某小区1号楼的商业部分

归开发商所有，

2-10号楼为住宅，

已出售给了各业主。

开发商专有部分面积

在小区占比超过50%，

拥有“一票否决权”。

业委会想摆脱开发商

对小区的绝对控制权，

于是，想出一招，

选聘一家新物业公司

只管理2-10号住宅楼，

和开发商“划清界限”，

结果被开发商告上法庭，

业委会输了！

01

【裁判要旨】

业主撤销权体现的是业主在小区基层治理中民主参与的权利保护范围，行使对象是业主大会和业委会涉及侵害业主合法权益的决议。应当从程序及实体权益两方面进行充分审查：一是决议内容的合法性，业主所主张受侵害的权益是否属于实体权利或重大程序权利，是否明确具体、是否具有实害性。二是决议程序的合法性，业委会、业主大会作出的涉业主利益的决议程序是否符合相关法律法规对送达方式、表决方式、业主人数和专有面积人数达到法定比例等内容的强制性规定。

02

【基本案情】

原告某某房开公司系“某某大院”项目的开发建设单位，持有案涉小区专有部分面积共124413.36㎡，占“某某大院”项目总建筑面积的52.48%，系案涉小区的业主之一。2021年3月，案涉小区成立了被告某某大院业主委员会，并报区住房和城乡建设局备案。后被告某某大院业主委员会相继召开业主大会就现有物业公司续聘、另行选聘物业公司等事项进行投票表决。原告不同意解聘原物业公司，并向被告发函表示，原告系专有面积过半的业主，未同意更换前期物业管理企业之前，业主委员会不得开展选聘新的物业管理企业的活动。10月，被告（业主委员）会未采用原告意见，并发布选聘新物业公司的公示，原告亦未参与相关表决。被告（业委会）主张该小区分为1号楼的商业部分归原告所有，2-10号楼为住宅部分已出售给各业主，根据业主委员会议事规则，按照一个住宅享有一票投票权执行，非住宅部分原告享有一票投票权，投票决议中被告已邀请原告参与，原告自行放弃且现赞成另选聘物业公司的票数过半，不存在违法和侵害业主行为，该决议有效。后被告与新选聘的物业公司签订《物业服务合同》，并约定物业服务区域仅为2-10号楼。原告认为被告作出的决议侵犯其合法权益，遂诉至法院，请求撤销该决议。

03

【裁判结果】

贵阳市南明区人民法院经审理认为，业主撤销权的行使须以业主权利受到侵害，或者业主委员会作出的决议违反了法定程序为前提。一方面，根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占三分之二以上的业主参与表决，而依据业委会提交的选票，两次业主决议的实际参与表决人数低于公告通知中载明的票数，且第二次业主大会表决的业主专有部分面积占比也达不到三分之二，因此该决议未达到法律规定，予以撤销。另一方面，根据《贵州省物业管理条例》等规定，案涉小区作为一个物业管理区域，应当统一由一个物业服务企业实施物业管理，业委会与新选聘的物业公司签订的《物业服务合同》中约定物业服务区域仅为2-10号楼，将大院分割成两个物业管理区域，违反物业管理区域划分后不得擅自变更的法律规定，侵害了原告的合法权益，应属无效。因此，判决撤销被告某某大院业主委员会决议，被告与新选聘的某某物业公司签订的《物业服务合同》无效。被告不服上诉至贵阳市中级人民法院，经审理：驳回上诉，维持原判。

04

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决议：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决议事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决议前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决议前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《中华人民共和国民法典》第二百八十条业主大会或者业主委员会的决议，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

问

业主撤销权的原被告如何确定？

1.原告系合法权益受侵害的业主，包括建筑物区分所有权人、尚未办理所有权登记但根据商品房买卖行为已经合法占有该专有部分的民事主体。承租人、房屋使用人、停车位业主等不能行使业主撤销权。实践中，部分业主以其没有参与投票或投反对票为由，请求撤销决议，根据民法典有关规定，业主大会或者业主委员会作出的决议，只要是在符合法定人数或者具有投票权的业主参加的情况下，所作出的涉及小区事项的决议，对该小区所有业主都发生效力，因此以上主张不能得到支持。2.被告一般为业主大会或业主委员会，物业公司及业主委员会成员个人均不是业主撤销权之诉的适格被告，业主委员会成员的变化比如换届也不影响业主委员会的主体地位。

问

业主撤销权诉讼应当在何时提出？

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，业主行使撤销权应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决议之日起一年内行使。业主撤销权的本质是形成权，依据业主一方的意思表示而使得法律关系发生消灭，因此该期间为除斥期间系不变期间，超过除斥期间业主即丧失起诉撤销业主大会或者业主委员会决议的权利。

问

业主撤销权的范围如何认定？

业主的撤销权诉讼范围应当限于业主大会或者业主委员会作出的决议一是请求撤销的内容要明确、具体，不能概括性地要求撤销全部内容或某期间内的所有决议。二是业主大会或者业主委员会选举中出现的争议，不属于民事争议，人民法院不予受理。三是对于居民自治过程中的其他争议，例如物业服务合同中的内容不属于撤销权之诉的对象。四是业主大会和业主委员会是自治组织并无财产可供执行，在撤销之诉中提出损害赔偿的，对损害赔偿部分不予审理。

问

业主撤销权之诉的法律后果

撤销权的行使将导致既存法律关系消灭。如果被撤销的业主大会以及业主委员会决议涉及到第三方民事主体，那么业主大会或业主委员会依据被撤销的决议与其他民事主体实施的法律行为也应为无效。至于其他民事主体因被撤销的决议而导致的权益保护问题，应区分第三人是善意或是恶意而采取不同的处理方式：如果第三人是善意的，则在其与业主大会或业主委员会实施的法律行为被确认无效后，善意第三人有权请求业主大会或业主委员会赔偿其信赖利益损失；如果第三人是恶意的，则该行为被认定为无效后，第三人无权请求业主大会或业主委员会赔偿其损失。