锦绣香江的大草坪，还是动工了。
今天早上，楼市君路过万博时候，发现大草坪位置已经有大量挖机在平整土地，甚至还有部分工人在做桩基础施工。
曾经闹得沸沸扬扬的大草坪，迎来了大结局？
｜锦绣香江航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
沿着汉溪大道和番禺大道，整个锦绣香江大草坪已经完全围蔽起来。
大草坪地势大概高出路面三五米，一抬头就看到不少挖机在平整土地，甚至还有工程人员在进行桩基础施工，进展颇快。
施工出入口设置在番禺大道一侧，不少渣土车来回穿梭。
｜锦绣香江大草坪施工实拍
｜广州楼市发布 摄
楼市君拿出来小飞机，沿绕着地块飞了一圈。
从航拍图上，也可以看到之前的大草坪早已不复存在，已经完全是一个大工地。
施工现场已经搭建了临时建筑、钢筋存放场地等等，仅施工车辆楼市君目测至少都有十几台。
｜锦绣香江大草坪航拍
｜广州楼市发布 摄
事实上，锦绣香江大草坪，在今年才有了实质性的动作。
今年3月，广州规自局公示了锦绣香江花园新建地块一二三四的建筑设计方案受理公告。
随后，4月份，建筑工程设计方案进行批前公示，并在6月份正式获批。
其中，锦绣香江花园新建地块四，即为锦绣香江大草坪所在地。
在拿到开工纸后，锦绣香江很快就开始围蔽了。
｜锦绣香江大草坪建筑方案
｜图源：广州规自局
在项目微信公众号上，也公布了规划效果图。
除了住宅之外，规划涵盖了约5200平商业街、约1000平肉菜市场、约4500平公建配套楼、约4800平的户外居民健身场所以及一所6班幼儿园等。
这也意味着，建成之后，锦绣香江大草坪将完全消失在业主的视线内。
｜锦绣香江大草坪规划效果图
｜图源：锦江之家
贰
而锦绣香江大草坪的背后，是开发商和业主之间持续十余年的博弈。
双方之间因为大草坪用地性质的争议，已经出现了多轮摩擦。
楼市君汇总了双方的矛盾点，试图还原事情的经过。
从业主视角，坚信大草坪就是绿化用地。
从2001年，锦绣香江首期开售，开发商就将大草坪作为小区的绿化配套，打造为滑草场以及森林公园。
2002-2008年，总计8期的销售过程中，大草坪一直就是项目的卖点之一。
不少业主还保留了当时的宣传资料，佐证了这一观点。
楼市君也在网上找到了一张锦绣香江较早期的规划平面图。
如果按照当初的规划示意图，大草坪位置的确就是绿化。
按照广告法第三条的规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。
这些宣传物料应当视为对购房者的某种承诺。
｜锦绣香江大草坪规划示意图
然而在2012年，锦绣香江开发商开始“启用”大草坪地块。
按照开发商说法，地块将按历史批复，把远景发展用地改为建设用地，但遭到了业主反对。
当时，新快报也对这一事件进行了报道。
多名业主不认同开发商更改地块性质的做法，认为信息披露非常不透明，有专家认为开发商存在故意隐瞒信息的可能。
因此，一直到2018年，地块“改规”都未能通过。
转折点在2019年，南村镇组织了地块的建设方案座谈会，通过了地块控规修正方案，参与会议的包括了8名业主代表。
不过，大部分锦绣香江业主并不知情，对8名业主代表如何产生表示质疑，觉得自己被代言了。
在2021年，大草坪首次施工，业主们熬夜维权。
｜广州楼市发布 制图
从房企视角，大草坪一直都是居住用地。
根据房企披露的建设用地规划许可证，从2000年拿地之初，整个锦绣香江整个小区均为商业居住用地R1（B）。
2012年时候，规划局公示地块性质时，由于之前电子数据库录入有误，被误认为是园地（E3）。随后规自局纠正为二类居住用地。
｜截图来源：锦江之家
一直到2022年，多个文件都证明大草坪确实为居住用地性质。
随后在2024年，房企拿到“开工纸”进行施工。
｜广州楼市发布 制图
看到这，大家是不是都一头雾水，似乎双方都有道理？
翻遍网络，楼市君认为大草坪事件，大概率将是一笔糊涂账。
从目前的资料上看，早期房企确实以大草坪作为卖点进行过宣传。
而地块性质的谜团，根据2023年广州12345的详细回复，也有了一个比较清晰的过程：
在2011年7月广州市批复的《广州市控制性详细规划（全覆盖）》中，地块作为远景建设用地控制。
2016年，广州市新一轮城市总体规划获批，恢复了地块的建设用地规模。
一句话总结，从地块性质来看，大草坪大概率是回不来了。
叁
事实上，香江控股这么着急开发大草坪，跟自身经营状况有很大关系。
根据公开的企业年报显示，香江控股近几年的财务数据都不大乐观。
去年，也就是2023年，香江控股总营收33亿，近乎腰斩，合并净利润也由正转负，亏损4833.63万。
｜广州楼市发布 制图
按照2023年报显示，香江控股待开发的土地规划计容建筑面积合计267.88万平，其中仅有约52.83万平位于广州，占比不到20%。
其他土储基本位于中西部的二三线城市。
而广州待开发项目中，番禺项目占到了超31万平，其中就包括了大草坪地块。
换句话说，大草坪地块或许是香江控股未来几年的重要现金流来源。
从航拍图上可以看到，大草坪地块位于番禺大道和汉溪大道交汇处，地铁18号线和7号线换乘站南村万博，也在地块旁设了一个出入口E2口，出行十分便利。
一路之隔即为万博CBD，敏捷广场、番禺天河城等多个商业体就在家门口。
｜广州楼市发布 制图
这样的地段，不输华润置地长隆万博悦府、耀胜新世界广场等多个新盘。
根据中指院数据统计，截至今年，华润置地长隆万博悦府累计网签777套，网签金额超66亿，均价超60076元/平！
而锦绣香江大草坪地块全板楼设计，外看CBD，内看别墅区，未来售价不会低。
有网友测算过，仅锦绣香江这些地块的货值，或许就能超过百亿。
再加上拿地成本低廉，对房企而言几乎就是一个稳定的现金流！
｜锦绣香江航拍
｜广州楼市发布 摄
按照目前的施工进度，项目大概率明年上半年就能入市。
但这场纠纷，注定不会这么容易烟消云散。
我们也期待双方能找到一个合适的解决方案。
