福州2022年第二轮集中供地悄无声息地提上了日程。就像一场一直在痒的婚姻，即将到来的土拍似乎并没有为楼市带来多少新鲜感和激情。

根据福州市自然资源和规划局，福州市预计于5月26日、27日集中出让19宗地块，总起价136亿。其中，涉宅地14宗，晋安区10宗、仓山区3宗、长乐区1宗。

虽然还没开拍，但它可能的结果我们也能猜得出七七八八来，毕竟剧本已经定了，无非最后谁是男女主角罢了。

而楼市热情，靠一场土拍唤活，显然有点难！

自2021年推行两集中供地以来，至今福州已经先后进行了五个批次的土地集中挂牌出让。虽然本批次供应建面最少，但由于晋安、仓山两大城区为绝对供应主力（占总供应建面98%），整体地块区位颇为优质，起始楼面价首次突破1.5万/㎡。

如果朋友们对地块优质与否没有概念，看看上图最右侧的销售指导价也就知道一二了。这批地块最低销售指导价是2.95w，最高4.5w，超过4w的就有5幅。

特别是晋安湖一带的几个观湖地块，客观说条件是很不错的。无论是从地段还是景观资源，以及供应量的角度，都是做高端项目很好的选择。

此外，我们关注到，有几幅之前流拍的地块此轮重新上架后，起拍价有所下调。比如：

2022-18号地，从32.51亿降到24.56亿；2022-19号地，从20.31亿降到17.53亿；2022-27号地，从9.96亿降到了6.53亿。

好地、低门槛、一定的利润空间，所有人在等待的，是土拍热度，是楼市信心。至于能不能接得住如此期待，我们观点是：有点难。

其实从大环境和政策角度来说，这轮土拍的确是应该被期待的。比如本月集中土拍的热点城市，杭州、深圳、宁波、成都等均有优质土地高溢价成交。

同时土地流拍现象较去年末进一步缓和，2022年1-4月，整体流拍率为19%，较去年第四季度下降了1.3%。

就在不久前，中央政治局会议召开，强调支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性房需求。

上层发出这样的信号，基本等于把话说得很明白了。不管是三四线还是强二线，只要你们觉得自己城市的楼市不得劲，那就可以出台政策，力度上稍微大一些也没关系。

毕竟棚改货币化和首付20%都不止一个城市出台了，并且没有被叫停。

对于房企来说，融资环境也明显放松，人民银行、银保监会、证监会等多部门均表态将支持房企正常融资需求。

但为什么我们对于这场土拍仍然持不那么乐观的态度？

一方面，尽管市场回暖已经成为趋势，但是福州向来反应更为迟钝和滞后。其实在首轮土拍中，就有部分热点城市已经起来了，但福州战场依然是以流拍、底价成交为主。

另外，在福州祭出放宽限购的大招后，对于市场成交并没有立杆见影的效果，而是继续保持低位运行。

4月，福州五区新房总网签成交量仅2143套，二手房成交量仅2554套，环比前一个月双双下跌。和2021年同期比的话，更是一半都跌没了。

福州市场苦信心和热度久矣！

所以尽管本批次地块非常优质，销售指导价非常诱人，但那也只能代表最高预期，实际售价还是要取决于市场的认可度。当然，我们也不能排除一种悲观的可能：不是不想买，是供不起。疫情对于人们的收入、生活稳定度，还是有一定的影响。

最后插播一则消息，厦门第二轮集中土拍将于5月26日启动，即福州主城开拍的前一天，有网友调侃：

这是对土拍资金的一次截胡。

这场土拍的部分结果是可以预见的，比如国央企吃得下的，还是由国央企拿走。在房企资金压力普遍紧张的当下，房企“国家队”的优势依然明显。

但是，国央企再有钱也没法热门城市拿个遍，福州在一众二线、强二线中，并没有绝对的优势。所以，土地流拍现象可能仍难以避免。

东二环尤其是晋安湖一带优质地块，相信会有开发商愿意拿，并顺带一波热度。

综合来说，这场土拍预计会比首轮要好一些，但若指望它提振市场信心、驱散悲观情绪，有点难。

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