当“老破小”已不再适合家庭，那换一个相对舒适的二套房已经成了除刚需外，最急迫的购房群体，但如果在首套房换二套房中操作不当，你可能需要多缴纳几十万的个人所得税，今天小柳就和大家聊一聊首套房换二套房的节税方法，让您节约几十万。

在讲具体的节税方法之前，我们还是先了解一下相关法律，在合法合规的情况下，再做节税。

为什么要“满五”？

根据2018年第七次修正的《中华人民共和国个人所得税法》第二条第8点规定：“财产转让所得，应当缴纳个人所得税。”

同时，2018年第四次修订的《中华人民共和国个人所得税实施条例》第三条规定：“转让中国境内的不动产等财产或者在中国境内转让其他财产取得的所得”，应当缴纳个人所得税。

而“国五细则”中则明确指出房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照 20%的税率缴纳个人所得税。

即卖房方需要缴纳20%的个人所得税，那什么情况下可以不用纳税呢？

《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》的规定：“个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”，暂免征收个人所得税。”

《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。

也就是说如果家里只有一套房且满了5年时间，那么再转让这套房，就不需要缴纳个人税所得税，而如果非首套房或没有满5年，就需要缴纳利润（卖出价-买入价）的20%作为个人所得税。

这样能节约几十万！

通过上述法律法规我们知道，如果要节约这几十万，就需要满足两个条件，一是只有一套房，二是房屋要自购买时要满五年。

所以我们假设郑先生在2014年1月以300万人民币购买了家庭第一套住房且当月缴纳了契税；而在2019年2月，郑先生计划购买二套房并出售第一套房。

如果郑先生先购置二套房，待搬家以后，再以500万人民币的售价转让郑先生的首套房，那么郑先生在卖房的时候虽然满足“满五”的要求，但是却没有满足只有首套房的条件，所以郑先生依然不能免税，要缴纳20%的个人所得税，合计（500-300）×20%=40万。

但是如果郑先生先将首套房卖出，待转让关系结束后，再购买二套房，那么郑先生在转让首套房的时候既符合“满五”的要求，也符合唯一一套房的要求，所以郑先生就可以享受免税政策，节约40万个人所得税。

总结就是，卖房的时候一定要“满五”且只有一套房，并且待首套房买卖结束后再购买，资金也更充足，购房选择也能更多。

最后的话

购买、卖房、转让条条框框，我们下期继续讲解，为什么卖房也要离婚！

最后，依法纳税是我们每个中国公民应尽的义务。而企业在经营过程中，一定要谨慎处理好各类税务问题，做好税务筹划，也可私信柳哲节税！