一直以来，市区楼市分为三个区域，分别是主城区、开发区和连云区。

主城区包括海州和高新区，下辖有苍梧双学区、主城核心区、花果山大道路西、花果山大道路东、凤凰新城、新浦城区、海州城西、海州城南和宋跳等主要板块。大致范围如下：

开发区，楼市的主阵地集中在猴嘴。而连云区，以连云新城、碱厂板块和东港中学板块这三个板块为主。

这三个区域共计13个板块，发展起点各不相同。通过今天的眼光去看待，它们都有各自的“命运走向”。城市的发展是动态的。新的规划、布局，包括时间积累，在某一个点会让一个“老板快”焕发新机。

或者让一些新锐如虎添翼。

今天，我们不妨从楼市角度，重新审视这些板块，来捋一下它们的独特禀性。

1、各区核心板块

海州区的核心板块是苍梧双学区板块。这里有迤逦的风光，等级够高、TOP级学区，再点缀完善的生活配套，就是苍梧双学区板块的保命招牌，打遍天下无敌手了。

高新区的核心板块是万达板块。虽然产业规划也明晰，但现在已经内卷化的时代，再指望高新巨头不可能了，有人口、有活力、有城建，已经很好了，突破点还是在“宜居”。相较于主城核心区、海州城西和新浦城区等，万达板块走“白富美”路线，基本生活配套稍微匮乏。

还有一点，万达板块已经是一个发展多年的成熟板块了，后台小伙伴们请不要再留“有前景、有潜力”等评论了。你我心知肚明，造就万达板块目前房价的最客观因素，就是“地价”。

猴嘴，是开发区的核心板块。主要抓手还是高等级的产业高地，然后做连云港产业名片之一，但更多是一个汇聚之地，发展内核还是要靠自己。概念有，但实质不太丰满，不能向外长，只能转向内。向内融合分虚和实，实的是物理融合，再造中心，这个难度大。

连云区的核心板块是东港中学板块，理由和苍梧双学区板块同理。

2、能更进一步的板块

盐河路以西，通常被统称为海州城西。对于海州城西，如果你真的是自住需求，符合以下两个前提——对眼下的“倒挂红利”可以不眼红，对“价值考量”可以中长期——那么，请关心城西。对于投资客而言，要么根本没有精力关心城西，要么心情好时还要踩上几脚。

根据已经释放的消息，海州城西未来的价值高地是海州区政府板块。摊开地图，大家可以发现，海州区政府板块，是为数不多的有着较多、可供应的净地。成片的土地，意味着将来的统一规划和着墨。除此之外，今年海州区政府板块将启动建设海宁中学江化路校区。进一步弥补城西的教育缺陷。另外，板块内还将引进德邦综合体，预计年底出让。

通过这些一个一个被补起来的建设节点，海州区政府板块该有的价值都会体现出来，区域内二手房也会再上一个高度，到时候的价差自然而然就会显现出来。

猴嘴板块有利有弊。猴嘴最大的问题，是楼盘众多，投资比例过高，二手量大货足。但回顾开发历程，这些二手房大部分集中在昌圩路北。而昌圩路南的猴嘴街道板块，还是一个崭新、未经大规模开发的“处女地”。许是意识到板块发展遇到的问题，现在猴嘴街道板块在努力的导入非常优质的教育和商业资源。通过这个，大力增加对新居民的吸引力，先留住人和人气。

我们要善于在不确定中寻找机会，在不看好中发现机遇。对于猴嘴街道板块，我们把它当成一个正常的、待开发的城市空间来思考。不仅要放在整个猴嘴板块，更要跳脱出猴嘴板块。猴嘴街道板块，首先是整个猴嘴板块业主的改善首要选择。绿地、香江等老一批楼盘，业主首选猴嘴街道板块。其次，放眼整个城区，这里将承载着大量的刚需购买力。

虽然它可能做不到多组团的高度开发，也没法衍生出多中心，裂变的能力不够。但在一个承载众多政治需求的区域，为了匹配一个城市战略，教育的倾斜、商业的规划以及景观的规划，还是让猴嘴街道板块更上一步的。

3、几个“断层”板块

这里的“断层”，主要指的是房价方面。

主城区内，唯一一个未曾土地出让过的板块，是新浦城区。新浦城区紧靠着海州城西和主城核心区板块，海州城西的海连路与人民路交汇处，去年出让了2宗土地，楼面价超5000元/㎡。主城核心区的二手房成交价超1.3万元/㎡。而新浦城区板块内的新房，均价在10000元/㎡左右。

这两年，新浦城区陆续启动了三五宗地块拆迁。可以预见的是，这些棚改地块的出让，会改写板块现有的房价梯度。

凤凰新城板块，新房均价不到1.4万元/㎡。简单点定义，就是苍梧双学区板块的“后花园”。作为一个纯居住板块，凤凰新城宜居度较高。由于紧邻苍梧双学区板块，更是苍梧业主们改善置换的首要选择。板块内最大不利因素是殡仪馆。据悉，徐圩那边的已经建成。想必，殡仪馆的搬迁会尽快提上日程。后续挪腾出的土地，也会启动新的规划。

花果山路东板块，与路西板块有着3千+的价差。整体来看，路东板块限高，加上土地容积率较低，居住舒适度较高。从自然环境，到居住规划，花果山路东板块将成为成为城市住品的一颗明珠。而从现有的迹象看，路东板块将复制路西的操盘路径——卖地，拉地价。

结语：

虽然目前看起来，有些板块的变化算不上非常大，但是在连云港未来的拓展格局中，它们都占据了一个个比较重要的节点。在城市剧烈拉大的过程中，不同的组团会呈现出不同的命运，说不定在下一个十年二十年，它们又会赶上不同的发展浪潮。

闻道有先后，风水轮流转。