北京楼市这出戏，真是越来越有看头了！
前两年开发商还一个个硬气十足，新盘价格咬得死死的，宁可耗着也不松口。
可如今这风向彻底变了，从石景山到朝阳，从昌平到丰台，不少曾经傲娇的新盘纷纷放下身段，玩起了"降价促销"的套路。
啥古城地铁旁的热盘，直接从7万多跌到6万多；朝阳东坝的大盘，更是上演过6万多甩卖的戏码，虽说被维权叫停，但明眼人都知道，开发商撑不住了。
01
开发商硬扛一年多，终究败给了现实。
要说前两年的北京新盘市场，那叫一个"拧巴"。
开发商们心里打着自己的小算盘，总觉得只要咬住价格不松口，就能熬到市场回暖的那天。管你市场啥行情，反正特价房有，
但性价比高的没几个，就这么耗着，结果呢？
市场愣是没半点改观，二手房价格倒是在政策加持下稳当得很，可新盘却陷入了尴尬境地。
言叔早就说过，北京的新盘普遍太贵，说是"保值"，实则新盘变二手房后，跌破发行价是大概率事件。
开发商们难道不明白吗？
咋可能不明白！但谁让他们资金成本摆在那呢，哪怕是国企，资金也是有成本的，一个楼盘一年卖掉和三年卖掉，利润那是天差地别。
可多数开发商偏要选后者，为啥？
面子上过不去呗，觉得降价掉价，宁可扛着也不愿低头。
可现实是残酷的，硬扛的结果就是利润不断缩水。
你想啊，资金压在楼盘里，每天都是白花花的银子往外流，银行利息、人员开支等等，哪样不要钱？
而且购房者也不是吃素的，面对高高在上的新盘价格，大家都很冷静，纷纷拿新盘和二手房比，价格贵多少算合理，优势在哪，心里都有本账。
开发商这么一耗，不仅没等来购房者抢购，反而把自己耗进了死胡同，再不降价，库存越来越多，资金链都得出问题，没办法，只能向现实低头。
02
要说这北京新盘的降价潮，那可不是小打小闹，而是从局部到广泛，从暗降到明降，实实在在地来了。
就说石景山中海的那个新盘吧，位于古城地铁旁边，当年开盘那叫一个火，指导价7.58万，购房者抢破头，可如今呢？
直接降到6万多，1000多万的四居室，现在800多万就能拿下，这降价力度，相当于打了八折还多。
朝阳东坝的那个超大盘更夸张，2022年开盘时打着高性价比的旗号，指导价8.2-8.4万，今年直接降到6万多，虽说因为维权很快被叫停，但谁都知道，这价格一旦松了口，就很难再回去了。
再看昌平，越秀星耀未来开盘均价5.5-5.6万元之间，最低能到4.9万，比1公里外的朱辛庄新盘单价低了1万元以上。
这么大的差价，购房者当然愿意买单，开盘就卖了229套房源，揽金13.86亿元。还有朝阳的中海朝阳one，开盘价7.6-7.8万元之间，还能享受三个99折，这价格比隔壁的项目都低，自然卖得火。
现在北京的新盘，几乎没有不打特价房的。
清明节期间，南三环的金茂璞逸丰宜推出特价房，单价低到9万/平米；石景山首钢南长安源镜更是疯狂，特价房单价低到5万，最低4万加。
丰台科技园即将入市的新盘北京隅西颂，指导价高达9万元/平米，据说开盘价最低到7.5-7.8万/平米。
这一桩桩、一件件，都在说明北京新盘的价格体系正在崩塌，降价成了主流。
03
两大逻辑线，揭开新盘降价背后的真相。
为啥曾经傲娇的北京新盘如今纷纷降价？
言叔给大伙总结了两条最基本的逻辑线。
第一条，区域供应内卷，竞争白热化。
今年北京新房供应量大增，4月新房供应规模预计达58万平方米，同比大幅增长150%，约5000套房源入市，而且大多集中在中心城区和近郊的首改及再改盘。
这么多房子集中上市，同一区域内的项目可就愁坏了，你家有洋房，我家也有；你家精装好，我家户型佳，产品拉不开太大差距，那咋办？只能拼价格了。
就说朱辛庄吧，中海0029项目公布总平图后，周边项目坐不住了，纷纷推出特价房，嘉镜里小户型直减50万以上，大户型超过150万，星耀未来更是采取低价策略，不硬扛就是为了抢客户。
朝阳的酒仙桥、十八里店等区域也是一样，新盘扎堆入市，谁不降价谁就卖不动，开发商只能无奈降价。
第二条，地价降了，新房开盘价格也跟着降。
这地价和房价的关系，就像面粉和面包，面粉便宜了，面包自然卖不上高价。去年北京土地市场遇冷，不少地块低价成交，比如昌平小沙河星耀未来楼面价只有2.5万元/平米左右，而对面朱辛庄楼面价都在3.5-3.9万元/平米左右，这么大的地价差，让星耀未来有足够的空间打价格战。
丰台的郭公庄板块也是如此，北京隅西颂楼面价只有5万元/平，而之前的项目楼面价在6.25-6.8万元/平米，地价降了，开发商自然敢把开盘价定得低一些。
石景山首钢设备平台的项目，楼面价3.69万元/平米，比2022年的项目低了近1.3万元/平米，降价也就成了必然。
言叔跟大伙说，这北京新盘的降价潮，既是开发商对市场的妥协，也是楼市回归理性的表现。
对于购房者来说，这可是个难得的机会，但也得保持清醒，别被降价冲昏了头脑，要仔细对比价格、地段、户型等因素，判断房价是否合理。
而对于开发商来说，尊重市场规律，顺应趋势，才是长久之计。
