中骏冻结、建总分销,南二环怎么看?

刚需探房 2023-12-06 20:12:33

今天聊聊南二环板块,两个比较特殊的事件,一个国企盘开分销,一个降价盘直接产权冻结了,可以水一篇。

中骏冻结

中骏世界城璟悦三期,备案名(骏耀商业广场E地块),备案两栋住宅,不过一直没开盘。

上周这两栋,全部房源产权冻结。

具体原因未知,不过预计跟房企的债务等有关。

目前房企在南二环的项目,中骏璟悦一期已经交房,璟悦二期、还有璟宸都还在建,目前唯一的货源就是配建公租房的璟悦三期。

从备案情况来看,6#楼:32125元/平,8#楼:33450元/平,跟一二期差价不大。

从项目情况来看,存在4栋公租房配建,商品房9栋,地块偏狭长,整体的社区空间不如一二期。

从区位来说,相比于一二期靠近三叉街,三期位于南端,距离F1直线1公里,已经跟四大金刚的区位没有太大差异,从地铁的配套来说,甚至还不如。

总得来说,备案价完全无视具体的楼市情况,可能也与最终都要做优惠有关。

目前这个南二环的破坏者,刚领证就被冻结,对于四大金刚而言,也是一件好事。

近期关于暴雷房企的风波不少,比如又一个银行违规划拨监管项目资金案例。

项目来自三江口,主打清华附中的滨江正荣府,被违规划扣3000万。

按公告,该行2022年3月29日已被记录一次违规,这次直接终止其监管银行资格。

这几年的这种事件不少,比如中骏璟宸、福晟弘府、榕心映月、福州府等。

基本都在那些暴雷房企的楼盘出现,监管资金也保障不了安全。

近期除了这些案例外,从备案网来看,近期有两个项目的可售房源,全部被抵押。

首先是来自三江口的远洋天赋,备案未售的300多套房源基本都被抵押。

除此之外还有位于桂湖的武夷·栖溪云谷,备案2年,网签18套,最终剩余房源同样被抵押。

这些项目的房企,都深陷暴雷风波。

这种集中抵押,基本都是跟债务有关。

近期也去了一些保交楼的项目,整体来说,除了能交房外,其他方面都是忽略不计,当然这已经算是不错的结果,部分依然烂尾中。

建筑分销

烂尾的话题扯远了,回到南二环,板块除了中骏产权被冻结外,还有一个事件,就是建总领筑开了分销。

其实也不是特别意外,此前群友就发过建总对外招标的文件截图。

房企已经对雍景轩、江南尚璟,发布实体店推广服务征集。

很明显,后续其他几个建总楼盘,都会开启分销,至于后面左海、榕发等,是否会同样如此,预计概率不低。

回到分销的价格话题上,2#603,优惠总价266W,原总价286W,单价2.42W,优惠力度:93折。

回顾一下这个项目的开盘数据:

2020年4月开盘,三栋楼合计168套,备案均价2.45W,折后2.4W,按揭98折,去化146套,去化率87%。

2021年3月开盘,一栋楼合计56套,备案均价2.67W,折后2.56W,按揭96折,去化42套,去化率75%。

2021年6月开盘,一栋楼合计44套,备案均价2.62W,折后2.52W,按揭96折,去化36套,去化率82%。

从项目最早的开盘数据来看,在当初楼市也算的上是个红盘。

虽然土地年限偏短,隔壁存在小学噪音,周边城建一般,不过依靠纯商定位,加上定价低于周边新盘。

前3次开盘,都做到了80%左右的去化率。

在2021年,南二环迎来高峰期,项目的加推进度依然缓慢。

最终眼看着当初卖的更差的国贸凤凰园、融创福州府等,一个个做到高去化,消耗大量客源。

2022年开始,楼市开始遇冷,项目错过短暂红利期,佛系卖房也变得艰难。

如今的南二环,随着中骏特价后,四大金刚价格压制,对于这个项目而言,目前的吸引力更下降一步。

简单翻看项目的库存,有点出乎意外:

北地块:合计604套,网签377套,库存277套,去化率62%

南地块:合计210套,网签96套,库存114套,去化率45%

从时间周期的数据来看:

北地块:2022年网签56套,2023年至今,网签10套

南地块:2022年网签70套,2023年至今,网签26套

从这个项目的去化数据,其实可以发现南二环如今的处境是有多艰难。

建总领筑北地块,2020年开盘,当天去化146套,2021年两次开盘,当天去化合计78套,2022年一整年56套,2023年10套。

这个项目的走势,可以说完整的贯穿了整个南二环这几年的楼市周期。

回到目前的分销特价,93折,力度如何?

直接对比同地块其他类似房源:

从数据可以发现,这次特价的这栋楼,虽然是1T1,但是对比此前同样的楼栋,公摊多2平米,按照此前其他楼栋96折计算,总价也在262-269W。

此时再去对比,这个特价房源,虽然折扣力度比前几年的大一些,但是结合公摊面积,实际优惠后的总价,跟此前购买的并没有太大差异。

奈何,如今的楼市,南二环天差地别的楼市差异,这样的价格,很明显吸引力并不高。

只能说,开分销是第一步,下一步就是价格回归。

盘点总结

最近福州土拍接近收官,这里面也透漏很多问题,最简单的一个:谁导致了外围楼市的崩盘?

时间回到2021年底,那一场土拍,福州本土国企开启频繁兜底模式,当天北园2幅纯商成为代表,后来有了四大金刚。

如今这个模式,已经持续2年,依然没有停止。

今年,东区三远同样这样的结局,近期的五四北西园,也基本如此。

目前南二环整体楼市低迷,看上去是中骏特价打垮,但是拉长时间来看,更多原因还是在售新盘的去化所致。

如今很多其他板块购房者,都在看低南二环,甚至觉得还能更低。

不过按目前拿地节奏,其他板块,预计都难以幸免,无非是南二环先走了一步而已。

对于南二环,伴随着库存周期加剧,房企做出调整,预计后续会在楼市在掀起一场风浪。

对于购房者而言,届时尽量静观其变。

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