最近，不知道大家有没有这种感觉：

只要你想买房，没有首付，甚至月供不够都不成问题。

前不久就有粉丝发来这样的提问，有没有低首付安家广州的机会，最好三房，品质不能太差，还要在市中心。

刚开始以为是开玩笑，但像这种凑不够六个钱包，“没有首付能力”的年轻购房者不在少数。

要说不说，广州市场也是真的宽容，比你还想象中还要狠。

好比如，笔者最近刷到，有二手中介发布的房源广告，不仅可以首付做“0仔”，自己住一间之余，甚至还能以租抵贷。

0首付买入广州市中心、还能给你抵消月供，确实很让人心动，这不得高低都去看看？

01.

新政后，0首付更容易

0月供才是艺高人胆大

一般来说，低首付房源往往低于市场价，成交速度也是很快的。

本来零首付房源此前在广州市场已不罕见，在15%首付新政加持下，更容易实现了。

联系中介看的这套二手房在天河体育西富丽花苑，体育东路小学北校区附近。

地段、配套这些无需多言，基本可满足全广州最繁华的生活需求，下楼就有各种吃喝玩乐的地方。

那它所谓的“零月供”是如何做到的呢？

原本一套84平两房的户型，硬生生被魔改为5个单间

从现场实拍照片来看，客厅也被强行改为房间，只留下一条通道，整体拥挤昏暗，一旦发生火灾，后果不堪设想。

每个房间麻雀虽小五脏俱全，独立卫浴、做饭的厨房应有尽有，因为加装有电梯，可以租到2600-2700一个月，全部就能租1.35万/月，深受珠江新城、体育西附近上班的白领青睐。

要知道，类似的房源不改格局前，只能整租5-6000元/月左右，如今直接翻倍。

中介现场给我算了一笔账，这套房子总价528万，即便留一个房间自住，每个月收租都有1.1万进账。

而按照首套3.4%利率，0首付来算，每个月月供在1.8万左右，自己还需要额外添几千块进去。

当然，这还不是最狠的，只能是尽量让你的月供变少，减轻持有成本。

现场看了另一套步梯8楼的顶层房源，总价598万，原业主才是艺高人胆大。

本身房子在8楼顶层，已隔了6个房间，但他还在天台加建了5个房间

这样一来，在满租情况下，11个房间能收到2万6的租金，已经能覆盖掉0首付下的月供了。

因为地段好，宇宙中心不愁租，想租多少都是业主说了算。

而且基本都能一年以上起租，如果自己嫌麻烦，中介还能一条龙帮你放租、管理。

换言之，你能以极低成本甚至零成本拿下天河核心的资产，放租几年，待市场行情变好再出掉，听着就很美滋滋。

从这些“0”首付、低首付的房源条件来看，房子多为步梯高楼层或电梯的低楼层，他们大多也都“上了年纪”，经由业主一番装修美化后再挂售。

02.

二手房零首付、零月供真的靠谱吗？

我们都知道，目前广州首付政策，住宅官方最低是15%。

拿前文的体育西这套528万房源来说，首付最低要80万。

那么市面上中介发布出来的低首付、0首付房源是如何产生的？

要知道，二手房存在一个明显的折旧问题。

银行给二手房发放贷款，并不是以成交价为锚，而是以认可的专业评估机构，出具的评估价作为标准。

而恰恰是评估价的存在，给了零首付钻空子的机会。

举个例子：将原本528万的二手房评估价提高到621万，做出来的首付就相当于0。

但必须注意，零首付并非一分钱不出，它更像是一把双刃剑，优势在于能把首期款降低，但同时利息和税费也在增加。

实际算下来你的购置成本要高于正常交易。

第一，零首付只能走商业贷款，多背负利息供楼压力也大。

按照现行LPR利率、30年还贷周期来看，如果是等额本息还款，上面的案例要多背负47万的利息，注意是纯利息。

第二，零首付交易过程相对复杂繁琐。

必须提前跟卖家进行协商，也存在一定风险，比如流程走到半路卖家不愿意配合，过去这种情况时常发生。

业主认为，房子既然可以高评，自己铁定卖亏了，你看明明评估值621万，我才卖528万，是不是我卖便宜了，于是可能各种不配合刁难，最后导致交易流产。

第三，零月供一旦出现租赁链断裂就很高风险。

零月供很考验稳定持续的租赁市场，一旦在淡季无法实现满租，或者租赁行情下滑，都很可能需要业主自掏腰包。

实际上，大部分在首付和月供上的小动作，都只是为促成交易的手段而已，购房者在背后该掏出去的钱和承担的风险，一个都会少。

第四，存在违建风险。

针对屡禁不止的“房中房”“隔断房”情况，广州市住建局早就发布了《广州市住房租赁标准有关问题的通知》。

其中明确了出租屋卧室人均面积不得少于5平方米。

而市面上大多此类房源都是户型魔改、或者占用其它公区范围加建，有一定程度违建风险。

总之淘笋并不易，尤其是这些0首付0月供的二手房。

购房者都应该先审视好自身还款能力，以及做足未来出现风险的准备，不要盲目进入。

需要谨记一点，上车之前一定要先预估自己未来至少3年的还贷能力。