从2021年起，国内大规模的“棚改”终于圆满落下了帷幕，取而代之的是“旧改”。所谓“旧改”，就是对老旧房子不再进行大拆大建，而是在保持整体建筑框架不变的基础上，对水电气讯管线、道路围墙、绿化、消防、照明等方面实施改造；对建筑节能改造、加装电梯、增加停车位、无障碍设施，对社区和物业用房等方面进行改造；完善社区养老、托幼、医院、家政、商业设施以及智能社区等设施。相关数据显示，“十三五”期间，全国棚改累计开工超过2300万套，帮助5000多万城市居民实现了安居梦。应该说，通过实施棚改项目，有力地改善了棚户区居民的居住条件，提升了城市基础设施承载力，优化了城市空间布局，有效地带动了建材、家居、家电等投资和消费，对新型城镇化建设和经济社会发展发挥了重要作用。不过，棚改之所以转为旧改，也是有原因的：

第一，稳市场、稳房价的需要。自2015年起，大规模棚改补偿模式开始由实物安置转向货币安置优先，但是在投资渠道匮乏的情况下，拆迁户拿到补偿款以后只能用于投资房产，导致全国各地的房价快速攀升，平均房价一度突破万元每平，时至今日依然保持接近万元的较高水平。而在2020年4月，央行发布的调查数据显示，我国城镇住房拥有率为96%，户均达到1.5套，房地产市场进入过剩状态。如果继续实施大面积的棚改，势必会造成房价持续上涨。因此为了稳定市场房价，大规模的棚改被叫停，用不会导致房价上涨的旧改取代棚改。

第二，市场进入到新阶段以后的客观必然性。棚改项目前后共实施了十数年，各城市老城区能够拆除的低矮自建房基本上已被拆完，而在房价、地价双双达到高点的新阶段，很多多层住宅又都位于地价昂贵的主城区范围，不仅开发商因为拆迁成本太大显得力不从心，户数人口众多，拆除协调工作也很难做通。且很大一部分多层住宅的使用年限并没有到期，继续拆除也是一种资源浪费。而对老房子实施粉刷外墙、更换管道线路、加装电梯等旧改，不仅可以让旧居换新颜，同样可以带动相关行业协同发展，为促进内外双循环经济发展提供保障。

第三，实现共同富裕的需要。过去通过拆迁让不少人一夜暴富，但是却将社会贫富差距拉开了更大的距离。拆迁户拿到大笔补偿款以后，不仅到处买买买，还向身边的人炫富，这就助长了不劳而获的社会歪风气蔓延，让很多人不再想着勤劳致富，而是盼着自家的房子也能等来拆迁造富的机会。而随着社会贫富差距越来越大，促进共同富裕已经成为解决好新时代我国社会主要矛盾的内在要求。实践证明，只有让人民共享发展成果，才能更广泛地凝聚智慧和力量，为社会发展注入不竭动力，才能保持国家长治久安和百姓和谐共处。

那么持续了十多年的棚改是否全面结束了呢？答案是否定的。无论从住建部官员不同场合的表态，还是从去年8月住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的意见征求稿中，都给出了明确的答案：今后会严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

意思就是说，要求在改造的过程中实施有机更新，拆掉一部分、建造一部分，小块推进，除对占比五分之四、房龄20年以上的老房子实施旧改外，余下的五分之一仍然还会继续拆迁，而不是全面停止。那么哪些房子会成为被拆迁的房子呢？综合多方面的情况来看，除了违法建筑要拆除以外，这3类房子拆迁的希望最大：

一类是已经成为危房的老房子。比如建造于上世纪60、70年代、钢筋水泥已经过了保质期的楼板房，由于建筑年代久远，建筑材料质量较差，不仅外墙皮脱落房子不保暖，内部管道线路也锈蚀老化，其抗震、防火性能大幅减弱，有的房子甚至出现墙体开裂等险情，已经危及到老百姓的生命财产安全，修缮改造毫无意义，自然会首当其冲地被纳入到拆迁的范围。

另一类是市政规划土地上的房子。人民生活想要过得越来越美好，基础配套和公共服务设施就要不断健全完善，那么在城市的一些地方，就会修建类似高铁、高架桥、大型购物中心、主题公园等设施。而位于被征用土地上的房子，自然也是要被拆迁的。不过如今存量房和在建房均已过剩，肯定是以实物安置为主，像过去那样给拆迁户大笔发钱的情况不会有了。

再一类是位于城市核心地段上的老房子。任何一座城市都有其核心地段，位于核心地段上的房子价格也最贵。不过如今新区的房子不好卖，汇聚人气的核心区域虽然地价贵、拆迁成本高，但是房子却非常好卖。如果开发商经过核算以后，认为拆除核心地段的房子再建造几十层的高楼仍然有利润，自然不会放弃这块蛋糕，那么处于这些优质地段的房子就会被拆。

因此，虽然棚改已经退场了，大面积的拆迁也将不再继续，但这并不意味着所有的房子都会被纳入到旧改的范畴，仍然还会有20%的老房子未来能赶上拆迁的机会。而另外80%的老房子虽然失去了拆迁的机会，但并不是说就没有任何的利好。从目前旧改已取得的成效上看，至少有以下三类人会从中受益。

一类是旧改后的老旧小区居民。老旧小区通常位于各个城市地理位置非常优越的主城区，因此房子背后所附带的教育、医疗等资源往往也是当地最为优质的。但是由于老房子的居住体验较差，即便有这些优质资源的加持，在转手的时候也会遭到购房者大幅砍价。而一旦经过修缮改造以后，房子变得宜居漂亮了，房价自然就会有一定幅度的增值，这对于老旧小区的居民来说，不仅意味着家庭财富增加，今后卖房子的底气也更足了。

另一类是与旧改有关联的从业人员。旧改包括基础类、改善类、提升类3个方面的内容，因此与新房建造所涉及到的行业大致相同，每个方面都可能给相关行业带来大量的就业机会，比如电梯销售业绩肯定会扶摇直上，行业人员的收入就会不断增加，生活水平也会更上一个台阶。再者，全国老旧小区中有80%的老房子需要改造，这个数量还是非常大的，还将涉及到建材业、建筑设备工业、装饰装修业、家具家电业、冶金、化工、仪表等上下游诸多个行业。

再一类是没房住的刚需。如果把棚改看作是“没有需求创造需求”结果推高了房价的话，那么旧改就是“延长房屋使用年限不增加需求”，杜绝此类问题再次发生。因为每改造一处旧房，就意味着有一户居民不再有买房需求。如此一来，市场上房住需求减少了，整体房价就会有所下降。而没有房子住的刚需，一方面可以考虑购买旧改后的老房子，同时也会在挑选其它新房或次新房的时候，享受到房价下降带来的利好，少出一部分的购房款。