文/谢逸枫

2023年以来国家部委多次强调房地产是基础产业、主导产业、先锋产业、主导产业，市场已经达成共识，要稳住经济先稳住房地产。由此看来，房地产业依然还是被当做中国经济支柱产业来看待的，没有产业代替房地产，从国家战略层面上来看。

从市场的现实层面上来看，过去三年固定资产投资额和施工项目、新开工项目数量的迅速下跌，大量的项目处于停止现象，包括房地产项目，导致了今年基础设施投资的整体下降。此外，在过去的经济发展中，地方政府财政支撑完全依靠税费和土地出让金。

部分地区地方债的50%以上和土地供应相关，但是的土地销售收入却已经连续两年同比下降，尤其今年的土地供应下降幅度高达20%-30%以上。从宏观经济层面上来看，房地产投资、销售二年多下降，导致GDP一直处于下降台阶调整期。

目前中国房地产供应端下降，创四轮下降周期最大降幅，市场积累了大量的债务、待交楼面积、大量的库存，三年之内、一年之内不仅没有化解、交付完、消化掉，反而持续爆楼、持续增加，未来有可能达到20万亿元、4亿平方米、7亿平方米。

国家统计局数据显示，今年7月底，开发投资额、商品房施工面积、新开工面积、土地购置面积下降的幅度创四轮下降周期最大幅度，负增长的下降持续时间最长。按照房地产对固定资产贡献25%以上计算，当房地产投资额转正增长时，GDP有望企稳。

截至今年7月底，商品房待售面积6.4564亿平方米，再创历史新高。2022年我就说今年不会出现价格暴涨，原因是目前有了大量的库存、房企大量债务、保交楼、需求颓废，并且城市的人口增长放缓、工作不稳定、收入大幅度下降。

二年之内商品房库存不仅没有消化掉，反而增加了8000万平方米，现在总的库存量已经达到6.4亿平方米，这种势头还在继续，有可能会达到7亿平方米。按照国际惯例，一个城市必须有一定的库存，一般有10%的富裕量。

如果一个城市没有6个月—8个月的库存，居民想买房子的时候发现没了，很容易造成恐慌。而政府之所以要急于稳住投资、化解债务、保交楼、消化库存，就是因为没有投资GDP就掉下来了，当房地产投资下降时，GDP就会下降。

至于消化库存的办法，限制性政策压制住房需求释放、市场复苏企稳，需要放开限制政策，不限制购买第三套住房。其实还有一部分潜在的住房需求有待激发，就是全面放开三套后，也许有很多人愿意买房子，短期之内可能还会微涨。

想要稳住投资、化解债务、完成交楼、去库存，就应该降低房地产项目资本金、取消三道红线与贷款集中制及购买房企债券、允许信托与保险及基金入房地产、扩大保交楼专项贷款与再借款额度，全面落实三支利箭、保函置换预售资金、上市再融资的政策。

就应该全部取消限购、限价等限制性楼市政策、降低税费与二套房首付及利率、不应该限制第三套房购买、落实购买商品房转共有产权与保租房及公租房、城市更新货币化与房票化安置的政策。否则要稳住投资、化解债务、完成交楼、去库存根本不可能。

过去二年多次降息降准、公积金异地贷款、补贴，现在认房不认贷、房地产上市再融资、首套和二套房首付比例与贷款利率下调、存量贷款利率下调、低税费……今年，楼市利好政策频出，房价低谷期，个人住房加杠杆周期启动，现在买房就是最好的时机。

只要中国经济保持增长，房地产肯定在持续增长，未来房价还将继续上涨。若今年不买房，那就再等20年。背后的逻辑就是中国经济不存在下行通道的问题，就算即便是台阶调整，也不是一直下行通道，所以房地产不会一直是下行通道。

若房地产投资、固定资产投资继续保持增长，政府保底，银行住房加杠杆，老百姓为什么不敢买房。现在就是老百姓买房子合适时机，不要问什么时候买房，这是个傻的问题，首次、改善需求，只要有钱，什么时候买都行。