南山区是深圳市的中心城区，是科技、文化、金融和商业中心，也是一个融合自然美景与都市繁华的活力之区。

该区拥有众多高科技企业和创新型科技公司，形成了以信息技术、生物医药、新材料等为主导的高新技术产业集群。

南山区还拥有众多金融机构和商业巨头，为其他企业提供了广阔的商业合作机会和发展空间。

这里也吸引了无数打工人前来寻找机会、实现梦想。对于那些在南山科技园等地上班的普通白领来说，买房置业到底可以怎么选，成为了一大难事。

最近，位于位于南山西丽大学城的【汉园茗院】备受关注，因为在早些年就已经听过该项目，以为早就开盘了，实际上是最近才正式开放展厅和实体样板房，预计下个月入市。

据了解，项目现场已经是现楼状态，外立面以灰色铝板为主装饰，阳台、窗户等均已安装。

从2020年就传要入市的捂盘王【汉园茗院】，算起来，也差不多是捂了快四年了，捂了这么久也不知道捂成什么样了。

从2019年就开始动工，至今才开放样板房，可能想捂出高价，但感觉捂着捂着，捂翻车了。

据悉，备案价预计8万多，折后约700万起就可以上车，如果是在西丽这个片区或者福田、南山上班，置业预算七八百万的，这里倒是挺合适的。

今天就来分析下，【汉园茗院】究竟怎么样？

「汉园茗院」位于南山西丽湖国际科教城范围内，留仙大道与长岭一号路交汇处。

西侧为西丽留仙洞总部基地，

东北侧为大学城，

东侧为塘朗山，

西南侧是西丽高铁站。

该片区周围环境挺好，周边绿化也可以，去科技园、留仙洞、深圳北站、福田中心区都不远，位处南山区，但属于南山的边角料，周边配套差点意思。

项目开发商是深圳市汉园房地产开发有限公司，由深圳市新润园房地产开发有限公司控股。

这里要特别介绍的就是位于安托山，三次开盘三次均日光的【海德园】，也是这家公司开发的，同在西丽大学城片区的【汇城茗院】也一样是这家公司。

【汉园茗院】分两个地块A区和B区，项目A区建面约17.7万㎡，A区是由4栋高层住宅和1栋保障房组成，总1014户，其中保障房331户，可售商品房683套；一单元、五单元层数为46层，二三四单元层数为45层；一栋一单元为保障房；

B区由3栋三个单元、裙房组成，其中一二单元层数45层，三单元层数39层，总户数474套；套内面积小于90㎡的有369套，占比77.85%，均为商品住宅。

项目总栋数8栋。梯户比为3T3/3T4/3T5，车位比为1:1.07，容积率为5.72，容积率较高，楼间距会小点，绿化率为30%，合同交付时间2025年4月20日，也就是明年这个时间就可以入住了。

回迁房是占差不多六成，存在同楼栋同楼层混住。

对社区品质和二手房价格会有一定的影响。

此次项目首批预计推出A区419套住宅，面积110-255㎡平层及复式。

交通上，紧邻地铁5号线长岭陂站A1出口100米，一站可达深圳北站，3站可达西丽站，换乘地铁7号线。到南山、前海、罗湖这些地方都挺方便。

临近留仙大道和福龙路两条主干道，沿留仙大道可直接转福龙路，15分钟就能到车公庙。

看到这里，就会有人开始对标深圳北站片区楼盘了，虽然长岭陂站距离深圳北站只有一站的距离，但一个是在南山一个是在龙华，区位上就不一样，南山的房价是有目共睹的，而【汉园茗院】虽不算南山正中心，但也是南山。

110㎡起步门槛在700多万带精装，在价格上算得可以说是“以龙华价格上车南山”了，对南山上班的改善家庭来说相当有吸引力。

项目自带约4万㎡商业，2公里范围还有深圳北站缤果空间、宝能环球汇、塘朗城广场、益田假日里、京基御景峯商业。

这里就可以看出，周边最近的商业配套也要2公里，还是 得坐下地铁或者开车才能到，这点倒是不那么方便。

自带幼儿园，西南侧是私立学校深圳道尔顿新华公学，南侧是9年一贯制长源学校。

项目所在片区小学有深圳大学附属教育集团实验小学（塘朗小学）、南山区南方科技大学教育集团（南山）第二实验学校；南山区南方科技大学教育集团（南山）实验一小等3所小学，这三所小学为共享学区。

初中有南山外国语学校（集团）桃源中学、哈尔滨工业大学（深圳）实验学校（原桃园实验学校）初中部、南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（初中部），这三所初中为共享学区。

（具体项目实际学校划分，以当年当地教育局官方公布为准）

东面就是塘朗山，西面是西丽湖和长岭陂水库。

前看长岭陂水库，后靠塘朗山，环境配套较为完善。

此外还有西丽高尔夫球场、石鼓山公园、松坪山公园、麒麟山庄、西丽果场等自然生态资源。

3公里内有深圳大学总医院、南方科技大学医院。

近距离里的配套确实会相对较少些，尤其是商业，还不够完善，未来也不一定有完善的空间。

该户型位于1栋3、4单元，主力户型，朝西北为主，朝向地铁和城市道路，可能会有点道路噪音。

经典竖厅设计，大阳台，舒适型三房。高层视野开阔，可俯瞰长岭陂水库和西丽生态绿地厅设计，南北通透，双阳台，低区有遮挡，高区看学校。

该户型本次推售的是1栋3单元，东南朝向。

南北通透，面宽大，厨房大，主卧南北通，主要看小区花园和塘朗山风景。

该户型位于1栋4单元，东南朝向，看花园景色。

南北通透，相较于建面约110m²户型多出一个房间。

该户型位于1栋5单元，西南向看塘朗山景。

双龙抱珠户型，双套房，阳台比较大。

该户型位于1栋5单元，朝南向。

双阳台，南北通透，双套房，把一个南向房间包进主卧做了一个大套房。南向客厅右边的次卧开间相对较小。

户型上，整体设计都比较好，现楼状态，交付快，品质有保障。临近长岭陂地铁站（5/27号线），一站深圳北站，公共交通便捷，在南山区属于性价比较高的，部分户型可远看塘朗山、看水景。

另外，缺点也比较明显，周边道路可能会比较拥堵，汉园茗院整体看被两条轨道夹击，又临留仙大道，噪音情况真的不容忽视。A区更近地铁站也临留仙大道，现场感受留仙大道的车流噪音还是非常大，5号线轨道还有一定的距离感受不强，未来临路的单位得做好防噪音的措施才行。项目楼间距小，容积率高，景观视野一般。而且项目位置临近南山边缘，周边1公里内配套不算丰富。

如果大家对该项目还有什么不一样的见解，欢迎大家评论区留言！

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本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。

效果图、示意图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

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