房猫君忍不住要分享一个利好购房者的消息。

1月6日，财联社发布独家消息称：“财联社从房企人士处获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入‘三条红线’相关指标。”

随即，1月11日，据REDD报道，央行要求保利等9家国企通过收并购项目的方式，为中梁等11家房企提供流动性支持。

总结上述信息，直白点表达就是“国家队”房企进场救市获得了官方支持，毕竟现在能称得上是大型、且优质房企的，几乎都是国企、央企，而这些房企或将尽最大的可能性保证楼盘项目交付，防止烂尾危机，抑制维权事件。

我们透过现象看本质，这些动态散发着2022年的行业变革信号。

｜官方“开闸”助力｜

面对2021年楼市“前热后冷”的骤变，业内外都逐渐清醒的意识到，房地产是一个高度依赖政策的市场。

因此，2022年的行业发展走势与政策变化息息相关。

现阶段，官方明显在政策层面开始对出险房企施以更多、更有力的援手。

此次承债式并购贷款政策的落地，切实去看，不仅为房企打通了并购融资通道，同时也减轻了因出险企业项目收并购所带来的债务监管压力。

企业并购主要有两种模式，一种是资产收购，一种是承债式收购。过去几年，房地产行业收并购案例频发，但大多数都属于资产收购。

所谓承债式并购，是指收购方在股权并购中，承担或清偿目标公司的债务作为其购买股权对价的部分或全部，此举主要应用于对资不抵债企业的收购中。

承债式收购的优势在于享受税收减免及获得债务清偿的优惠条件，早期主要用于亏损国企的转让及改制中。

今年1月18日，中国人民银行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，去年下半年，恒大等个别房地产企业风险显性化，受此影响，房地产各类主体避险情绪上升，金融机构也出现了短期的应激反应。

针对这一情况，金融管理部门第一时间采取应对措施，配合广东省政府、相关部门和地方政府，做好出险企业风险化解工作，指导银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求，并出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称“通知”），指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。

通知强调，银行业金融机构要稳妥有序开展并购贷款业务，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务；重点支持优质房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。

通知对房企并购活动给予明确限定。从形式来看，金融机构不直接参与交易，而是通过定向发放贷款推动优质房企完成项目处置。从贷款目的来看，资金仅可用于项目并购，不可用于出险房企的股权收购或企业自身经营。从贷款对象来看，优质房企是获得并购贷款的主体，且不局限于国企或民企，有能力者即可参与。从标的物来看，出险房企的优质项目才是交易对象，房企不可借机剥离劣质资产。

邹澜介绍，在各方共同努力下，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。

下一步，人民银行将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

邹澜还表示：“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”。

由此可见，政策的推动是行业的催化剂，也是行业整合的最大变数，2022年或将掀起房企收并购大浪潮。

并且，此次收并购浪潮将不同于以往“大鱼吃小鱼”的模式，在“国进民退”的优势格局主导下，整合场景或呈“大鱼吃大鱼”的态势。

此外，据惠誉预计，在政策支持下银行或会增加贷款，相信信贷成本不会大幅上升；预期中期借贷便利利率将下调25个基点，抵押贷款和房地产开发贷款亦逐步复苏，全年贷款规模按年增长12%，但中央仍会致力控制系统杠杆和应对房地产行业的风险。

虽然预计全年楼价或下跌最多15%，但随着资金和市场准入条件改善，房企将于今年第二季度复苏。

值得注意的是，“国进民退”的趋势对地方民营企业的发展造成了一定压力，未来地方民营房企想在全国拓展版图的机会敞口收窄，中小型地方性房企或将只能深耕本土，偏安一隅。