01
最近，“涨房租”一事很受关注。
例如，上周央妈二季度报告就已经非常直白的提到：房租在未来将会稳步的上涨。
尽管市场感受与央妈的预测截然不同，但大家不知道的是，
将房租纳入监管，布局已经很久了。
例如北京，早在7月底，北京就将租房租金、押金纳入监管范围。
▲同样将纳入监管的还有成都。今年4月初，成都住建局要求涉房互联网平台与市住房租赁交易服务平台数据共享，互联互通。
为什么要这么做？因为从去年下半年开始，北京商品房房租迎来一波跌幅很深的跳水，跌到北京的“二房东之王”链家自如，也向业主发出了解约通知。
当时，我们的很多买房粉丝，都跟我咨询过这事儿。其中有位业主，在14号线东湖渠地铁站有一套大两居，与自如签的租约是每个月10000元/月，结果5月底自如管家告诉他，现在市场价只能租到大约7500元，租金跌了25%！
▲由此可见，从去年下半年开始，北京不仅房价下跌，房租也同步下跌，所以自如宁可违约也要单方面解约。
至此，北京可以很清晰的看到，房租下跌对于租赁市场的影响。
而这，也恰恰是北京出手管控租赁市场的一个原因。
为什么？因为当下政府的公租房、保障房正在加速入场，商品房租赁市场低迷，会冲击公租房、保障房的运营安全底线。
根据中指研究院《2024中国住房租赁企业研究报告》指出，2021年至今，租赁市场进入高质量发展期，截至2023年底，保租房（保障性住房和公租房）已筹集573万套（间），计划完成率达66%。
如此多的保租房入市，不可能放纵商品房房租快速下跌。
所以，将房租纳入监管，这是一个大的趋势！
02
与此同时，同为一线城市的深圳，也做了一个大动作：
▲深圳龙岗14个公租房项目，租金上涨66.7%！
要知道，公租房不同于商品房，在过去很多年，租金一直都非常便宜，基本只有商品房租金的30%-50%。
坦白说，在房地产的黄金年代，公租房本来就是官方通过土地财政盈余，定向贴补给贫穷家庭的产物，所以公租房即使租金低廉，也能够运营下去。
然而，时代变了。
当下的房地产市场，全线低迷。政府不得不大力救市，不仅降首付、降社保年限、降贷款利率，还有近30城鼓励国企“收储”去库存：
▲近30城鼓励收储去库存，其中深圳反应迅速，发文收购商品房用作保障房。
至此，房地产的运作思路，就彻底变了。
之前，房地产的开发闭环是：政府卖地->开发商向银行抵押项目借钱->银行出钱->开发商盖楼->消费者向开发商购房->开发商向银行借新还旧->开发商继续向政府买地。
在这一个闭环里，逻辑重点是开发商利用银行的资金杠杆，循环开发地产项目，而政府只是一个单纯的土地方的角色。
而现在，房地产的开发闭环是：政府卖地->开发商借钱->银行出钱->开发商盖楼->政府出钱回购->开发商还钱给银行->政府手握大量房源->公租、福利、再出售、通过REITs上市皆可。
显然，在这个闭环里，最重要的问题是，回购的钱哪里来？如何循环使用？
根据央妈5月宣布的保障性住房再贷款信息，再贷款规模3000亿元，利率是1.75%。
而此次调整租金的公租房，以深圳丹郡花园为例，同小区二手房均价3.4万元/㎡，如果按调整前的公租房租金算，租售比只有0.6%。按调整后的公租房租金算，租售比就上升到了1%；
显然，作为地方政府，借着1.75%的低息专项贷款，如果不涨租金，丹郡花园0.6%的租售比，那收储价得打三折才行；
如果涨租金，丹郡花园1%的租售比，半价就能收了（租售比立刻上升到2%），这样跟开发商谈收购，也有底气谈了。
至此，虽然有低息专项贷款，但要保障后续回购收储商品房的投资回报，实现可循环发展，未来也方便退出，唯有管控好房租，提高租金收益和租售比。
当然，由于公租房租金原本就很低，哪怕这次涨66%，也仍远低于市场商品房租金，并不影响公租房面向城市贫民阶层的定位。
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现在看来，中国将会从卖房时代进入租赁时代。央妈说了，未来还会有2亿人涌入租赁市场。
在这样的背景下，将房租纳入监管、对公租房租金实施调控，是一个十分有创新意义的解除地产困局的新思路。
一方面，租金上涨，有利于弥补土地出让金的下滑。
▲土地收入大幅下滑，得找到另一种收入替代，除了房地产税，还有一个来源就是租金。
另一方面，公租房租金相当于租赁市场的定价标杆，而且会有越来越多公租房入市，这些公租房租金上涨，也有利于支撑全市场租金水平。
假设现在一套500万的房子，租金大概是6500每月，租售比差不多是1.6%，这个跟目前十年期国债的2.2%，还差6%。
假设未来房价不涨，1.6%的租售比，绝对不会有人再投资房子。
但如果公租房的租售比普遍提升到1%，那么商品房的租售比，拉升至2%以上就有底气。
这样的租售比，与十年期国债已经非常接近，市场是可以接受的。
其实按央妈的原话：静态租售比有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。
总结就是，涨公租房租金，不仅有利于地方回购商品房收储，有利于弥补土地财政亏损，还有利于支持市场上的商品房抬高租售比，用迂回的方式减轻房价下滑趋势。
