编辑：四季

老破小不能买！一般说这种话的人，有些是站着说话不腰疼的。

普通的劳动者，有娃的小年轻，不买老破小，难道是嫌大平层太大，住着害怕么？

还有一些，则是口嫌体正直，嘴上说着不买不买，最后看得是老破小，入手的也是老破小。

尤其是最近，这些口嫌体正直的人，在重仓老破小。

佛山非核心等地，像西樵、罗村等板块的某些小区，也变得抢手起来，有房源最快挂牌1天就卖出！

佛山老破小的春天，这是到了么？

万万没想到，老破小实现“1天成交”

佛山老破小的数据的确漂亮。

以南海几大核心板块为例，楼龄20年以上的老小区，都能实现1天成交，而且总价普遍偏低。

像平洲富景花园，别看是步梯房，1套92㎡3房2厅的房源，挂牌1天就成交了，二手房东简直羡慕到爆炸！

贝壳网显示，项目目前30天带看52次，

平洲富景花园楼龄22+，体量最大，45栋楼超千户业主，但周边生活氛围浓厚，自带幼儿园，对口平北小学、平洲二中。

尤其是平洲二中，省一级学校，口碑和升学率在桂城都是响当当的存在。部分购房者可能看中项目的教育配套。

桂城的南桂东路，4月份成交的二手房，1套132.01㎡的户型，成交周期才3天；131.5㎡的3房2厅，成交周期22天。

虽然楼龄都是20+，但价格都是可遇不可的。

祖庙的豪兴苑，楼龄24年，也是最快1天卖出！

祖庙老小区的扛把子东方广场，127万的四房户型成交周期才2天！

东方广场虽然属于老小区范畴，但因为项目商业的辐射，1元/㎡/月接地气的物业费，生活方便，居住成本低。

整个小区30天带看107次，90天之内就有5套成交，小区成交非常旺盛。

据带看中介介绍，小区出租率很高，1房1200-1500元/月，2房2000元/月，3房2700-3000元/月。

小区就算不自住，拿来出租也比较划算。不过喜欢地铁上盖的业主，得注意一下，小区步行到地铁口比较远。

以上只是截取部分数据，现在的佛山大致有111057套二手房挂牌，房东焦虑房子卖不出去，老破小反而抢跑了。

看着"老破小"，处处却是“心头肉‘’

老破小区，为何最近变得抢手了？

足够便宜，是老破小被催动的根本原因。

我们先来看看大环境。

从2018年开始，老破小价格回调，2021年达到巅峰，随后回撤。

这两三年之内都是出于回撤状态，今年基本接近5年前水平。

价格使得市场重仓。

再有，用少一半的价格享受同样的地段和配套，买卖非常划算。

以千灯湖为例，165万可以上车106.86㎡三房，而次新房接近190万才买到89㎡三房。

再加上，房东为了快速出货，有降价的可能性，正中买家的心里预期，出货的速度就快了。

其次，为了娃上学，也不需要掏空家底。

据育娲人口研究智库的研究报告表明，把一个孩子从出生养到17岁，平均费用为48.5万元，而抚养一个孩子到大学毕业的费用约为62.7万元。

养育孩子成本“遥遥领先”。

就师资力量而言，民办和公办各有千秋，但在佛山，初中阶段几所民办学校超级强。

如果选择民办，每年得承受高额的学费、学杂费等，从TOP10来看，最低门槛也至少3.15万元/学期。

选择公办，就得考虑对口楼盘的价格。

像桂江小学和灯湖三小，同一梯队的学校，而桂江小学学区房的门槛算是最低的。

海八路俊怡花园、江南名居、星晖园、时代名轩、万科金色城市、时代爱车小镇等地段生可入读，不到120万即可上车。

灯湖三小，对口小区有海八路中海锦城、佳兆业滨江1号、中铁建水岸花园、中铁建水岸公馆、当代万国府、奥园1号、万科金域中央。低总价的房源也接近200万。

享受同一梯队的资源，能鸡娃还能省钱又盈余，不用托关系找门路，家庭的选择自然有了倾向。

年轻人心态转换，给房东打工不如给自己买房。

有数据显示，23-27岁买房的人数占比从15%从提升至19%，购房客群正年轻化。

当下的年轻人注重“享受当下、及时行乐”，买房就为了居住。

图源：摄图网

以上文提到的东方广场为例，40㎡的户型，租房1300-1400元/月，如果能以40万成交，2成首付8万，等额本息付月供1375元，和房租差不多了。

当月供≈租金，甚至月供＜租金时，买老破小来进行改造成自己的梦中情房，那就非常划算了。

以旧换新赛道出现，撬动新市场。

以前买老破小，最怕的就是没有接盘侠。现在，风向早变了，尤其是“以旧换新”赛道的出现。

以旧房换新房，可享受一定购房优惠或购房补贴。

所以，就算买了老破小，未来也不用担心置换问题。

佛山里水已经实行，未来大概率可以扩大的全市。

原拆原建模式，老破小的“救命神器”来了。

老破小，往往享受着地段红利和醇熟的生活配套，要啥有啥。

如果在此基础上进行原拆原建，相当于可以享受了一波老破小的增值红利。

所谓原拆原建，就是将老旧住宅进行规模拆除，然后在原址上再建新楼的城市更新方式。

原住民无需更换地段，能享受原来的配套，还能住上新房子，城市面貌得到更新，快速了多赢。

目前北京、上海、广州、杭州等大城市已经有试点“原拆原建”，佛山楼市政策往往走在前列，很大概率也会迎来试点。

买老破小，要记得这4点

当然了，老破小的缺点也非常明显，外立面破旧，没有电梯，人车不分流，绿化少，物业差……种种缺点不一而足。

如此一来，老破小就变成了置业跳板，那么选择就得注意些。

1、地段不能将就，佛山千灯湖、桂城、平洲、祖庙、季华等，往后十几二十年依然是佛山核心区。

2、永远不要博拆迁，房地产行业利润预期早变了，“拆迁致富” 的时代早已经远离我们。

3、注意面积段，佛山市场主流面积段扔聚焦在90-110㎡以及110-144㎡，过大或者过小都不易流通。

4、看到低总价的房源不要太冲动，想想维修的预算。

总之，老破小会越来越便宜，也越来越旧，既然要入手，放平心态，坐等一切可能性。