5月过完,聊聊上个月的楼市网签数据,上个月又迎来新的一轮利好政策,看上去不少大V信心满满,但是实际福州的楼市又如何?
网签汇总5月新盘网签:1355套,环比4月减少396套,同比2023年5月,减少255套。
分析:对于5月数据,又一次进入相对偏低的范围,不管是同比还是环比,都出现一定幅度下滑。
对于五区的明细数据:
本月依然是晋安区领跑,从实际情况来看,依然是受安商房网签所致,下面有数据。
与4月一样,本月八县数据再迎来一次上涨,本月合计网签3879套,对比前几年的数据,都算是新高。
所以为了掩饰五区的下滑,目前只能合并,这样就能带出福州网签数据继续新高。
当然从实际出发,五区都下滑了,为什么八县这么强势?
从明细来看,本月福清网签2075套,其中5月31日最后一天,一天网签了1151套。
从这样的数据来看,不用多做分析也能知道,大概率就是安商房等集中网签所致。
综上,当福州安商房无法再粉饰数据后,只能退一步靠八县了。
最后就是个人统计的商品房网签数据:
从数据来看,5月五区商品房网签441套,环比减少152套,同比去年减少547套。
从数据走势来看,跌破500套的数据表现,仅强于过春节的2月,所以从实际的数据来看,5月福州商品房进入历史新的冰点。
楼盘明细分析:本月的销冠来自万科城市之光,合计网签43套,连续三个月锁定福州销冠,这个三环边的新盘,操盘的去化表现,堪称福州一绝。
这个超级TOD大盘,已经累计卖了1300多套商品房,放在这2年福州楼市,已经算是非常出色。
可惜还有900多套库存,即便按目前40多套的强势表现,还需要20多个月,现房也是板上钉钉了。
建总兜底的高宅巨型地块,也开始紧锣密鼓开发,预计两个项目还是会碰上,届时值得关注。
当然对于超级大盘,交房后的二手表现,是否还能如此强势,关注度更高。
至于项目近期宣称的划片桔四,只能说有可能,但是整个金山大道两侧,桔四基本承包了无数过渡生源,是否真的有溢价,多做评估。
本月另外一个销冠来自五四北的和颂锦原,同样网签43套。
项目从去年11月开盘以来,网签同样强势,目前网签合计239套。
在同样的刚需盘里面,没有地铁加持的背景下,做到这样的表现,算是不错。
上一篇刚刚唱空完五四北,对比的就是这两个新盘,结果这两个新盘拿下销冠。
随后的项目排名有一点断档,从房企上榜的情况来看,本土国企-榕发、建总、左海,都有部分项目上榜,当然这并不代表国企的强势反弹。
仅仅说明随着楼市的去化推进,福州这2年频繁兜底的地块,开始上市后,市场也正式进入国企市场了。
最明显的代表榕发,去化低迷的揽湖郡、北源云筑,本月有所反弹,当然强度也不大。
整体来看,目前存量新盘,网签能破10套,都能排到前列。
所以对比大部分项目而言,去库存周期并不像对外的10多个月轻松。
在改善盘方面,上海西的改善天琴樾,本月网签20套,虽然去化弱于清盘的建发璞云,不过在鼓台供应后,还能做到这个表现,后续清盘压力也不大。
作为对比,今年福州市中心的改善预计体量也不少,就顺便看看目前存量改善盘的去化情况:
从数据来看,除了上海西的两大改善新盘做到不错表现外。
目前的三个袖珍盘,虽然体量不大,库存剩的也不多,但是如果大家有记忆,这种项目放在前2年,基本是短时间清盘。
来到今年,这些项目仅仅依靠长时间蓄客,首次网签那个月做到较高去化外,剩余月份数据都很一般。
上半年建发臻园,位于鼓楼仅49套,硬是搞出一堆中介分销的场景。
至于鼓楼西的保利天珺,上市前的底气也是非常高,最终的表现也就普普通通。
这些袖珍盘,如果不是依靠体量小,预计最终的去化也不会好看。
至于安商房方面,体量不大,主要还是晋安的锦鸿佳园,鼓楼的文庭雅居,在没有了安商的加持后,遇上楼市遇冷,福州的网签数据预计也难回到前几年了。
东区分析:本月东区合计网签97套,环比上个月出现下滑,对比上半年其他月份,高于平均值。
从楼盘表现来看,榕发的揽湖郡,23套领跑,项目上市1年,直到这2个月才做到月两位数的表现。
当揽湖郡成为东区的销冠,就说明东区有点问题了。
紧随其后,叁号院16套,库存还有一半,项目价格蛮坚挺的,不过按目前这个进度,还要卖3年以上,届时就看新房硬还是二手硬了。
随后就是两大改善盘,天琴湖+桂语映月,下滑比较明显是天琴湖,去年上半年月均能做到40套左右,今年只能做到10套。
目前项目的剩余房源,不少集中在靠近高架的位置,虽然放出所谓的特价,实际力度并不算大。
至于桂语映月,交房后维权也出现了,当初定位较高的改善盘,现房的表现也一般,目前库存不算过多,当然绿城新地块是否会被影响口碑,也是一个关注点。
剩余的存量项目,在部分进入清盘后,剩余的网签都在4套以内,安商闹剧网签挂零的首开香颂,本月依旧如此。
综上,对于东区的表现,已经开始从多家房企入驻开始朝着本土国企发展,后续的三远、南湖旧改,还会进一步影响板块。
南二环分析:本月南二环的销冠依旧是江南尚璟,不过数据有所下滑,榕发的北源云筑和东区揽湖郡一样,本月有所反弹,当然仅仅是对比此前个位数的网签。
至于另外一个左海望悦,今年以来,网签没上过5套,这样的表现不知道怎么评价。
近期新投的项目开始预热,这个项目最大的关注点就是最终的定价,群友分享可能在2.35W左右。
不管如何,南二环的四大金刚,已经把板块价格打下一个台阶。
这也意味着前几年上市的郭宅后坂新盘,都要面临较大程度的亏损。
目前板块的两大核心:SM+麦顶分校,看上去有一定吸引力,但是实际评估又不是很强,加上近期白湖亭万达的摘牌,更进一步放大板块利空。
综上,板块即将开始价格战,至于最终要多少价格才能走量,值得期待。
盘点总结对于福州5月的网签,数据依旧不理想,仅仅依靠福清的网签爆量来做掩饰。
今年上半年基本快即将结束,不出意外,基本锁定这几年最差的开局。
当政策持续推出后,能用的方法已经不多,到时候要如何拯救这个市场,可能就剩下近期的回购了,当然这也的粉饰数据,是否有意义?
对于今年楼市,除了刚需市场外,改善市场也是一大关注点。
不少新盘上市后的表现已经低于预期,近期拍出的核心地块,也开始各种预热,但是实际的表现预计都不会太理想。
近期鼓楼和晋安的二环内地块旧改,又一次发布,预计不久还会启动上架,核心区的改善,会进一步供应,届时有多少改善客群,对于市场也是一大盲点。
综上,数据即便能粉饰,但是市场并不能假装。
现在这么好的政策,有需要的赶紧上了,有钱的改善盘都在核心区域,卖一套少一套。买了房保值增值了,又促进了福州经济的发展,增加了穷人的就业机会
现在的经济能卖这样的成绩已经非常好了