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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

生活在温州，跟一二线城市，有什么区别？在不少人看来，最大的区别在于出行方式。

在一二线城市，很多人上下班坐地铁，周末去商场、公园也坐地铁，偶尔去办事、就医还是坐地铁。

回到温州，只要稍微有点距离，就要开车、打车了。这要提前出门，预留好充足的时间，效率很低，严重影响生活幸福感。

那么，温州的地铁何时获批呢？

当前国家层面政策趋紧，已很多年未批首轮地铁申报城市了，结合当下的经济环境，短期内温州地铁获批难度非常大。

就算温州地铁真的成功获批，马上动工，建设周期也要5年左右。

也就是说，未来10年，甚至更长时间，温州基本上不会有地铁。这是温州不得不面对的现实。

不幸中的万幸，温州还是有轨道交通的。当前已开通S1线、S2线，正在建设S3线。

未来一段时间，目前的轨道交通S线，就是温州的地铁。

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温州轨道交通开通5年了，但对于大部分温州市民来讲，轨道交通存在感不高，无法走进他们的生活。

它能去机场、高铁站、奥体中心，但去不了历史文化街区、CBD、市民中心、各大场馆、多数商业综合体、各大知名医院……

这样看来，与其无限期等待地铁获批，不如尽快完善当前的轨道交通S线，把各大重要设施，集中建设在轨道交通S线各大车站周边，让更多人享受轨道交通生活。

遗憾的是，历史文化街区无法移动，其他城市功能也已大多建成，短期内可新建、迁移的重大设施有限。

不过迄今为止，温州没有一座现代化商圈。

在一二线城市，挖掘交通枢纽优势，将客流量有效转化为商业流量，带动服务业发展，是打造新商圈的普遍方式。甚至可以说“无商圈不TOD”。

温州有必要选择一座位置居中、周边相对成熟、资源集聚度高的轨道交通车站，建设一座现代化商圈，引领整条S1线、整个轨道交通网的人气。

根据2021年发布的《温州市“十四五”城市轨道交通TOD整体发展专项规划》，温州在轨道交通沿线规划了九大TOD中心。

除去地铁M线的TOD，结合车站位置及周边条件，目前适合打造现代化商圈的，只有火车站—惠民路站。

根据日前最新发布的《温州市城市商业网点规划（2021-2035年）》，“一核、四轴、多商圈”总体商业发展结构中的高能级城市商业核心区，首次把中央绿轴、火车站等正式整合进来，这很可能与轨道交通有重要关系。

当前，火车站计划进行改造，以满足轨道交通S1线、S3线换乘。火车站北侧，早已形成服装市场集群。

S1线惠民路站与城市中轴线所在的世纪公园相邻，沿线有印象城MEGA、多个公共场馆、多幢商务楼，商业、人气基础较好。

不过，这里商业业态类型有限，部分功能离轨道交通车站远，再加上世纪公园的一些设计问题，缺乏TOD应有的集聚度。

因此，S1线惠民路站、中央绿轴G-16地块的开发，世纪公园及周边设施的改造，我们应有所作为。

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按当前的规划，S1线惠民路站、中央绿轴G-16地块均为商业用地。那么，这些商业功能的具体形态，也应进行深化研究。

比如，高架的轨道交通及车站从地块中间穿过，是不是打造街区式商业更合适？

能否结合轨道交通的高架桥墩，设置一些网红打卡点？

结合中央绿轴区域现有商业，应弥补一些大型主力店、平价超市等业态，以及更多艺术空间、体育场馆、娱乐设施等，将展览、运动、夜生活等功能融入其中，与周边现有商业错位、互补。

高层建筑方面，除了商务楼，服务式公寓、高端酒店等中央绿轴区域、S1沿线缺失或少有的功能，也可以在两宗地块内补齐。

总之，既然要打造城市高地，引领这个轨道交通网线，不能只是普通的商业综合体，而是要建设真正意义上的城市综合体，成为一座城中城。

当然，项目设计是重点，招引优质运营商更是关键，因为这是确保项目成功，提升温州商业和服务业发展水平的基础。

不过，根据今年发布的《温州市区2024年度国有建设用地计划供应宗地表》，中央绿轴G-16地块被列入住宅地块，但目前缺乏更进一步的信息。

为了招引项目，确保开发商资金回笼与利润空间，更改地块一部分功能为住宅也无可厚非。

但是，若中央绿轴G-16地块全部更改为住宅，将造成该区域商业动线被阻断、功能集聚度削弱，难以构建真正的商圈。

更何况，高架轨道交通从地块中间穿过，富豪不喜欢这样的住宅。

因此，中央绿轴G-16地块的住宅比例，需要适当控制，并科学布局。

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轨道交通是运输人流的工具，那么轨道交通周边也应以人为本，把轨道交通的功能向外延伸，用更人性化的设施，把人流便捷地导向各大设施。

显然，光地块开发还不够，从S1线惠民路站到周边的各类设施，还应有更好的连接，实现步行友好。

比如，S1线惠民路站地块、中央绿轴G-16地块、悦尚大厦（万科中心）之间，需由空中廊道连接，并向北通往印象城MEGA滨水街区。

世纪公园可进行适当改造，以更平缓、更敞开的方式，或增设高线公园，用长距离缓坡取代台阶，一路向北无障碍通往世纪广场，连接起广场周边的各大场馆、商务楼等。

类似高线公园的空中廊道，如今在部分已交付的未来社区已实景呈现。未来社区的优势特征，完全可以放大到城市里去，并设置自动人行道、扶梯等，加快步行速度、减轻步行压力。

如今，瓯海在高铁新城已经建设了类似的空中廊道，方便市民往来高铁温州南站与各大专业市场。

如果这些空中廊道能做得有特色，具备网红属性，还能在高处看风景，让这数百米乃至一公里的路逛起来不无聊，自然会愿意上来走走。

那么，市民从S1线惠民路站下车，无需过马路，通过空中连廊、世纪公园、世纪广场，可一路畅通抵达印象城MEGA、科技馆、博物馆、大剧院、图书馆等。

在同人恒玖大厦、深蓝大厦、开元中心等商务楼上班的市民，亦可从S1线惠民路站下车，通过空中连廊、世纪公园、世纪广场。

总之，要让更多在中央绿轴区域上班的市民乘坐轨道交通，也要让更多温州人乘坐轨道交通来中央绿轴区域消费。

当S1线惠民路站通往周边各大设施的步行通道更方便、快捷，自然会有更多人愿意乘坐轨道交通来这里，人流量也会越来越大。

类似的改造，也可在龙湾中心区推行，从奥体中心出发，顺着龙翔湖公园等一路北上，连接起万达广场及其他商务楼、公共场馆。

至于轨道交通沿线其他车站周边，也应尽快启动相关规划，与有关部门充分对接，尽可能将一些需新建、迁建的重大设施，落户在车站附近，方便市民乘坐轨道交通前往。

只有这样，温州现有的轨道交通S线，才能真正发挥更大的作用，温州没有地铁的遗憾也会小一些。

也只有当温州现有轨道交通人气上来了，报批地铁或S线二期，才会有更大的可能性。