前两天，458米的陆海国际中心主塔顺利完成了核心筒的封顶。
重庆最新的城市地标，真的离我们越来越近了。
但遗憾的是，这个地标旁边的上车机会却离普通购房者越来越远了。
项目进度实拍图
01
让我们从头说起。
4月的第一轮土拍引爆楼市行情后，大家的目光又开始转向了今年的第二轮土拍。
有的人亢奋，希望数据再出新高。
有的人恐怖，祈祷别再出新高了。
但大家等了很久，网传的7月第二次土拍却迟迟不见踪迹。
于是又有传言说因为一些原因，第二轮土拍已延期到8月、甚至到9月去了。
从提前很久开始预热，到土拍后又各种分析满天飞，今年的土拍改革，确实为吃瓜群众们提供了不少热门话题。
但大家发现没，不管是之前的第一次土拍，还是即将到来的第二次土拍有多热闹，重庆有一个区却一直很安静。
不用多想，正是渝中区。
如果只看住宅用地，渝中区已接近4年没有新增供应了。
而纵观整个2021的年度供地计划，渝中区仍然是一块新地供应的计划都没有。
要说现在的渝中区是寸土寸金，完全没有夸张的成分。
即便没有地价来刺激，但常年断供的渝中区，因为其土地资源的极度稀缺性，上车难度始终处于重庆的最高水平。
渝中区的一些在售项目汇总图
贵不贵先不说，关键是选择还少，有钱也不见得能买到满意的房子。
作为重庆主城的地理中心，渝中区永远都会繁华而闪耀。
但作为重庆房价最贵的区域，可能绝大多数重庆人注定此生无缘了。
这是多少重庆人的遗憾呢？
02
但如果现在告诉你：
在渝中区高大上的陆海国际中心，即将出现一个总价不超过80万，首付只需9万就能上车的新房项目。
你会不会惊掉下巴？
这个项目便是重庆天地最新推出的城芯LOFT公寓产品。
当我第一次听说这个项目的时候，我最先感受到的是一种强烈的机会感。
因为很多人都说，重庆天地是放眼整个渝中最好的一片区域。
这里地势平坦，沿江分布，景致很好。
这里整体拆迁开发，拥有渝中区难得的崭新城市界面。
这里地段核心，交通便捷，重庆的几大商圈就环绕在其周围，还有3条在建的主干轨道线（5号线、9号线、18号线）流经于此。
项目区位图
这里还有重庆的超级地标，458米的城市新地标不久后就将完工，整个区域和项目的层级又再一次获得了巨大提升。
这样的地形、资源和城市界面，在地势陡峭、老破林立的渝中区是如此另类。
所以，当重庆天地最终成型后，我们将看到的是，是一个位于城市极核区的崭新巨无霸综合体：
这里最终总占地约1900亩，总建筑体量达到了惊人的360万方左右。
将形成约200万方的住宅体量，以及约10万人的常住人口。
约50万方的商业体量（包含约10万方TOD商业），约52万方的甲级写字楼体量，以及约15万人的办公群体。
还有约40万方的旅游及公共配套载体，并带来每年约800万人次的旅游人口。
每一个观察维度，都让人心生震撼。
而且关于这个项目的进展就没中断过：
458米的陆海国际中心主塔将于明年完工。
重庆天地嘉陵中心2期年底开业，约50万方的商业正陆续向重庆人走来。
按照预期9号线在今年底就将通车运行了，除了重庆天地外，这条轨道线从渝北的中央公园出发，将会流经汽博中心、寸滩国际邮轮母港区、江北嘴CBD、观音桥商圈、沙坪坝商圈等大量城市重要功能区，可谓非常之“主干线”。
而别具一格的TOD空中车站也很可能成为新的网红打卡地。
另外，5号线和18号线也正在如火如荼地建设中，也已经等不了太久。
而与此同时，整个重庆天地大项目的住宅部分，目前也仅剩锦绣滨江的千万级产品和翡翠湖山的少量余货了。
整体而言，重庆天地正处于彻底成型的最后两三年收尾阶段。
这时候，还能以不到80万的低总价上车，是一种什么体验呢？
03
我觉得，那应该是一种偷着乐的体验吧。
因为在我看来，这个新产品不仅是乘上了重庆天地和陆海国际中心的东风，它还站到了主风口上。
一方面，因为它的位置确实很好。
产品区位示意图
它就位于陆海国际中心商务区的背后，与458米主塔仅一个街道的距离。
与9号线化龙桥站以及约10万方的TOD商业体也仅300米左右。
与“重庆第一高”和网红TOD为伴，不管是拿来做民宿、私房菜还是猫咖、桌游馆，生意应该不会输给红鼎国际。
另一方面，是因为它的业态在当下环境已经很稀缺了。
按照新的规定，现在重庆的主流公寓产品，层高基本上都限定在了4.2米以内。
而这个产品还是层高4.8米的LOFT公寓，是可以隔成两层来用的。
放眼核心区，本来低总价好上车的公寓就不多，4.8米及以上层高的公寓更是很难寻到了。
而且它的物业费用才3.5元/㎡，和当下很多住宅的物业费一个水平。
更重要的是，与同在渝中区的其他公寓项目比较，这个产品的上车难度可以说是很低的。
光控朝天门的公寓总价：100-300万。
恒大解放碑中心的公寓总价：190-550万。
重庆ONE的公寓总价：300-500万。
……
这里面有面积大小的因素，但对于真正的公寓客户来讲，低门槛才是王道。
重庆天地LOFT公寓不到80万的总价门槛，显然更加符合大部分公寓购房者的需求。
第三方面，则是它的收益状况，或许早已有把握。
我了解到在它旁边，其实就有几年前翠湖天地卖的公寓产品可以做对比。
实地考察的结果让我震惊了。
整个楼栋都已经入驻满了，几乎没有空置！
实拍图
再一问租金价格，基本上51平米的LOFT能租到3500-4000元左右。
原来，由于租金和物业费的优势，这里承接了大量从企业天地甲级写字楼外溢出来的办公需求。
一旦有房子空置出来，往往很快就又租出去了，后面还有很多人在排队等。
这也就意味着，重庆天地最新的城芯LOFT公寓一经接房，可能立即就被租出去了，并且租金还很有保障。
04
如此一来，再看这个新公寓产品，其实还蛮不错的。
主力面积在建面约39-50㎡之间，总价仅60-75万之间。
首付首期仅9万起，就可以上车了。
平面示意图
6梯24户的梯户比也还可以。
户间没有剪力墙，还可以实现多户合并增加应用场景。
这样的面积和总价，就以旁边的翠湖天地LOFT租金情况为基准来算一笔账吧：
按建面约39㎡的户型算，总价60万左右。
租金就按每月3000来算，年租金就是3.6万。
从完全静态的角度来看，在不考虑未来物价通胀、房租上涨的情况下，也能做到16年回本，资金回报率稳定在6%左右。
想象一下，花一套新区高层的钱，在这里买两套。
未来每月拿着六七千的租金收入。
这是不是相当于是给自己买了一份非常稳定的养老保险呢？
而事实上，如果从动态的角度看，或许这笔投资还会更有盼头：
图源网络
前不久就刚好看到过这样一个研究数据，说很多城市的地标商业价值，往往都会达到城市平均租金约2倍的收益水平。
大家去看看洪崖洞、去看看李子坝，在成为网红打卡点之前与之后的商业租金水平，差距不可谓不大。
而当重庆天地的458米城市地标投用后，这里显然将迎来更大的板块整体升值空间和巨大的商业聚焦效应。
而这个公寓产品的收益也增加了巨大的想象空间。
05
其实在以往的文章中，每每谈及公寓产品，我们的反应都是相当谨慎的。
但我向来不主张对公寓一杆子打死。
因为在这座城市里，不是每一个人的购房资金都在100万、200万、300万以上。
现在哪怕到中央公园或者礼嘉，你手上如果只有二三十万的预算，也连个住宅首付都不够了。
但你又要在附近工作，需要一个住处，那么买公寓甚至可能全款，也不用到处搬家了。
这样的逻辑是成立的。
而现实中的很多年轻人，以及一些初阶投资者，他们手上的钱不多。
但又希望或者需要买在核心区，以提升标的的安全性和便捷性。
这时候，一些优质的公寓产品，可能就是值得考虑的选择项了。
买房，关键是自己的需求和实际预算等情况，这是一个很复杂的需要结合自身综合情况考虑的事情，真的不能一杆子打死。
像重庆天地LOFT这样的又在极核区域、又具有网红属性、又有充足层高、还低总价好上车的产品，对于它的需求群体来说，甚至可能还是可遇不可求的。
有时候，或许就是多了那么一些开放度。
往后就多出了那么一些新机会。
