原创 张岳

在过去长达一年多时间的“房地产救市”运动中，我们看到各个城市八仙过海，各显神通。然而，唯独一线城市保持了定力。

但最近，一线城市全面下场，释放了一个非同寻常的信号！

01

一线城市，全面下场

深圳：从放松深汕合作区限购，到上调公积金额度，接连不断的利好政策重振市场信心；而二手房成交参考价的新变化，则让豪宅重获金融杠杆。

北京：推出“全龄友好住宅”，支持接力贷，房山区试点“一区一策”，说白了就是给购房者降首付，刺激市场需求。

上海：三价就低政策已经名存实亡，涉税评估价拔高，购房者首付压力大大减轻，豪宅挂牌价飙升。

广州：多个开发商陆续收到官方“面对面的单独指导”，南沙的购房门槛大幅降低。

这些政策会给一线城市带来什么影响？

钱如潮水般从四面八方涌来，M2增速创七年新高，连续12个月保持两位数增长，在全国富豪寻求避险资产的趋势下，一线城市放宽信贷限制，降低购房门槛，一定会促使核心资产成交变得更加活跃。

无需怀疑富人的购买力。过去几年，疫情冲击和美国加息引发全球财富大退潮，但是卖奢侈品的LVMH却成为全球首富。

经济衰退和疫情非但没有让亿万富翁财富缩水，反而让他们的财富大幅增值。这也意味着真正的奢侈品，不会随经济周期更替而衰落。

这些超级富豪的生活，完全不受经济周期的影响，奢侈品消费就是他们生活的常态，也是他们社交、打通关系的工具。

这件事也在告诉我们一个关于置业的底层逻辑：

深刻理解奢侈品的稀缺性，洞悉财富人群的居住偏好，才是我们配置资产、保护财富的关键。

哪里的豪宅会有行情？

02

未来十年，富人住哪？

中国未来10-20年，最有钱的人会住在哪？

其实富人是非常喜新厌旧的，他们的生活总在迭代更新。

比如在深圳，从90年代的罗湖银湖，到2000年的福田华侨城香蜜湖，再到2010年前后的深圳湾，深圳的富人区会随着城市中心的转移而转移。

现在，深圳的价值中心似乎又回到了原点——罗湖。因为这里将上演一场世界级的双城融合——深港融城。

香港和深圳，两个城市的总陆地面积，加起来也不过3000平方公里，不到上海的一半，不到北京的五分之一。

但这块狭小的土地上，常住人口超过2500万人口，汇聚资金接近26.8万亿人民币（北京为20.5万亿，上海为18.1万亿）。如果计算每平方公里的人口密度、GDP密度、资金密度，深港都是中国第一，而且遥遥领先。（数据来源，各地最新统计公报）

“北部都会区”计划的提出，意味着香港拿出接近30%的陆地面积，跟深圳组成“深港都市圈”，容纳大约250万人口，提供65万个工作职位，其中15万为科创产业职位。

未来十年香港与深圳接壤地带将产生第二个CBD和新增长极。

深港都市圈的启动，正在改变深圳的城市发展格局，让深圳“价值中心再回归”。

从北京西城区到上海黄浦滨江，从米兰展览中心、苏黎世西区到伦敦金丝雀码头和波士顿南湾，世界一线城市的“发展原点”没有一个真正老去，它们都在赋能科创、金融和文化后焕发新的活力。

在深港融城过程中，罗湖就是最重要的“过渡带”，两地在金融、科创、医疗、教育等领域有着广阔的合作机遇。

罗湖本身是深港陆地接壤面积最大的辖区，在香港联通深圳的七大口岸中，罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸坐落在罗湖区。

罗湖又与香港文化同源、人缘相亲、生活方式最接近，是香港同胞认同度最高的内地城区。罗湖常住香港居民约3.92万人，约占全市的21%，罗湖区港资企业在深圳最集中，数量达到6244家，占全区外商投资企业比重高达90% 。（数据来源：南方+）

而且现在的罗湖依然“年富力强”，有74.47%的人口处于15—59岁年龄段，高于全广东省的68.80%、全国的63.35%，劳动能力充沛，创造力活跃。（数据来源：全国第七次人口普查公报）

深港融城风口之下，我们发现重磅政策、知名企业、百万旧改、万亿投资，甚至是划时代产品纷纷砸向罗湖，这里将开辟为深圳豪宅的新战场。

03

罗湖蝶变，包罗万象

“有仙气，接地气“，全世界没有哪座城市，哪个片区比罗湖更适合生活。

云端之上是国贸大厦、地王大厦、京基100、城脉大厦、湖贝塔（规划中）等，一座座明星地标拔地而起，鳞次栉比的高楼，高低错落的天际线，霓虹闪烁的商业街区，这里有不输任何国际一线城市的繁华。

而在云端之下，是由绿道、公园、群山、花海、湖泊缀连起的“一半山水一半城”，步行于罗湖核心区，各种老字号、小吃店、咖啡馆、星级餐厅、书城、公园、博物馆，任何人在这里都能享受到妥帖服务。

“宝藏”罗湖，为了承接深港融城的时代红利，计划未来5年通过旧改释放近800万㎡产业空间，未来10年固定投资达到1万亿，打造涵盖金融、商贸、科技、枢纽等功能的四大千亿片区（蔡屋围—湖贝、笋岗—清水河、深港口岸经济带、笔架山河），汇聚华润、招商、中海、深业、仁恒等十余家品牌房企加速城市焕新。

值得关注的是，国际知名开发商“仁恒”率先落子罗湖核心区，并打造全球第二个源系TOP级新作——深之源，这不仅是一座建筑的落成，也是以奢侈品理念打造的传世藏品，同时释放两大信号：

1、嗅觉灵敏，择地严苛，非核心不选，非标杆不筑的仁恒，选择罗湖核心区并打造源系产品，就是对片区最大的认可和背书。

2、深之源的亮相，将让全深圳乃至全球富豪投以特别的关注，并对罗湖的潜力和发展刮目相看。

以深之源为原点，我们可以更清晰的了解罗湖未来的全貌。

深之源，位于罗湖国际消费服务核心区——东门湖贝，300米之内有5个地铁站，约500米高的湖贝塔，未来对面就是建面约49万㎡华润万象系商业，体量相当于6个伦敦金丝雀码头、5个纽约哈德逊广场、3个上海新天地、1个南山万象天地加深圳万象城。

罗湖将东门传统街区与湖贝的新建筑融为一体，布局餐饮、购物、演艺、商务、会展、文化等现代都市产业，让高端消费资源重聚罗湖。

效果图

深之源西南侧约2公里是蔡屋围片区，这里将布局发展总部经济、金融业、高端商务服务业，计划打造一批超高层建筑重塑城市门户形象，强化辐射粤港澳大湾区的金融引领作用。

蔡屋围片区规划

深之源南侧约1公里是深港口岸经济带，罗湖口岸片区打造国际消费枢纽、文锦渡口岸片区打造新兴产业聚集区和科技服务业合作区、莲塘口岸片区打造先进制造业协同发展区。

口岸经济带规划

深之源西北侧约3公里笋岗-清水河片区，罗湖在这里布局了金融科技、智慧供应链、数字创意、智能终端、新能源等行业，打造为产城融合范本。

笋岗-清水河片区规划

清水河片区是深圳未来最具发展潜力的枢纽级TOD之一，借力高铁、城际、轨道的布局，大力发展软件与信息服务、生命健康、人工智能、新材料等行业领域，是罗湖未来经济增长的新引擎。

从规划看，罗湖正以深之源为原点，打造一个汇聚金融、商贸、科创、地标、文化、枢纽等包罗万象的全能核心区，在深港融城的风口下，未来的发展不可限量。

04

阅历世界，心归源处

在深圳，第一次见到用打造顶级奢侈品的方式去打造云端大平层。

无法想象，深之源到底花了多少资源、时间和精力，才能达到这样精致的细节、顶级的装修、世界级的奢华盛宴。单单是设计团队的豪华阵容，就足以让人期待。

设计团队

顶尖建筑设计-凯达环球，连续17年位列全球十大顶尖建筑事务所。

意大利超艇设计领导者-普栎纳，众多欧洲、远东和中东国家私人住宅、酒店度假村、豪华游艇设计项目执笔人。

英国顶尖软装设计师-凯丽赫本，1996年便已获得安德 · 马丁国际室内设计大奖。

亚洲设计界领军人物-邱德光，开创“新装饰主义”neo art deco东方美学风格。

国际豪宅专家-HWCD，代表作有上海汤臣一品、翠湖天地、伦敦凯撒酒店等。

可以说，这些国际顶尖设计团队的到来为深之源注入了更多的活力和生命力。

效果图

塔楼体块设计为弧形收边，搭配三层超白LOW-E环幕曲面玻璃，通过横向铝板线条以黄金比例划分，远远望去宛如艺术品般矗立。

效果图

深之源匠心打造建面约60-108㎡法拉利总裁空间和约227-249㎡环幕大平层，云端之上收藏“一半山水一半城”。

效果图

东看梧桐山和仙湖植物园，南望香港北部都会区，西揽地王大厦、京基100、平安金融中心、湖贝塔等城市地标、北眺深圳水库，山水景观、城市繁华和湾区风貌尽收眼底。

实景图

限量324席，每一席都是独一无二的传世藏品。

甄选宝格丽、普拉达绿、熊猫白等宝玉石级别奢石，这类选材无法量产，而且纹路千变万化，打磨工艺难度更高，种种细节不仅彰显品味，也让每一席产品都成为世间唯一。

实景图

追求卓越是塔尖人群共有的生活态度，深之源甄选全球一线品牌精装，如卫浴界“劳斯莱斯”——劳芬卫浴、豪宅共同的选择——日立中央空调、世界顶级厨电品牌——博世厨电、畅销88个国家和地区——瑞美热水器等，这些品牌不仅拥有出色的品质，更能适配云端生活，于无声处演绎罕贵人生。（注：产品精装根据不同产品线配置）

实景图

世界塔尖藏品的共同特点不仅在于产品本身，更在于高品质的物业服务。仁恒深之源汲取仁恒酒店式基因及恒心服务经验，以四大核心服务体系营造仁恒深之源的源系生活特权：

源·CLUB俱乐部服务：这里是满足私人会晤需求的梦幻生活场与圈层社交场；

源·BUTLER管家服务：24小时全天候在线，以高定服务为圈层人物创造奢适生活；

源·GLOBAL权益服务：提供专属的资产打理服务并尊享品牌联动资源；

源·HOME恒心服务：让仪式感与归属感融入每一个细节中，带来尊贵奢华的生活体验。

对于塔尖圈层而言，这类藏品已经超越建筑本身，它更是社交场、生意场与生活场。

仁恒深之源，恰好拥有满足私人会晤需求的双会所，酒店式的源系服务标准，云端之上的塔尖私属臻席，社交、工作、生活与享乐在这里无缝切换，更契合塔尖圈层的价值观念与身份品味。

示意图

时代在变，造富方式在变，塔尖人群的需求也随之改变。

想想看，北上广的豪宅市场基本都是存量市场，过去的高端产品和生活理念，放在今天是不是已经过时了。

只有深圳在加速蜕变，在深港融城的机遇之下，深圳价值回归中心，以深之源为代表的标杆产品正引导塔尖人群向更高端品味进发。