开发商批量死亡,房子越来越稀缺,房价上涨势不可挡!

海冬评财经 2023-07-07 09:51:07

财富源于认知,选择决定命运。

普通老百姓千万不要误判了楼市,幻想房价会一直下跌。当下的中国房地产市场现状,开发商批量死亡,房地产完成去产能,房价没有下跌的基础,房价上涨已经在路上了,房价上涨是必然趋势!

根据我多年的观察,房价下跌只出现在网络上,根据统计局发布的楼市数据,我们都可以看出来,房价一直在平稳运行,新房一直在慢慢上涨,二手房一直在横盘,偶尔有极个别非常缺钱的业主,才会降价抛售二手房。

为什么说房价没有下跌的基础,房价上涨已经势不可挡?

首先,开发商批量死亡,房地产完成去产能,房子过剩是伪命题。

以前,房地产虽然也说去库存,但是房地产库存却越去越多,因为没有限制开发商疯狂融资拿地,开发商去了旧的库存,手里有钱了就拼命借钱囤地,希望以庞大的土地储备规模获得高估值,再到资本市场上融资。这本质上是把房地产当做金融业,而不是把房地产当做制造业。

现在不一样了,开发商有三道红线管着,不可以随意疯狂借钱拿地,这次房地产是真的在去库存了。开发商批量死亡,高杠杆开发商团灭了,民营开发商大量爆雷了,躺平的开发商非常多,未来80%以上的开发商会退出房地产行业。

采取集中供地模式后,很多城市的土地供应量大幅下降30%以上。开发商卖了库存后,不再大规模拿地建房,新房开工面积大幅下降30%左右,新房库存不断下降,未来新房供应量有望下降30%以上。

房子严重过剩是伪命题,是房空们的自以为是。在最早发展商品房的深圳市,老百姓依然十分缺乏优质的商品房,在深圳仅有190万套商品房,只有7.4%的深圳人拥有商品房住宅,其他的城市就更加缺乏优质的商品房了。

其次,房价没有下跌的基础,房价下跌是黄粱一梦。

房价下跌的基础是什么?是老百姓的共识,确切的说是富人阶层的共识,不是穷人阶层的共识,因为富人才是买房人群,才能决定房价走势,穷人永远都是吃瓜群众,无法决定房价走势,最多常常幻想房价大跌而已。

富人凭什么判断房价涨跌,富人群体凭什么达成房价共识?富人主要凭借地价和建房成本判断房价涨跌,只要地价不断上涨,建房成本不断上涨,绝大多数富人就会相信,房价没有下跌的基础,房价迟早还会继续上涨。

当年日本的房价为什么会大跌,日本的富人凭什么达成房价大跌的共识?日本是土地私有制,日本开征房地产税后(税率高达1.4%),引发日本地价大跌75%,导致日本的建房成本大幅下降,最终导致日本房价大跌70%。

我们是土地公有制,开发商购买的是国有土地使用权,将来最多就是开征地租税而已,类似香港开征的差饷,税率低得可以忽略不计,不可能导致地价大幅下跌,自然也不可能引发房价下跌,所以说,我们的房价没有下跌的基础。

在现实生活中,我们可以看到,在土拍市场上,土地成交价依然在不断上涨,平均每年上涨5-10%,基本与GDP的涨幅相当。仅仅2020年全国楼面地价就上涨了18.7%。

由于地价节节攀升,建房成本不断上涨,各地新房的销售限价也在不断上涨,平均每年涨幅大致在5-10%。只要新房不断上涨,二手房锚定的是新房,迟早也会跟着上涨。

在当下的中国社会,房地产依然是核心资产,依然是普通人存储财富的最佳选择。但买房只能抵御通货膨胀,想要靠炒房一夜暴富是痴人说梦,想要房价下跌更是黄粱一梦。

再次,房价上涨已经在路上了,首付变全款是一厢情愿!

现在的中国房价,已经没有大的泡沫,或者说房地产已经是钢铁泡沫。全国房子的均价和老百姓的工资收入大致相当,商品房的目标人群,都可以轻松贷款买房。

2023年,全国新房的均价是9000多一平米,相当于普通老百姓一个月的工资收入,全国二手房的均价是6000多一平米,不到普通老百姓一个月的工资收入。这样的房价如果你还觉得买不起,那你一定是低收入人群,最好还是老实租房生活吧。

在长期的新房限价下,房地产已经变成微利行业,房地产开发的毛利率只剩下20%左右,开发商的净利润率只剩下不到5%。房价已经没有下跌空间,一旦房地产市场强劲复苏,房价必然会继续上涨。房价上涨已经在路上了,房价上涨已经是万事俱备只欠东风了。

在这轮房地产危机中,开发商批量死亡,房地产完成去产能,新房库存不断下降,开发商大量退出房地产行业。不管国家救不救楼市,不管有没有救市大招,房价都没有下跌基础了,涨价已经是势不可挡。

房地产开发已经沦为微利行业,房地产已经是钢铁泡沫,房价已经到了底部,再跌已经不现实,押注房价下跌的人是逆势而为,最终必输无疑。

未来房子会越来越稀缺,房价上涨已经在路上了,普通人要尽早买房上车,现在买房已经很安全,长期肯定能够跑得赢通货膨胀,普通人早买房才能过上好日子。

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