在过去的20多年里，房价始终保持上涨的趋势，全国的平均房价已经从房改之初的不足2000元每平，上涨至目前的接近一万元每平。而随着物价上涨和货币贬值，过去买房一直被大家视为最好的资金去向，因为买的房子可以不分区域、城市和位置，都能有一定幅度的升值。大城市位置好的房子，价格甚至翻了几十倍；小城市的房子，则至少也涨了一倍。

但是自2021年下半年起，全国的房价开始逐渐进入“普降”通道。数据显示，受监测的70个大中城市，12月份新房价格环比下跌的城市超过7成，二手房价格环比下跌的城市超过9成，均创历史新高。而这是继去年8月份以后，连续四个月出现的“普降”。究其原因，笔者认为有以下几点。

首先，住房紧缺的时代结束了。根据央行发布的数据，截至2020年，全国城镇居民住房拥有率为96%，户均达到1.5套；七普数据显示，2020年末，全国共有家庭4.94亿户，其中城镇家庭3.05亿户，平均每个家庭户的人口为2.62人。由此不难算出，全国城镇地区住房总量为4.575亿套，可以满足约12亿人居住。而在2020年的时候，全国城镇地区人口为9.02亿人，说明仅空置房就够约3亿人居住，这还仅仅是被纳入统计范围内的商品房、保障房的数据，并不包括小产权房和房改房等。如此一来，供需关系发生逆转、刚需数量急剧减少以后，房价下降在所难免。

其次，购买力跟不上房价上涨。根据上海易居研究院的统计数据，2020年，我国100城和50城的平均房价收入比分别为9.2和13.3。也就是说，如果是生活在50城的普通家庭，全款购买一套房子，在没有任何消费的情况下，需要奋斗13.3年。如今一线城市房价六七万元每平，二线城市二三万元每平，三四线城市房价也在一二万元每平，贷款买房一样很难。数据显示，2020年末全国平均房价9860元每平，但是城镇地区普通三口之家的年均结余资金不超过5万元。假如按照5万元标准计算，购买一套100平米、平均价格的房子，仅攒够三成首付就需要一家人奋斗6年，这还不包括一二十万元新房子装修、十来万元购买停车位，以及未来30年每月数千元的银行贷款。而农村地区普通家庭的收入远低于城市居民的家庭收入，更加难以托起接近万元每平的房价。

再者，去年下半年以来，受信贷政策收紧的影响，开发商都比较缺钱，为了快速回款，只能通过降价促销的策略回笼资金，很多楼盘销售均价都比之前有明显降低；受区域经济发展不平衡的影响，北方城市的人口常年向南方、东南沿海城市转移，导致北方城市的房价“集体失守”——自2020年起多地房价下跌，跌幅超过40%的楼盘不在少数；受房价涨幅不符合投资标准，以及贷款融资渠道受阻等因素的影响，投资性需求大幅减少，而为数不多的刚需，同样不具备支撑起房价上涨的能力。所谓逆水行舟不进则退有，再失去了货币化棚改的助推，旧改本身又不会创造出新的购房需求，房价再无向上冲刺的动力。因此，房价之所以进入下降通道，实际上是以上多种原因叠加的结果。

而从长远来看，房价“普降”可能仅仅只是开始。房地产长期看人口，但是去年的新生人口为1062万人，已经是继2016年来出现的“5连跌”了；全年自然增长的人口数量仅为48万人，人口自然率跌至0.34‰，逼近零增长时代。按照人口专家梁建章的预测，如不抓紧采取行之有效的鼓励生育政策，2022年我国的出生人口可能降至998万人，人口负增长将会提前出现；到了2100年，中国人口将降至6.85亿，占世界比例将从现在的18%降至6.5%。而按照国际上将总和生育率低于1.3视为“低生育率陷阱”或者“极低生育率”，2020年我国育龄妇女的总和生育率就已经降至1.3，远低于2.1的世代更替水平，跨过了低生育率门槛。

而从世界上其他国家总和生育率的变化情况来看，一旦总和生育率低于1.3，且人口出现负增长，未来将很难逆转。不容乐观的是，新生人口“断崖式”下跌的同时，老龄化却在加剧。2021年，我国65岁及以上人口占比突破14%，这与国际上公认的占比超过7%就被认定为已经进入老龄化社会的共识，也让不少学者认为，我国目前实际上已经进入“深度老龄化社会”。反应在未来房地产的发展前景上，要知道，老年人是普遍不缺房子的，今后随着老年人的不断离世，只会留下越来越多的房子，但是购房主力的年轻人却越来越少，90后只有1.88亿，00后只有1.47亿，不仅无法消耗掉现有的库存，每年还有接近1000万套的新建商品房投入市场，未来的房子只会越积越多。

而在未来可能出现“人少房多”的情况下，并不是所有的房子都能保值增值，其中肯定有一部分房子今后会被市场淘汰，成为房产持有人“既卖不掉，也租不出去”的“累赘”。而根据内行人的判断，其中最可能成为“累赘”的是这四类房子，目前他们都在悄悄地置换：

第一类：中小城市的高层住宅。高层住宅曾经以视野开阔、通风好、采光佳、少蚊虫等优点而受到购房者的喜爱。但是经过一段时间的居住体验后，更多的缺点逐渐暴露出来，比如发生地震火灾后难以逃生、对电梯依赖性太强、小区容积率高、房子公摊面积大、绿化覆盖率低、老旧以后不易维修、不易拆迁、电梯机电设备故障频发等。这让包括很多重量级专家在内的人都不看好高层住宅，认为今后很可能会成为城市中的“贫民窟”，价值也会一落千丈。虽然对于有人口流入的大城市来说，今后很长一段时期这类房子还会有一定的需求，但是中小城市这类房子今后注定要被淘汰。毕竟小城市的人口在不断流出，今后对高层住宅的需求会越来越小，而且住建部已多次发布“限高令”，规定今后县城住宅以多层为主，6层及以下的住宅占比不低于75%，新建住宅最高不超过18层，建造18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。那么高层住宅既然有可能成为未来中小城市的“淘汰品”，有条件改善的人还是要提前置换成多层花园洋房。

第二类：房龄刚过20年不久的楼板房。目前房龄超过20年的房子多数都是砖混预制板结构的楼板房，不仅抗震能力比较差，房子质量也不同程度地下降，虽然还能够勉强住人，但是毫无居住体验可言。而大面积的棚改被叫停以后，虽然今后会对一些房屋质量严重下降，或者已经成为危房的楼板房拆除重建，但是对于房龄刚刚过了20年的楼板房，政策暂时是不会进行拆除的。原因很简单，这些房子的质量相比较而言不算太差，而且经过旧改后还能再住上几十年，况且2000年之前建造的楼板房面积量大，国家也拿不出巨量的拆迁补偿资金。不要指望20、30年以后还能赶上拆迁，如上所谈，到那时人口总量可能只有12亿多点，即便拆除也不会再建，补偿可能也只就“象征性”地给了。况且目前银行对房龄超过20年的房子，普遍实行严格的贷款审批手续，要么全部停贷，要么限制贷款总量，购房者与其拿出全款或更多的首付款买这类房子，还不如直接购买新房或次新房压力小、更划算。因此，如果现在购买这类房子，今后多数会套在自己手里。

第三类：位于城市远郊的别墅。随着2003年“限墅令”的首次发布，至2016年9月国土资源部召开新闻发布会，进一步明确将从严土地管理，重申全国各地停止审批别墅类用地和办理相关用地手续，并将联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也纳入到控制范围，可以说别墅是不可多得的优质住宅产品。但是，别墅是否优质并不仅限于房屋的本身，而在于房屋所处的位置。如果是市区别墅，目前乃至今后都将是非常稀缺的资源，升值空间一定远高于普通商品房；而近郊别墅由于处在城乡结合部，交通出行便利、基本生活有保障，升值空间也毫不逊色于城里的商品房；但是持有离城较远的远郊别墅，则大概率会成为卖不出去，也无法出租的“烫手山芋”。因为很多远郊别墅距离城市有数十公里乃至更远的距离，开车子进城需要耽搁很长的时间，今后城市化建设扩容不到那个位置就已经结束了。这些别墅周边缺少学校、医院、商场等基础配套，买菜都需要跑很远的路程，无法满足基本生活，除了一些不差钱的土豪买来作为度假用，已经脱离了普通人的购买范畴，今后也很难卖掉。

第四类：商业地产和旅游地产。商业地产包括商铺、公寓、写字楼等。这类房产在过去房价高速上涨期，也曾跟随着商品房价格的上涨而水涨船高。但是，随着内外经济环境的不断变化，商业运营收益很不稳定。在商品房价格出现下跌以后，这类房产的跌幅已经远超商品房。以商铺为例，不少地方已跌至与商品房价格不相上下，但是仍然卖不动。原因是目前的很多商业活动都被转移到了线上，导致多数实体商铺都在亏本，利润连基础性理财的收益都达不到。这类房产还具有一些共性的缺陷，比如首付款不得低于总房款的50%，贷款利率远高于普通商品房，交易税费占到总评估值的20%以上，另外，由于功能单一，只能用来经商，不能迁入户口，子女不能享受学区房待遇。因此，由于很多商业地产的入户门槛较高，交易税费太多，流动性基本上也就被锁死了。而旅游地产由于周边生活配套不全，无法长期居住，仅限于出租给旅游度假的外地游客临时租住，但是由于疫情反复已经常态化，导致全国的旅游业遭受冲击，因此多数时间房子都处于闲置状态，很多买了旅游地产的人都砸在了自己手里，今后可能也很难翻盘。

总结：房价已经持续上涨了很多年，但是由于住房资源不再紧缺，刚需家庭的购买力在下降，棚改转旧改以后失去了推动力，涨幅不符合投资标准导致大量投资者退场，以及开发商受信贷政策收紧的影响采取降价促销等原因，全国房价出现了“普降”的现象；而从长远发展来看，随着新生人口的持续减少，人口负增长很快到来，如果这一趋势无法逆转，今后房地产行业的发展将面临很大压力；随着“房住不炒”逐渐落到实处，楼市也将延续“稳中有降”的态势，逐渐回归理性。而作为购房者，需要审时度势，把握市场发展方向，谨慎选择房源，尽量避开中小城市的高层住宅、房龄刚过20年的楼板房、位于城市远郊的别墅，以及流动性较差的商业旅游地产这四类房产。