小区公共收益是业主十分关心的话题,并且实践中不少业主认为小区公共收益就是自己的收益,其有权收回本就属于自己的利益,而且当物业公司不同意分配时,不少业主还会向人民法院提起诉讼,要求物业公司给付其应得的公共收益。那么对于此类案件,人民法院会怎样处理呢?

张三是幸福小区的业主,在2016年的9月份张三起诉该小区物业A公司要求该公司退还2014年、2015年 收取的地上停车位收益,给付张三应当得到的公共收益612.7元。其理由是:

2013年12月11日,幸福小区所属的社区公布了《幸福小区业主大会临时会议表决结果公告》，根据票决结果,从2014年1月1日开始实施物业服务费标准,露天停车位120元/个/月。对于这部分收益,根据2012年4月7日幸福小区业主大会表决的《幸福小区管理规约》第11条:园区共有部分经营所得收益归全体业主所有。同时根据《幸福小区业主大会临时会议表决结果公告》内容:本园区共有业主1406户，专用建筑总面积23万平方米。被告两年收取停车费.576000元，每平方米应当分摊2.5元,原告的产权面积为245.08平,因此原告两年应当享612.70元的园区共有部分经营所得收益。

张三能否作为原告起诉A公司要求退还小区公共收益呢?

法院认为,张三提出的诉讼请求,虽属于其本人个体主张,但对其主张是否支持必然涉及到整个园区全体业主的共同利益，也会影响到被上诉人对于园区提供物业服务的水平，张三并未提供证据证明其请求已取得全体业主法定人数的共同同意及授权，根据《物权法》第七十六条规定、国务院《物业管理条例》第五十五条规定,认定原告作为业主单独提起诉讼,属于诉讼主体不适格,驳回起诉。

张三能否作为原告起诉A公司要求退还小区公共收益呢?

法院认为,张三提出的诉讼请求，虽属于其本人个体主张,但对其主张是否支持必然涉及到整个园区全体业主的共同利益，也会影响到被上诉人对于园区提供物业服务的水平，张三并未提供证据证明其请求已取得全体业主法定人数的共同同意及授权,根据《物权法》第七十六条规定、国务院《物业管理条例》第五十五条规定,认定原告作为业主单独提起诉讼,属于诉讼主体不适格,驳回起诉。

案例总结

已经失效的《物权法》第七十六条规定的内容是“业主决定建筑区划内重大事项及表决权”，该条被《民法典》第二百七十八继承,本条规定“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动属于业主共同决定的事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占.比三分之二以上的业主参与表决。并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表.决人数四分之三以上的业主同意。”

同时本案适用的《物业管理条例》在2018年进行了修订,本案适用的第五十五条已经被新《物业管理条例》第五十四条继承，本条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”

因此,小区公共收益的取得和使用,均应当由业主大会决定。在业主大会未表决通过的情况下，单个业主无权要求直接分配小区公共收益。同时,在业主大会未表决通过分配方案， 并且未对相应业主进行授权的情况下,单个业主以原告身份起诉物业公司要求返还小区公共收益的,会被认定为原告主体不适格,进而被驳回起诉。

法律链接

《民法典》第二百八十二条规定:“建设单位、 物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”业主共有并不意味着单个业主就能绕过业主大会直接要求分配收益,而是意味着对这部分收益,应当由业主共同决定。在此,我们建议对于小区内的公共收益,应当制定从收益取得到收益分配的全套方案,具体方案的制定可以由业主委员会组织进行,之后交由业主大会进行表决。同时,对于业主大会表决通过的方案计划,还应当向小区全体业主公示,以此来充分保障业主的知情权。