“王法官，我们是陕西某物业管理公司，在我们为业主继续服务的情况下，被告某地产公司和新物业公司强占了我们的办公场所，将我们赶出了小区，我们请求排除妨害并先予执行！”原告陕西某物业公司的代理人向案件承办人王凯法官递交先予执行申请书时急匆匆的说到。

【案情】

被告商洛某地产公司与原告陕西某物业公司在物业服务合同到期前，因对其提供的物业服务不满意而向原告发出不再续期通知。

物业服务合同到期后，被告地产公司要求原告撤出小区，但原告以物业服务期限届满，业主没有依法作出选聘或者另聘物业服务人的决定且原物业公司继续提供物业服务，物业服务合同继续有效为由拒绝搬离，被告地产公司强行收回了物业用房并选聘了新物业公司进驻小区。原告遂以排除妨害为由向法院提起诉讼要求新物业公司搬离赔偿损失。

【判决】

法院审理后认为，原告在前期物业服务合同到期后，其物业服务合同已经终止，且被告地产公司作为开发商亦在合同到期前明确表示合同终止后不再续签，根据民法典规定，物业服务用房属于业主共有，物业服务期满后应交回业主。在案涉小区未成立业主委员会的情况下，原告收到被告交回的通知后拒不腾退从而造成事实上的“持续占有”状态，原告所谓事实上的占有不能成为原告占有使用物业服务用房的合法依据，故判决原告搬离小区，驳回原告其诉讼请求。

【法官提示】

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条相关规定，原物业服务人违反合同终止后的退出交接义务的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

由该规定可知，法律上并不认可原物业公司恶意拒不退场情形下提供的服务构成事实法律关系。实践中有不少物业公司采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务，并要求业主缴纳物业费，物业合同到期终止后，如果业主不愿接受物业公司继续提供服务的，物业公司强行继续提供服务有违诚实信用原则，应当搬离。物业服务企业应当提高服务质量争取业主的信任与支持，在物业服务合同终止后以妥善的方式处理交接事宜，避免无谓的纠纷。