原创 刘博团队

“深圳最具发展潜力的总部新城，坐拥高铁地铁‘四线换乘’的城市核心地段，已引进营收亿元以上企业61家，预计年产值超500亿元，远期释放产业空间279.7万平方米……”

别误会，这不是炙手可热的深超总基地，而是写入今年深圳市政府工作报告的重点开发建设区域——清水河总部新城！昨天，这一片区出现在罗湖发布现场，正式对外招商。

假设你是一位企业家，或许你会关心清水河总部新城以下这些特点：

在哪儿？

清水河总部新城，位于罗湖区北部，南邻笋岗特色商贸区，北接龙岗区布吉新城，坐落在罗湖区中心功能拓展轴之上。这座未来之城，由红岗路、广深铁路、红岗公园围合区域以及玉龙片区、小坑片区共同组成。

（清水河总部新城效果图）

有多大？

占地面积3.5平方公里的清水河总部新城，占据了罗湖区可建设用地37.68平方公里的近1/10，是近3倍于深圳湾超级总部基地，预计五年内可释放产业空间103.8万平方米，远期释放产业空间279.7万平方米，产业聚集能量更大。

（清水河总部新城区位示意图）

有多香？

深圳拥有粤港澳大湾区、深圳都市圈、深港双城三圈的发展机遇，而清水河总部新城，妥妥地算是“三圈核心”。其坐拥1条高铁、3条地铁，距离罗湖口岸、文锦渡口岸仅约5公里，乘坐高铁15分钟可抵达香港北部都会区，深汕高铁开通后25分钟可到深汕合作区，可谓是湾区枢纽级片区……

（清水河总部新城区位示意图）

谁能进？

仍在建设阶段的清水河总部新城，目前已引进有营收亿元以上企业61家、四上企业208家、国高企业58家，拥有国家级创新载体1个、省级创新载体6个、市级创新载体10个，吸引了中海、华润水泥等一批央企入驻，国家城安院等一批国字号科创平台落户，以及中金岭南、峰晟创谷等一批产业项目建成。

值得一提的是，中金岭南新材料产业大厦于7月19日顺利封顶，项目总投资16.13亿元，建成后将成为清水河总部新城标志性新地标，可提供超10万平方米产业空间，作为清水河第一个通过重点产业遴选实施的产业项目，项目顺利封顶具有划时代意义，将成为中金岭南集企业总部、科技创新、新材料研发、金融贸易等一体的产业集聚高地。

昔日满是仓储工业园区的“插花地”，如今成为城市发展的“黄金坑”。

“插花地”转变新角色

上世纪80年代至90年代，清水河重点片区被称为“中国第一仓”，是原特区最大的仓储和转口贸易基地。如今，它是原特区内土地整备项目面积最大的区域，城市更新进展飞速。

今年1月，清水河复明工程落成了，新修建的1公里长的水渠，白天是水清岸绿的城市休闲走廊，夜晚两岸灯火璀璨，来这里遛弯纳凉的人多了起来。

（清水河总部新城实景图）

沿着清水河东行，中金岭南新材料产业大厦正如火如荼地建设，与紧挨的罗湖区文化馆、博兴大厦，在蓝天白云下交织成一片“产城融合”的新面貌。

（清水河总部新城实景图，中间建筑为中金岭南新材料产业大厦）

中海慧智大厦等多个产业项目已建成，正面向全球招商，与周边即将搬迁的供港“活口仓”和已清拆的共发达货运市场形成鲜明对比。

（清水河总部新城实景图）

生态融合，是清水河总部新城发展的关键思路。这里生态环境优越，背靠银湖山郊野公园，面朝红岗公园，被银湖山三面环绕，有着“一园、一河、一山、一库”的生态基底。

玉龙垃圾填埋场环境修复工作，是清水河总部新城生态融合的重要一环。以前，它是深圳人熟知的最早一批垃圾处置场地之一，承担着服务城市的“最脏”也是“最重要”的角色。2022年，它跟玉龙新村棚改贡献用地，一同以“玉龙片区”的规划，纳入清水河重点改造片区。目前，玉龙垃圾填埋场环境修复成功立项。

（清水河重点片区示意图）

清水河在交通破局方面也相当迅速。以罗湖北站枢纽为核心，去年10月开通运营的地铁14号线，承载着大批上班族的通勤功能。深汕高铁罗湖段也于去年底全面动工，接棒原来的“深圳工业站”，肩负起新的发展使命。地铁17号线开工在即，地铁25号线也纳入规划中，高铁地铁“四线换乘”指日可待！

近两年，深圳市政府工作报告关于清水河的表述已截然不同，从去年的“清水河片区”变成今年的“清水河总部新城”，足见其战略地位受到高度重视。

今年4月，清水河更是得到了“数字经济总部经济集聚区”的新角色定位，战略高度提升空前。

建在TOD上的“硅巷”

在城市发展历史上，很多世界名城的老城区都是通过“城市更新+空间统筹”焕发新生的，比如纽约硅巷、巴黎拉德芳斯、伦敦国王十字区、东京六本木新城。

清水河总部新城的规划建设，融合了伦敦国王十字区和纽约曼哈顿“硅巷”两种不同的发展模式，既有城市格局大刀阔斧的更新，也有新产业的精准导入。

其一，清水河总部新城，跟伦敦“国王十字区”一样，打造了一座以TOD为核心的超级枢纽新城。

（TOD为核心的超级枢纽新城电脑效果图）

TOD（transit-oriented development），是以公共交通为导向的发展模式。它一般建设在轨道之上，集工作、商业、居住等于一身，最大化实现土地使用率。

曾经的国王十字区，也跟清水河一样，是枢纽重镇、仓储物流区。在后工业时代衰落后，它引进了“欧洲之星”高铁站，用TOD开发模式驱动城市更新，下层有国铁、地铁，上层则是办公空间、零售区、住宅区、公园等。

而罗湖北站TOD，共分为地上一层、地下四层。其中，负一层是包含5600平方米商业区的综合楼层。负二层的站厅层，负三层的地铁14号线和17号线，以及负四层的深汕高铁，都是“埋在地底下”的交通枢纽。

（清水河TOD枢纽示意图）

在罗湖北站之上，则是诸多总部大厦，周边更有红岗公园、活力公园、铁路记忆公园、未来城市公园等多座公园以及清水河生活小区……未来，清水河总部新城将具备“安居乐业”的条件，为吸引企业人才做出充足准备。

《中国城轨TOD指数报告》显示，TOD轨道交通站点周边区域人口的增长速度是城市整体水平的2.6倍。罗湖区位列“2020年中国县域人口流入百强榜”全国第四、深圳第一，人口密度位居深圳市第二。可以预见，罗湖北站TOD将给清水河总部新城导入大量高端人才。

其二，清水河总部新城精准导入战新产业，犹如下一个纽约“硅巷”。

“金融+科技”，是人类历史发展中的两颗明珠。纽约“硅巷”，专注于发展科技产业，是对城市金融业的补充。它引进超7000家科技初创企业，其中重点发展时尚、数字创意、生物医药、有色金属产业、服务业等产业。

这跟罗湖区具备的产业优势十分相近。罗湖区金融业占GDP比重约40%，而清水河总部新城比邻罗湖区80%持牌金融机构的聚集地“红岭新兴金融产业带”，两大“核电子”的结合与碰撞，势必迸发出“核当量”，推动深圳经济。

清水河总部新城聚焦数字创意、现代时尚产业、大健康产业、新材料产业等“7+1”新兴产业集群，目前已聚集了软件与信息服务、生命健康、人工智能、新材料等战略性新兴产业的大量企业和科研机构，比如：

《财富》中国500强及中国制造业企业500强中金岭南，将旗下的科技创新企业平台和载体、金融贸易企业平台、新材料产业企业等迁入清水河总部新城的中金岭南新材料产业大厦，引进上下游企业，形成新材料产业集聚发展；

国家级城市安全发展科技研究机构国家城安院，落户清水河片区，成为罗湖区首个“国字号”科研机构，也是全国第12个国家技术创新中心、深圳首个独立运营的国家技术创新中心，未来有望形成百亿级的产业集群。

清水河总部新城

将是一座“绿城“

清水河总部新城，特别是其西侧的玉龙片区，未来还有一个相当值得期待的开发模式：EOD（Ecology-Oriented Development）模式，即生态环境导向开发模式的重点片区。

玉龙垃圾填埋场的改造，受到了市区两级政府的高度重视。深圳市政府决定出资26.6亿元用于填埋场的环境修复。待EOD模式修复环境后，玉龙片区未来将释放近30万平方米优质连片产业空间。

由于涉及到生态与经济的平衡、生态修复技术等重要问题，EOD模式在国内仍处于萌芽阶段。而放眼世界，尤其在发达国家，EOD模式已经走过数十年发展历程。比如，加州尔湾在50年前开始依靠EOD模式规划建设城市，成为闻名世界的“南硅谷”。

近10年，美国康涅狄格州斯坦福市在市中心斯坦福站TOD的基础上，结合弥尔河EOD模式进行开发，成功塑造了一个“海港角”项目。纽约时报称之为“美国最大最具雄心的重建工作之一”。玉龙片区跟它非常相似，与罗湖北站TOD直线距离仅800米，也是一座重建项目。

海港角不仅有新型办公空间和优越的城市自然环境，还提供超1000个服务业岗位。借此契机，斯坦福市吸引了来自60公里外的纽约的大量年轻高素质人才，一跃成为该州第二大人口城市。

（斯坦福市中心城区）

待以EOD模式修复环境后，玉龙片区也将相继建成生态修复展示馆、先进制造园区、战新产业总部基地等崭新的重要产业载体，以及生态景观带、创新创意社区、创智广场等高品质配套。加上罗湖北站TOD带来的人才导入，未来这里很有可能打造为全国首个中心城区“环境治理+开发建设+产城融合+创新引领”的发展样本。

（玉龙填埋场改造成全国首个中心城区EOD产业园区效果图）

想象一下，在这座高质量的三生融合总部园区，科研人员从实验室出来，面前即是优美的河流与公园，向东一路行走，高楼大厦鳞次栉比、景象愈发繁华。

当前，清水河总部新城已启动清水河生活小区等6个住宅小区棚改，周边将配备小学和幼儿园等配套，推动片区“住有宜居”。

当办公、商务、休闲、生活、出行等城市功能完全聚合在一起，清水河新城将是一座“时间效率有密度，生活品质有温度，城市共生有态度”的未来之城。