一周前，鑫苑置业宣布，在四个城市同步交付了五个项目，包括郑州鑫苑国际新城3期、山东章丘悦泉湾北区、成都鑫苑城、郑州鑫苑名城二期以及天津鑫苑汤泉世家，此后的五天内，鑫苑置业美股涨幅达32.12%，总市值3.14亿美元，这或许是鑫苑置业少有的好消息了。
4月1日，鑫苑服务公告称，公司因故延迟刊发2020年度业绩报告，原因是需要更多时间确定与若干关联交易有关的事宜，并考虑其对财务报表的任何引申影响（如有），以及向本公司核数师安永会计师事务所（核数师）提供有关上述事宜的更多资料?。
鑫苑置业也未能按期提交2020年年报，并表示，2020年的年报在2021年7月前不大可能定稿或公布。
6月7日，该公司独立董事高皓离职，同时，担任审计委员会委员职务的Wendy Hayes也选择了离开，许倚滨亦辞去鑫苑服务联席公司秘书职务。
债台高筑、高管频频离职、年报难产，鑫苑置业面临着种种困境，这家选择在美股上市的地产公司，早年间埋下的隐患，终于在今年暴露出来。
关联交易
5月28日，鑫苑服务发布公告称，于2021年5月25日，公司接获联交所发出的一封函件，当中载列公司恢复股份于联交所买卖的指引。
根据复牌指引，公司应：刊发上市规则规定的所有未刊发财务业绩，并处理任何审核修订；证明并无有关管理层诚信的合理监管问题及/或任何对公司管理及经营有重大影响的人士将为投资者带来风险及损害市场信心；
对其延迟刊发截至2020年12月31日止年度的经审核全年业绩展开独立法证调查工作，评估对公司业务运营和财务状况的影响，公布调查结果，并采取适当的补救措施等等。
根据上市规则，联交所可取消任何连续18个月暂停买卖证券的上市地位，也就是说，在2022年9月30日之前，鑫苑服务若再发不出年报，将面临退市。
目前，关于鑫苑置业、鑫苑服务发不出年报原因的猜测有两种。鑫苑服务2020年有一次增资和一次收购，具体而言，以134.72万元增资邯郸市钢城物业服务有限公司股权40%，1348.17万元收购重庆重型汽车集团鸿企物业有限责任公司100%股权。其公告中所说的关联交易可能与此有关。
也有业内人士指出，鑫苑服务的关联交易与母公司鑫苑置业有关。2019年，鑫苑服务的预付款项总额为9800万元，其中涉及到一笔支付给鑫苑置业的款项，金额为8910万元，用来支付鑫苑置业在2018年产生的购买住宅项目投资款。
此外，2020年9月17日，鑫苑服务与鑫苑地产控股订立了车位独家销售合作协议，鑫苑服务将成为鑫苑置业4066个指定车位的独家销售合作方。根据协议，鑫苑服务需向鑫苑置业分期支付约2.07亿元的可退还合作诚意金，作为上述独家销售的保证金。这些关联交易有子公司向母公司输血的嫌疑。
鑫苑服务与母公司业务高度关联，2016年到2018年，鑫苑服务的物业管理收入中，来自关联方的收入分别占到96.2%、88.9%、84.3%，1.34亿元，占比达到79.2%，来自独立第三方的收入占比仅20.8%。
鑫苑服务来自母公司鑫苑置业提供的项目毛利率大幅高于第三方，公司2006年至2018年向独立第三方所提供的物业管理服务毛利率分别约为3.1%、17.3%、11.7%。
2020年上半年，鑫苑服务交付前及咨询服务业务的毛利率高达55%，该业务为公司贡献收入4203.8万元，其中86.2%皆来自鑫苑置业。
国际化迷途
2007年12月13日，鑫苑置业成功登录美国纽交所，成为中国首家在美国纽交所上市的房地产开发企业，没想到的是，该公司出道即巅峰，此后的数年间，并没有什么突破。
鑫苑置业董事长张勇曾说，“香港资本市场评价房地产公司的估价方式——以土地储备为标准来衡量公司未来价值，这种评估方式我们觉得有问题“。
“拿多少，卖多少“的张勇错过了房地产市场2016年前后的上升行情。2014年至2019年,鑫苑置业的销售额分别仅有82.3亿、135.6亿、190.7亿、233.1亿、295.1亿和221.9亿。
赴美上市后的鑫苑置业事实上也开始扩张，截至2020年底，鑫苑置业在中国19个城市进行项目布局。除此之外，张勇还走上了国际化的道路。
2012年，鑫苑置业以740万美元收购内华达州雷诺市雷鸣谷项目，在海外落下第一枚棋子。同年，他们宣布以5420万美元拿下纽约布鲁克林威廉堡城区的地块，并将其开发为纽约东河湾豪华河景公寓。此后，鑫苑置业在纽约曼哈顿先后开发了两个项目，2016年，已荒废近40年的纽约历史地标建筑凯斯剧院被鑫苑置业以6600万美元买下。
2017年底媒体报道称，鑫苑解散了其在纽约的管理团队，还把纽约三个项目的管理权交给了其它地产公司。
一番折腾后，鑫苑置业的负债水涨船高。截至2019年，鑫苑置业的负债总额已经从2016年的33.2亿美元增至66.3亿美元。2020年上半年，该公司负债总额为64.32亿美元，短期负债达到12.35亿美元，但公司同期货币资金仅有8.21亿美元。
去年4月，标普确认鑫苑置业“B-”长期发行人信用评级，以及该公司未偿高级无抵押债券的“CCC+”发行评级。
标普认为，鑫苑置业的短期债务余额持续高企，将继续拖累其流动性。此外，即将到期一次性偿还债券将削弱其资本结构。
据鑫苑置业的官网，鑫苑集团以地产为主业、以科技和金融为战略两翼，拓展出地产开发、产城运营、融资代建、智慧科技、商业管理、物业管理等。公司开始了新一轮的折腾。
虽然鑫苑置业无法发出年报，但它们还是以“通过媒体“这种特别的方式，公布了自己的业绩。
4月30日，鑫苑置业宣布，截至2020年底，鑫苑置业实现营业收入86.6亿，全年销售金额达到226亿元。截至2020年底，鑫苑置业在中国19个城市进行项目布局，总土储面积2000万平米，总货值超过2200亿元，公司净负债率71%，现金短债比1.13。
鑫苑服务在4月1日发布截至2020年12月31日止财政年度的未经审核财务资料，报告期内，鑫苑服务实现收入约6.60亿元，同比增23.62%。毛利约2.64亿元，同比增30.85%。归属股东净利润约1.38亿元，同比增69.12%。
看起来变好的鑫苑发了一笔高息债，今年一月，公司发行了一笔总额1.7亿美元、2024年到期的优先票据，票息达14%。
