人生就是起起伏伏，潮涨潮落。

楼市亦如此。今年上半年，赣榆楼市强势出圈的重要因素，莫过于土拍“断层式”暴涨。

4月9日，融信以总价14亿竞得2宗地块，楼面价分别是8544元/㎡和8488元/㎡，溢价率104%；4月25日，南京金轮&江苏建艺以楼面价8601元/㎡、溢价率118%摘得观澜国际南地块，万象以楼面价8321元/㎡、溢价率101%拿下观澜国际东地块。

4月份的两场土拍，不断捅破了赣榆最高楼面价。看似凶猛的楼市行情，本质上就如大海的前浪一般，一旦这股劲过去之后，整个赣榆楼市终将回归。

从最近两场土拍来看，赣榆土地市场确实降温了，开发商拿地的热情好像都不是特别高。比如，今日赣榆出让的两宗地块。不仅溢价率不高，甚至出现了“一轮游”现象。

客运站北地块被碧桂园以楼面价6035元/㎡，溢价率35%竞得；青口城西老城区地块，同时被碧桂园底价竞得，楼面价3750元/㎡。

是地块不够好？房企看不上？

客运站北地块，位于赣榆目前大热的板块——新老城交汇处，与吾悦广场隔着一条马路。距离最近的新盘是新城的海悦铭筑，均价9800元/㎡，基本售罄。周边在售的楼盘是碧桂园九璋赋，备案均价13350元/㎡，首开成绩不俗。

实际上，这宗地与今年上半年成交的6宗高溢价地块，相距不远。如果以吾悦广场为原点，均在1.5公里的半径范围内——融信海纳春江、合樾兰亭和上品学府，地价破8；谷沙周边的2宗地块实际楼面价接近7。以这个维度来比较的话，今天碧桂园拿下的客运站北地块，是能够属于降温范畴内的。也就是说，从楼面价首破8，到楼面价回归到6，赣榆地价仅仅用时三个月，堪比过山车。

另一宗地块位于青口中心小学的西南侧，周边楼盘以天嘉幸福城、凤凰华庭等老小区为主，二手房成交均价不到8000元/㎡。板块断供许久，附近二手房房龄超10年，未来新房还是有一定的定价权。加上赣榆供应主场主要围绕城东且价格不断攀高，城西性价比自然凸显。但最终，该宗地块被碧桂园底价摘得。

所以从这两宗地的土拍结果，我们大致能总结出：看得见的东西，大家都在抢；有概念的东西，大家也在抢。不管是开发商还是购房者。

现在很多人关心的是，土地市场的降温是否导致房价大跌。记住一点，楼市状态并不是非此即彼的，土地市场的降温也并不能马上带来房价回调，更何况现在的一手房价格处于“失真”的状态。如果突破区域二手房价格线的高地价楼盘，接下来纷纷上市，从而实现供求关系的反转，才有可能让楼市真正降温。

不管怎样，拍出“低价”的土地是好事，这种冷静的区域对目前的楼市来说，越多越好。毕竟土地市场不降温，新房市场很难真正降温。

只是从中折射出来的一些逻辑，值得我们深思。

现阶段下，有多少需求，是冲着看得见的东西、冲着概念而去？购房角度也好，开发角度也好，不光要独具慧眼，能看到人家看不到的东西则更好；能少些激情，总是更为稳妥。

最后一句，碧桂园以一己之力承包了赣榆，未来不论是刚需还是改善，均占有一定的市场份额和定价权，太强大了。