肇庆宣布：取消公摊面积

近日，广东肇庆宣布一则新政，“自5月1日起，商品房将按套内面积计价”，再次把取消公摊的话题带回公众视野。

随后，“取消公摊会不会导致房价上涨”等话题也迅速登上了热搜榜，引起广泛讨论。

4月30日，经广东省肇庆市人民政府同意，肇庆市住房和城乡建设局、肇庆市财政局等7部门联合印发了《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》。

提出支持促进住房消费、加大住房公积金贷款支持力度、提振房企投资信心、促进行业提质发展等四方面21条措施。

其中优化增加高品质住房供应方面提出，“从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。”

公告表示，为进一步规范商品房销售行为、减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷，维护公平竞争、诚实信用、规范有序的市场环境。

从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售；各房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房进行明码标价,并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内面积单价保持一致。

公摊，这个近几年被频频拿起又放下的话题，风评非常极端化：“有人说公摊部分收益开发商是赚去的；还有人说当时一开始就没学好，买房子买公摊真是奇葩……”

中性的发言也有：“不是要转化为套内面积，而是更加透明，每个房间面积是多少？总面积是多少？公摊的部分和面积等情况等等。”

目前，我国的住宅建筑主要以建筑面积进行交易，但商品房的建筑面积是由套内面积和公摊面积两部分面积所组成。

这便会导致在同一项目中出现两套房子建筑面积相同但套内使用面积却不同的情况，引发纠纷和矛盾。

因此公摊面积计价的方式一直都饱受争议，市场关于取消公摊面积计价的呼声也从未停歇。

公摊这一概念最早起源于1950年代的香港，由李嘉诚率先提出，概念提出后立刻得到了香港政府、房地产商和物业公司的大力支持，后来在1990年代被内地学习借鉴，便有了今天房屋买卖时的“公摊面积”。

所谓公摊，就是将一栋楼房中的电梯、楼梯、大堂、走廊等公共区域面积由各住户分摊，使得套内面积小于房产证上的建筑面积。

而公摊虽起源于香港，但在2013年之后，香港就取消了“公摊面积”这一说法，全部采用套内面积进行计算。

在此次肇庆发布新政之前，内地也有多个城市尝试取消“公摊面积”或对此进行提议。

最早在2002年，重庆市便以法规的形式明确要求商品房现售和预售，以套内建筑面积为计价依据，并对不按这一计价依据销售的开发商将由房地产行政主管部门责令改正，并处违法行为所涉及商品房交易金额的5%-10%的罚款，成为内地城市中第一个按照套内面积计价的城市。

2023年，合肥也在全市房地产工作的专题会议上指出，为避免“公摊面积”比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价；更有政协委员在两会上直接建议，取消商品房的“公摊面积”。

可以看出，各地对于“取消公摊”的探索正在不断推进中，但伴随于此，也有不少人担心“羊毛出在羊身上”，如果取消公摊面积，开发商会不会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。

告别公摊面积的利与弊

公摊面积，是指在住宅楼或小区中，除了每个业主的私人住宅空间外，所有业主共同拥有和使用的公共空间的面积，包括楼梯、走廊、绿化区域等。

一直以来，由于公摊面积的大小由开发商决定，缺乏行业统一标准，造成价格混乱，缺乏透明度，购房者很是受伤；另一方面，购房者还需为公摊面积支付取暖费、物业费等费用，严重影响购房体验。

告别公摊面积后，可大大提升透明度，提升市场信心，促进市场公平交易。

对于取消公摊会不会导致房价上涨的问题，海通证券在研报中认为，使用套内建筑面积计价仅为计价方式的改变，会在短期造成新房房价上升假象，但并没有实际拉动房价增长。长期而言，该行认为相比市场自身供需结构而言，用套内面积计价更不会对销售价格与销售面积有实质影响。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚也认为，理论上取不取消公摊面积和房价没有必然的联系，市场价格不会因为取消或不取消公摊面积而发生一个断裂函数的变化，主要还是由市场供求关系，投资热度，和人们对未来的预期决定的。

此外，“套内计价”可能会提高物业管理收费水平。目前，物业费大多是以建筑面积计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应提高，最终购房成本不一定会降低。

因此，取消公摊面积计价，需综合考虑后续的管理和维护责任分配，以及相关税费制度的配套调整，以确保市场改革的实质效果。

长期看，新加坡、日本以及我国香港地区取消公摊面积制度的案例和经验表明，减少或取消公摊面积有助于提高市场效率、保护消费者权益，促进房地产行业的健康发展。

期望国家早日出台配套政策法规开展过渡，推动房地产市场的健康发展。

来源：财华网、南方都市报

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