转自层楼

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如果可以重来一次的话，阿晖一定不会做出那样的选择。

他是一个二胎家庭，住在杭州城西一个小区里。小区还不错，二手房价也算是这个城市里的中上部。但就是因为买得早，房子面积不大，不到120㎡。

前两年添了二胎后，阿晖就一直觉得不够住。

这两年，杭州二手房持续低迷，阿晖觉得对他这样的家庭来讲，倒是一个换房的时机。

今年，这个想法终于付诸行动了。

他的算盘是：在附近一个小区进行置换，那个小区的房价比他现在住的这个要低。这样总价平移过去，可以换一套180㎡以上的大户型，贷款压力也不会太大。

为了事情顺利进行，阿晖双管齐下。一方面在那个小区看二手房，一方面把自己的房子挂出去卖。

过了一阵，他看中了一套房源，价格户型都合适。惟一的问题是，他自己的房子还没有客户出价。

经过家庭讨论后，阿晖决定：先买。

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但之后的事情完全出乎阿晖的预料。

他和房东签了一份协议，交了一笔定金。考虑到自己的房子也许不好卖，阿晖还特地和房东约定签正式合同的时间靠后一点，房东也同意了。

中间正好赶上杭州楼市新政，二手房短暂反弹，阿晖觉得这步棋走对了。

没想到，自己这套房子就像早上的电影院一样，无人问津。不光如此，价格还一路下滑。

去年同户型成交过一套，按那时候的价格，阿晖的房子本来就要少卖大几十万。

这还只是理论上的，实际中，和杭州很多小区一样，这个价格只是市场价，却没有客户，也就是常说的“有价无市”。

自己的房子卖不掉，阿晖是没有钱买看中的那套二手房的。终于，约定的时间到了。

在借钱无果后，阿晖最终只能被迫选择：违约。

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按照合同约定，除了没收定金之外，阿晖还要赔房东一笔钱。

他算了一笔账，如果把自己的房子按到地板价出手，那离当时自己想好的价格太远了，还不如违约。

而且，即便不考虑这些，那么低价出手后，到手的钱少了，买新房子的压力就更大了。

反正，这笔账怎么也算不过来。

所以，阿晖想和房东协商一下，希望对方能放一马。

但原房东也觉得很委屈，他说，原来他那套房子如果阿晖不买，当时还有别的客户要。现在怎么一搞，他又要重新卖。

如今的行情，他的房子也跌价了，也有损失。

双方没达成一致。

04

整件事中，阿晖当然要付最大的责任。

他犯的第一个错误是想当然，总觉得自己的房子稍微便宜一点就一定能卖掉。

事实上，根据手边买房数据，像阿晖这样的户型，上一套成交还是去年上半年的事。

也就是说，在这个小区里，阿晖的房子肯定不是买家的首选，本来卖掉的难度就要大于其他户型。

第二个错误是没有认清形势。

去年10月新政出台后，杭州的二手房有过一阵井喷行情。就在那个时候，阿晖的房子有人来看，还出了价。

当然，这个价格也比较低，离阿晖的预期也远，但比现在的地板价还是要高。

但当时阿晖觉得二手房的反弹可能没那么快结束，就没有继续深谈下去，而是乐观的估计还会有新客户。

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但说到底，阿晖最大的错误在于，在如此低迷的行情之下，还在加杠杆。

这种杠杆的名字叫做：先买后卖。

或许这和我们平时常理解的杠杆不同，但仔细想想，先买意味着支出已成定局，而后买则意味着收入存在变数。

在市场活跃的情况下，这种杠杆的风险确实不大，因为买和卖之间的时间差或许很短，账也很容易算。

自己的房子能卖多少钱，和买的房子之间的差距，就是结余或者要多支出的钱。

但现在这个行情，买容易，卖太难，一旦像阿晖这样，就等于硬加了一倍杠杆。

从整个家庭的资产看，或许这样做损失并不大。但问题是，影响家庭财务状况的并不是资产总量，而是现金流。

房子卖不掉，加了杠杆，现金流就会棘手。

如果可以重来一次，相信阿晖一定不会做出那样的选择。

只是能用一个“如果”的话，整个巴黎都能装进瓶子里。