2025年1月，南加州洛杉矶县的太平洋帕利塞德（Pacific Palisades）和阿尔塔迪纳（Altadena）地区遭遇了山火，造成大量财产损失。这场灾难不仅摧毁了住宅，也让加州房主长期面临的房屋保险危机再次成为公众关注的焦点。

近年来，由于自然灾害频发，多家保险公司接连退出加州住房保险市场，使得部分高风险地区的房主难以找到私营保险承保商，即便找到，保费也往往高得惊人。这次山火之后，孙斯陶认为，买家在考虑购房时，将不得不更加重视山火等自然灾害风险，同时也要做好因房屋保险费用上涨而带来的经济准备。

然而，买房决策并不仅仅是关于自然灾害风险的问题，还涉及购房者对市场趋势的预期、房价、保险政策变化等多方面因素。在当下加州房地产市场在售房源供应紧张的情况下，买家是否会因山火影响大幅调整购房策略？卖家是否会降价求售？房屋保险费用上升是否会进一步抑制买家需求？这些问题都值得深入探讨和长期观察。

在加州，买房时有份披露文件叫做“自然灾害风险披露”（Natural Hazard Disclosure），其中涵盖了包括山火、洪水等在内的自然灾害风险。更准确地说，买方经纪人通常会要求卖方提供一份由第三方公司出具的风险报告。买家在拿到这份报告后，必须认真阅读并签字确认收到。因为这份报告的内容可能直接影响他们的购房决策。

一般来说，经验丰富的投资者在市场中更为敏锐，他们通常熟悉当地市场，知道哪些区域的房屋在灾害发生后仍然具备较高的投资价值。而普通买家，尤其是首次购房族群，在面对这些风险时，可能会更加谨慎。他们在拿到披露报告后，通常会重新评估购房意愿，并在谈判过程中尝试“讨价还价”，希望通过价格谈判来弥补未来可能需要承受的自然灾害风险和承担的高昂保险费用。

那么，这次洛杉矶山火是否会影响买家出价策略？孙斯陶认为，未来买家会更加关注山火风险，至少在阅读风险披露报告时，会更认真地评估自己的抗风险能力以及承担风险的意愿。同时，由于保险费用上涨，买家在计算购房总成本时，可能需要额外考虑未来的保险支出，这也可能在无形中影响他们的出价决策。

加州的保险监管机构此前对保险公司涨价的要求非常严格，这使得保险公司在定价时面临较大的限制。过去几年，多家大型保险公司相继宣布不再为加州部分高风险地区的新房屋提供保险，这让许多房主陷入困境。

据报道，保险公司退出的主要原因在于，他们的风险评估模型显示，加州的房屋保险成本远高于预期，但政府对保险定价的严格限制，使得他们无法调整价格以覆盖损失。换句话说，保险公司认为，他们在加州的业务已经无法盈利，因此干脆选择退出市场。

不过，最近加州政府对这方面的监管有所放松，为保险公司提供了更大的定价自由。这意味着未来保险公司可能会重新回到市场，但房屋保险的保费可能会大幅上涨。孙斯陶预估，对于买家来说，保险费用的上涨将成为购房预算中的重要考量因素。

此外，在灾后房市中，买卖双方的心态可能会发生微妙的变化。但此次山火后，部分卖家已经明确表示不会轻易降价。例如，根据洛杉矶时报和帕萨迪纳星报近日报道，在阿尔塔迪纳（Altadena）地区，一些房主甚至在房屋外张贴标语：“Altadena is not for sale.” 以此表态不愿低价出售，甚至根本不打算卖房。这种现象反映了一些卖家的心理：即便面临山火带来的损失，他们仍然相信房产的长期价值，不愿因为短期市场动荡而作出让步。

孙斯陶

对于买家来说，决定是否出价仍然取决于多方面因素。除了考虑自然灾害风险外，他们还需要评估房屋的长期增值潜力、学区、交通便利性、就业市场等因素。此外，房屋保险的可获得性和成本也将成为关键考虑点。如果保险费用上涨过快，可能会影响一部分买家的支付能力，从而影响市场交易量。

面对山火影响和保险费用上涨，孙斯陶建议买家可以考虑采取以下策略来做出更明智的购房决策：

提前了解保险费用：在决定购买房产前，买家应先联系保险公司，了解该房屋的保险费用是否在可接受范围内。同时，确认是否有保险公司愿意承保该房屋，以避免购房后发现无法购买保险的困境。仔细阅读风险披露报告：买家应认真阅读自然风险披露报告，了解该房屋是否位于高风险区域。如果房屋曾经历过重大灾害，买家应询问卖方是否采取了防灾措施。在谈判时考虑保险成本：在出价时，买家可以将未来的保险费用计算在内，并据此调整出价策略。例如，如果预计房屋保险费用较高，买家可以尝试要求卖方在价格上做出让步。关注政府政策变化：由于住宅保险市场的变化与加州政府政策息息相关，买家应关注加州政府是否会出台新的政策。

加州房地产市场一直受到自然灾害、保险市场变化以及供需关系的影响。孙斯陶认为，这次山火不仅让房主面临更高的保险成本，也让买家在购房时不得不更加谨慎。在未来的市场中，买家需要全面评估房屋的长期价值，同时也要关注房屋保险的可获得性和成本，以确保自己的购房决策符合财务规划。