今年和很多投资人聊天，大家的普遍感受是：“酒店的钱不好赚了”

赚钱像乌龟爬，花钱如兔子窜。

现在投酒店，必须精打细算，从前那种粗放式的作派一不小心就赔了。

这种谨慎的投资心态，在选加盟品牌时表现得最明显——投资人已经没有耐心听品牌方讲故事，谁能实打实地地帮投资人算好账，赚到钱，谁才能入他们法眼。

投资时要都算哪些账？怎样才是“有效算计”而不是“瞎扣索”？今天我们以维也纳国际酒店（天津鼓楼店）为例，展开聊聊。

为什么选这家店？

一是因为这家店属于典型的存量改造，借鉴性较强；二是它是维也纳国际酒店最新版（经典版）的落地店，去年发新版本时，我曾从“设计”角度写过一篇（点击可跳转阅读：糟心的设计是如何漏光酒店利润的？），时隔一年，对比看下当初的承诺兑现得怎么样。

酒店投资回报率=利润/投资总额，

利润=收入-成本，

投资回报率=（收入-成本）/投资总额

注：本表源自《酒店投资88个坑》仅作示意，测算时数据以实际品牌和门店为准

因此，我们酒店投资要算的大账有三笔：投资额、收入、成本，我们简单来拆解一下。

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一算投资额

酒店投资的大头是装修，装修造价取决于三点：

物业先天基础

品牌标准

品牌方对造价的控制能力

后者是衡量品牌实力的试金石。

这家店总投入2000万，共计客房156间，单房造价约13万。

品牌方官方报价为12.5万/间，相差0.5万/间。

这与物业形态有关：

这是一栋三角形的异形楼，公摊本就偏大，加之客房层布局为走廊单侧客房，导致客房走廊公区的均摊成本是常规项目的2倍。

更“吃”造价的是大堂，本来经典版标准大堂套内面积250㎡即可，但这栋楼大堂较大（套内面积约480㎡ ），超标近一倍，造价也就跟着水涨船高了。

（后期酒店成功招商了一家精致茶饮品牌，既分摊了租金，又提高了大堂的功能性）

所以，结合物业条件来看，这个造价控制得其实很不错了。

装修造价能控制得这么好，胜在三点：

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胜在设计理念

维也纳国际酒店经典版的设计贯穿着“算账”思维——该花花，该省省，不平均用力，把钱花在刀刃上。

举几个例子：

大堂

大堂是“脸面”，决定顾客的首因印象，一锤定音心理价位。

传统中高端品牌为体现豪华感，多选用石材铺装（420元/㎡），堪称拿钞票铺就。

维也纳国际酒店则会算细账——通过设计手法对界面材料拆分：大堂较低处用石材，保证质感；而4.8米以上的高度改用肌理漆（45元/㎡），只需石材10%的造价，达到相近的效果。

再如，此处是大堂的视觉锚点，摒弃了繁复的雕镂造型，改为彩色玻璃，不但大幅降低了造价，这种平面解构的方式充满现代感，更契合当下年轻人的审美趣味。

仅用约9%的造价，打造了“含金量很高”的大堂印象。

电梯厅：

传统做法：木饰面（460元/㎡），材质贵、铺装工期长，后期维修更换费事费钱。

维也纳国际精算法：墙面改用墙布（16元/㎡）+木线条（45元/㎡），仅材料费就省出77%。

客房层走廊：

传统做法：石材+硬包饰面+木饰面+墙纸，造型复杂、用料繁多，造价高企不下。

维也纳国际精算法：简化造型，墙布+木饰面+成品木线条，以墙布为主料，发挥规模减本效应。

洗衣房健身房：

传统做法：两个分开的独立空间，占地至少80㎡，造价19万。

维也纳国际精算法：一体化设计，占地只需45㎡，造价15万，装修费就省了将近4万，还省下了租金。

还有客房区、餐厅等……处处贯穿了精算思维，确保将投资人的钱花在刀刃上。

对此，锦江酒店（中国区）副总裁谌业伟先生见解精辟：打造好的酒店时，要以消费者的关键体验为核心，对产品和服务进行分解，重新进行增加、减少、剔除和创造，让成本得到重新分配，最终实现对目标消费者的高品质体验和降低投资人的投入成本。

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胜在因地制宜

这栋楼呈三角形，空间内还竖着多个巨型大柱，属于最难处理的平面。

维也纳国际酒店品牌的古典风设计救了它。

本来碍眼的立柱，在新古典主义演化而来的大都会设计风格巧妙改造下，呈现出殿堂般的瑰丽感，又不失干净利落，兼具年轻化和时尚感，更得新生代消费者的偏爱。

大堂的功能分区沿着柱子自然而然划分，布局合理，动线流畅。

前台的古典书柜背景墙，庄严气势，消减了过多折角对空间的破坏，营造出一种典雅的大气感。

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胜在施工方法

90%的酒店装修都会延期，即使投资人和总包签订对赌合同也很难根治，原因在于酒店装修链条长，涉及多个专业环节，总包会不断分包，各班组间往往缺乏配合，甚至互相拆台（为了自己施工方便，随性破坏上一环节的完成面，留下质量隐患）

更有甚者，有的分包项目组工人全靠临时攒，手艺良莠不齐，质量飘忽不定。

维也纳国际酒店经典版的解决方案是根上着手，用模组化设计+装配式施工杜绝后患。

客房内，除房门、衣柜、墙面装饰木质线条外，经典版全屋家具专门设计成活动式家具，工厂内批量制作，降低施工现场手作依赖程度。

通过预先设计和制作标准化的装修部件和构件，几个集装箱运到现场，好拆易装；开关插座和壁灯，采用墙布或墙面上安装的设计，无需等固装完毕即可进场，工期缩短7-10天。

对投资人来说，按期开业，省得不只是工程的钱，还有租金。

假设工程延期两个月，按1元/㎡·日×8000㎡×60日=48万，除付之外还有因延期而浪费掉的两个月营收，一正一反，都是钱。

总之，造价是设计、供应链、项目管理等综合的结果，成熟品牌方+用心投资人，双方都靠谱，结果才能保证。

二算收入

不能赚钱的省钱，不是真算账，是瞎抠索。

“算账”的最终目的，是用相对较低的成本，创造高价值的产品，从而支撑酒店的高价。

一家酒店的价格，是由4种价值支撑的：

功能价值

打底的是功能价值，例如安全、静音、上网、热水、空调等，这些基本功能OK，就能拿到及格分了。

像维也纳国际酒店这种千店规模的成熟品牌，这部分的分值是手拿把掐的。

体验价值

再想拉高价格，酒店需要能提供体验价值。

例如更舒服的睡眠、便捷私密的入住体验、营养好吃的早餐、周到体贴的服务……得让顾客觉得心里舒服（所谓情绪价值）

维也纳国际酒店经典版在这方面做了许多创新：

24小时自助便利站，方便放快递和外卖，送物机器人不仅提升了体验，还能节约人员成本；风味营养早餐，除了品牌代表性的维也纳风味香肠+蜂蜜芥末酱，还有当地特色的属地早餐，像天津这家店，必须有“煎饼果子来一套”……

体验价值最终一定是走心的，瞧，小红书上的这些赞誉满满，是顾客被打动后自发的打Call。

我自己在住的时候，大爱的一点是：“一键关灯”，连镜前灯、落地装饰灯、仪表灯也能通通一键熄灭，再也不用躺下后又无奈地爬出被窝去关灯了。

维也纳国际酒店的体验价值是贯穿五感的，对视觉、触觉、听觉、味觉、嗅觉的全方位重塑。

大堂里弥漫的香，是它自己研制的宫廷香，前调玫瑰，中调檀木香，基调琥珀/麝香；古典音乐随时段定制，从推门而入的那一刻，香萦鼻端，乐如流水，人也宁静下来，心有归处。

情绪价值能做到这样，价格至少拉到80分。

文化价值

再往上拔，拼得就是高阶的文化价值了。

来，感受一下维也纳国际酒店的艺术之美：

前台背景的古典书柜，灵感源于奥地利国立图书馆；

休息区的多彩玻璃窗花，脱胎于中世纪欧洲教堂；

墙壁上干净的浮雕线条，点缀一角的石膏角花，对称典雅的结构、黄铜古典的气韵……无不让顾客沉浸在古典浪漫主义的氛围中。

品牌价值

价格的最后一个支撑点是品牌价值。

投资人为什么选择加盟？

因为品牌意味着，消费者的这次选择，一定能获得可靠而稳定的预期价值。

酒店之家曾监测过相同位置的单体店和品牌店的价差，大约在 0.1 ~ 0.4之间（也就是说单体店卖 100 块钱，品牌店可能卖到 110 ~ 140块）

这个区间由品牌的溢价能力决定。

如何量化这种溢价能力？

一个粗暴的“称重”方法：

对照来看，维也纳国际酒店的品牌含金量蛮高：

规模：截至2024年10月，维也纳国际酒店整体规模超1560家，开业店超1130家，最早一批的“千店”规模酒店品牌，进驻350多个城市；拓新速度：2024 年锦江上半年年报中显示，新开店数量为50家（截至2024.6.30）2024年10月30日的公示中，经典版签约130+，开业6家，年底预计开20家，势如破竹。

品牌定位：这么多年，无论时代的风向怎么改，它始终没有见异思迁，牢牢坚守“欧洲古典风格”的定位，沉淀下深厚的品牌认知，最终成为那个人们只要一想到“欧式”“洋气”“气派”这些词时，第一时间想到的品牌，牢牢占据自己的生态位。

这四点牢牢撑起了酒店高出租率和高价。

这家店8月20日开业，开业第3天满房，9月1日-10月15日期间均满房。

10月1日-5日：RevPar-623，OCC-103.5%，ADR-602

10月4日RevPar-714，OCC-107.5%，ADR-664

数据来源：维也纳国际酒店（天津鼓楼店）

要知道，此地可是老城中心，酒店扎堆，供应过剩，十一之后又进入淡季，能取得如此业绩，相当能打了。

三算运营成本

运营降本有两大途径：

开业之后，通过日常精细化管理来降本；

筹建之初，通过合理的设计、设备配置来降本；

我们先不算前者的账目，只看维也纳国际酒店如何通过设计实现降本目的。

酒店的六大运营成本中，人力成本约17~20%，能耗费用约占6%，维修成本约占2%，这些是降本的重要纬度。但对中高端酒店来说，服务也不能压缩，怎么办？

维也纳国际酒店用科技来提高人效、降低能耗。

前文提及的分布式客控系统：

对运营友好——可以一键下发前台、客房部、服务员，协同高效；对客人友好，可以前台预开空调，提前设定温度，一键总关所有电源；对投资人友好，安装成本低，从4000元/间，降至2500元/间，店里兼职的电工师傅就能安装维护。仅这一块单间客房就能降本40%，一家店能省下15~20万，日常还能智能化节省能耗。

大堂卫生间的洗手台、坐厕门处理成悬空，减少清洁难度。

客房的床箱配有轮子，方便推动，保洁大姐一个人即可轻松完成床下的彻底清扫，再也不用担心卫生死角。

墙布表面层是PVC，可以直接用抹布擦拭，还能防霉，尤其适于海边、南方等湿气大的地方……

太多了，一不小心写了4000字，大家感兴趣可以去店里亲自感受一下。

写在最后

对投资人来说，盘下一处物业不易，不同的操盘方法，会让其产生不同的收益回报。

在酒店正确定位前提下，尽可能精打细算是提高投资回报的关键。

维也纳国际酒店给我们示范的这个“精算”作业样板，你学会了吗？

祝每一位投资人都能算无遗策，算出一个锦绣未来。