大家记否？2016年，上市公司"ST宁通B"连续两个会计年度亏损，最后卖了北京的两套房，“保壳成功”！

这两套房，2002年买时129万，2016年评估2272万，12年16倍！万千网友疾呼：“神经，房子还能涨，保什么壳。”

这就是当时投资房产的缩影，投资房产=赚钱，赚很多钱。

那几年买房，的确富了一批人，然后更多的人蜂拥而至，掏空钱包，加杠杆，高利贷，越来越疯狂，以至于“建一个大门，就能把房子卖了”！

滚滚洪流之下，各地出台的限购、限售、限贷几乎成为买房大军的“助兴剂”，越限越兴奋！还滋生了假离婚，假证、硬过户这些行当。

今年8月，国家发布了一系列房地产数据，非常感人。

5年过去了，相信有不少加杠杆的投资客：“如果有时光机，会赶回去，给过去的自己一记大嘴巴子”。

01 挂牌量来势汹汹，200万套？

二手房交易是市场的重要参照，价格是晴雨表，成交量是生死线。

今年5月份，杭州曝出二手房挂牌量已达21万套，形成“堰塞湖”的局面。随即，杭州网友自嘲：“杭州的最后一棒，留在我手里了”。其实，又何止杭州，只是浙商更敏锐！

8月，有媒体报道，北京（12万套）、上海（20万）、成都(20万）重庆（22万套）、苏州（17万套）、郑州（12万）二手房挂牌量均屡创新高，13个重点城市199万套，相比年初增长近30%，特别是上海增加80%和成交量形成巨大剪刀差。10月，国家统计数据，二手房下降的城市已达67个，几乎全军覆没。

我所在的郑州：

2022年11月，郑州二手房库存8.7万套。

2023年11月，郑州二手房库存12.2万套，较去年同期增长了40%。

马云一句，2025年中国的房价会"稳定"下来，难道要一语成谶？！

02失控法拍房，冲击市场

全国三季度法拍房源58.4万套。相比2022的44.1万套同比增长32.3%！成交量为9.3万套，相当于每挂拍5套就有1套成功拍出。

今年前三季度，四川、广东、河南稳居法拍房挂拍量前三，挂拍量超3万套。

临近年底，法拍房数量开始激增。

市场上，同小区法拍房比二手房价格低大约30%-40%。

一个小区内若出现法拍的低价房源，会拉低整个小区在二手房交易市场的成交预期，直接戳破底价的大量法拍房开始在各地疯狂挤压二手房。

对于房东而言有两条路可以选择，要么破釜沉舟，降价拼一拼，要么咬紧牙关。

03二手房下限，深不见底

下跌30%不稀罕。

二手房，基本是个人买卖，市场行为，价格不像新房市场好控制。有人买的早，价格低，价格拉到5折，出手仍然赚钱。

有人大胆预测“一线城市2万，二线城市8000，三四线2000”，不无可能。

关于郑州房东大甩卖的报道，络绎不绝。

前两天下班，电梯里遇见同户型的邻居卖完房搬家，随口问了一句，每平1.9万，价格低到令人发指。我买时，单价2.63万。比我前几年买的时候，低了跌了30%。

不算这几年还的月供，我的首付直接跌没了。

曼哈顿房东，免费送房；

郑州二手房市场全面转冷，降价30万卖不掉，6万炒房客被套；

库存大量积压，卖房人欲哭无泪；

……

转了一圈中介，各门店更是门可罗雀。

与小哥聊了聊，目前郑州一般品质、房龄尚新的二手房，从挂牌到成交，成交周期在4-6个月，而前几年只需要1-2个月，成交量与今年3、4月份相比，有了比较明显的下滑。

04 房产，或将沦为“不动产”

房子不好卖，这将是5年内的常态。

根本原因，就没钱。刚需少了，改善推迟，高端犹豫。2024年，捂紧钱袋子，远离烂房子，或是最后的建议。

除了没钱，房子本身也有问题，我总结是：

老坡小：丑得非常相似。次新房，跌得异常凶猛。高端改善，站最高的岗，远郊新区，看最绿的麦浪。只有学区房，还有点最后的倔强。

很多城市的虹吸效应到达极限。逃离大城市，又返回大城市，不结婚不买房，就是“家乡容不下灵魂，城市放不下肉身”的当下年轻人的无奈写照。

新房、二手房的库存量，供需早就失衡了。主要城市正式放开限购限售，交易没有变化是真实反应。买家的状况不会改变，没有人口，没有产业，经济不上行，是改变不了需求端的。

05 供需变了，市场变了，人口结构变了

改革开放四十年来，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。住建部公布的2019年城镇人均住房建筑面积39.8平方米。

一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。

从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。你在看我们出生人口，未来不会缺住房，确定是好住房。

结束语

过去，房产称得上是最好的投资方式，与股票、基金相比，显得十分简单。但现在市场变了，要想在大周期下行的通道了挣钱，需要换逻辑了。

我们无法预测未来变化，甚至预测本身就会改变变化。

但在眼下，我们捂紧钱袋子，谨慎投资，积极观察，提高自己。市场会有需求的变化，渠道的变化，商品的变化，生活方式的变化，而这些可能是下一波机会的起点。