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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
日前，瑞安滨江上品项目被爆超高层建筑施工进展缓慢。
从现场照片看，瑞安滨江上品其他住宅地块已大体建成，但超高层建筑地块还是一片空地，工程未出地面，仅有少量施工。而这样的场景，已持续数月。
按照地块出让要求及项目资料，该地块需建设2幢分别高约140米、约200米的地标建筑，以及一座商业综合体。
按当前建设进度看，该项目的地标建筑与商业综合体，短期内难以建成。
无独有偶，龙港凯迪中心将整体被挂牌拍卖。
该项目计划建设1幢高约150米的地标建筑，以及9幢高层住宅。
然而，该项目停工已超2年，当前只完成了桩基及部分地下室工程，几乎没出地面。
而龙湾的凯迪中心，仅北区在建，其中部分商务楼已投用；而南区的住宅及高约248米地标建筑，均未出地面，且停工已久。
还有七都西岛头的温州中心，高约160-288米的地标建筑群，也已停工多年，烂尾至今。
喜忧参半的是永嘉三江的国鸿中心，高约356米的地标建筑正在建设中，近期已突破百米大关，但高约192米的地标建筑及其他公寓等，也已停工。
可以看出，温州这批超高层建筑的建设形势，不太乐观。
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众所周知，这些年经济大环境不好，尤其是楼市低迷导致商品房难卖，开发商资金难以回笼，耗钱的超高层建筑就难建了。
但是，近年温州也有不少超高层建筑顺利建成。
那么，为什么这几个项目的超高层建筑这么难呢？
我们不妨将这些地块对于超高层建筑的要求，梳理一遍。
龙湾凯迪中心：出让地块超高层建筑桩基工程完成时，住宅部分可预售至住宅计容建筑面积的50%，且以幢为单位；超高层建筑达到正负零时，住宅部分可预售至住宅计容建筑面积的80%，且以幢为单位；超高层建筑主体结构高度达到1/2时，住宅部分可全部预售。
国鸿中心：缴纳人民币30000万元作履约保证，B09-04地块、B11地块非标志性建筑可提前申请办理预售许可，但标志性建筑工程形象进度须达到完成桩基工程，同时预售范围建筑工程形象进度须达到地块建筑标高的正负零。B09-04、B11地块标志性和非标志性建筑允许单独分别办理竣工验收，但非标志性建筑在申请办理竣工验收时，标志性建筑工程形象进度须整体达到20层以上。
至于瑞安滨江上品、龙港凯迪中心，在土地出让须知中并未找到相关约束条件。
显然，郊县（除永嘉外）的项目大多没在相关规则上对开发商进行约束，仅对建设周期提出要求，代价只是违约金。
至于温州市区和永嘉，部分超高层建筑进展缓慢，则在于楼市下行后住宅销售不佳，造成项目资金紧缺。
比如凯迪中心，既然住宅卖不动，那就干脆连住宅都不建了，更不用说超高层建筑，导致用预售证捆绑的方式失效。
至于国鸿中心，即便其中1幢超高层建筑停工，但目前2幢超高层建筑均已符合20层的住宅验收标准。
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其实，超高层建筑停工，温州市区曾出现多次，包括鹿城广场、原安邦金融广场、原东海广场、温州中心等。
作为温州较早一批超高层建筑，当时有关部门并未意识到相关风险，土地出让条件宽松，导致不少开发商将住宅售完后，就将超高层建筑搁置了，导致超高层建筑停工屡屡发生。
同时，2011年的“老高事件”及后续引发的楼市低迷，也影响了部分房企的资金链。
经过多方协调，如今上述项目除温州中心外均已复工。高约180米的保利·天际（原东海广场）已建成，总高度约379米的鹿城广场主地标近期已突破200米大关。
2019年起，温州市区出让了一批含超高层建筑的地块。在吸取此前的教训后，在土地出让时，通过履约保函、与住宅销售捆绑、监管资金等方式，以确保超高层建筑顺利建设，并取得了实实在在的效果。
其中，城中希尔顿酒店（又称君康中心或339）、滨江万象城（含置地时代中心、云玺、悦玺等）、香开万里、保利中心、保利·天际、环贸港、开元名都酒店、立体城·江御等，以及温州1号、瓯江峯汇、凤起玉鸣&鹿城壹号等超高层住宅，顺利建成。
同时，都会中心、楠盛中心、瑞玺商务大楼、温州金融保险产业项目（一期）、青山体检与医学研究中心、龙港玖望云邸等项目中的超高层建筑，均已结顶。
滨江瑧品、鹿城广场、国鸿中心、鳌江国际新城及滨江CBD一批企业总部大楼，工程也顺利推进。
正是这批超高层建筑的建设，让温州扭转了城市建设水平不佳的局面，以至于近年城市形象明显提升，在网络上有点出圈了。
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对于一座城市来讲，超高层建筑对城市形象提升极大。
而对于一个综合性地产项目来讲，超高层建筑是重要象征，对其价值能起到很大的拉升作用。
当这些超高层建筑难产，其同步开发建设的住宅，价值也大受影响。
同时，超高层建筑难产，还导致购房者对开发商产生了不信任感，造成该开发商的在建新盘普遍难卖，加剧了楼市的低迷。
对此，有关部门该采取措施了，督促开发商复工建设超高层建筑，或促成项目转让，尽快解决问题。
当前楼市虽有大利好，但依旧低迷，开发商注资或接手的意愿不大。在此情况下，有必要采取一些超常规的创新办法，适当放宽一些条件，以增强对开发商的吸引力。
比如，允许开发商更改部分商办物业为住宅性质，或设置民水民电、就近入学等条件。
毕竟，有些开发商本来就计划把商办物业打造公寓、商业大平层等类住宅产品，还不如一次性放宽到底，让产品更好卖一些。
不久前，长沙等城市已推出类似政策，也是针对这些艰难的项目，以推动项目复工，确保交楼。
像温州中心、瑞安滨江上品这样有绝佳江景的位置，若将部分商办物业改为住宅性质，还是会有购房者有兴趣的。
还有一些已经被开发商按公寓设计的商办项目，可由有关部门统一收购，用作保障性住房、人才公寓等。
至于接下来，除瓯江新城外，其余周边新兴板块、郊县、城镇等，应该控制超高层建筑的数量。
若出于城市形象需要，超高层建筑可以是住宅，这样难产的概率更低一些。
