【案例】

广州市某区的德星新城小区属于商住两用楼，1-5层规划为商业用这，6-33层规划为住宅楼。2009年9月20日，广州市聚盛物业管理有限公司(以下简称聚盛物业公司)与开发商广州市短信房产开发有限公司签订(德星新城前期物业服务合同)。合同约定开发商将速星新城委托聚盛物业公司进行物业管理，委托管理期系为2009年10月1日起至业主委员会与聚盛物业公司或其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。

2010年1月4日，兴发投资有限公司与开发商广州市迎信房产开发有限公司签订了《德星新城商品房预售合同》，兴发投资有限公司购买了穗星新城一层104、105、106、107、108、109六套商铺，预售合同第二十条约定由兴发投资有限公司自行委托物业管理公司对上述六套商铺进行物业管理。2010年3月1日，兴发投资有限公司办妥收铺手续入场经营。2010年3月15日，兴发投资有限公司与广州市安惠物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，兴发投资有限公司将上述六套商铺委托广州市安惠物业管理有限公司进行物业管理，并支付相应的物业管理费。2010年11月，聚盛物业公司以兴发投资有限公司拖欠支付物业管理费为由，提出诉讼，要求兴发投资有限公司支付自2010年3月至2010年11月的物业管理费人民币122.531元。

被告兴发投资有限公司辩称，其没有与原告签订前期物业服务合同，并非前期物业服务合同的当事人，不应受合同的约束。由于开发商与其在签订预售合同时，没有选择原告作为六套商铺的物业服务企业，在该特别约定的情况下，被告授权其他物业服务企业进行物业管理，并支付了相应的物业服务费，故应认定原告没有取得六套商铺的物业管理权限，其要求被告支付物业管理费依据不足，应驳回其诉讼请求。

【法院判决】

法院经审理后认为，按照《物业管理条例》的相关规定，开发商与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对居住小区的其他业主均有约束力，被告购置的六套商铺位于穗星新城的物业管理区域内，前期物业服务合同同样对被告具有效力。开发商与被告签订的《商品房预售合同》约定被告自行选择物业服务企业违反了      《物业管理条例》第34条的规定，即一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，故被告自行选择物业服务企业进行物业管理的约定应属无效。原告为穗星新城居住小区提供了物业服务，故可以按照前期物业管理服务合同的约定，向被告收取物业服务费。判令被告向原告支付2010年3月至2010年11月的物业管理费人民币122 531元。

前期物业服务合同对被告具有法律约束力。

《穗星新城前期物业服务合同》约定被告自行选择物业服务企业属于无效条款，被告应向原告支付物业服务费。