在福州，楼市欣欣向荣的高光时刻里，诞生出不少地王。

2016年开始，福州楼市从一级市场到三级市场，都处于火爆之势。

不过地王楼盘似乎命运都颇为坎坷，民营房企拿的地王经常遇到一系列的交付问题，有国企央企企背景的地王，基本也是含泪离场。

在2016年8月11日，那时候的福州楼市一路狂奔，首开在南三环的螺洲板块以19.5亿拿下2016-10地块，实际可售楼面价为19287元每平米。

当天，还诞生了诸多地王，阳光城的五一新地块楼面价45380元每平米，东升新城地块楼面价33704元每平米。

如果经历过那个周期的地产人，应该记得，在这场土拍之后，几个小时的时间，很多楼盘直接捂盘了，打算重新调整价格。

你可曾想到，“美丽”故事的开始，悲剧就在倒计时！

前言

图片为实地拍摄

国仕府在城南板块确实可以算是一个改善型的社区，主要优势是园林景观不错，得房率比较高，起步户型为95平米的三房两卫，临近地铁4号线螺洲温泉站。

2019年6月，6号楼和7号楼取得预售证，后来的销售途径让人哭笑不得。

因为这个地块的楼面价为1.9万，如果只卖2.6万的话，开发商可能没啥利润，于是来了一个温泉套餐，每平米需要加3千元。

一个缺乏配套的南三环板块，硬是卖出了金山或者老仓山的价格。

经过一番折腾后，温泉入户费是不收了，即使这样，那边的房子还是不好卖。

4年过去了，还剩下少量房源，现房状态下的价格，比当初期房真的下降了很多。

PART 1

图片为实地拍摄

国仕府从开盘起，一直都不太理想，看到置业顾问的朋友圈，很少看到他们发战报，这也在一定程度代表了当时的销量。

时间来到2020年的时候，一位四处看房的朋友，接到了电CALL，作为中年妇女，对于楼市的专业度很低。

长期住惯了安置房的她，去过售楼部以后，那种中式园林风格深深吸引了她。

后来，她描述，当时的看房过程非常热情，车接车送，置业顾问对于板块未来的描述更是让她觉得未来有巨大的潜力。

临近换乘之王的地铁4号线，未来东扩南进的发展能带动整个板块的发展，作为一个改善型产品，对比周边楼盘（如滨海橙里）有更好的居住体验感。

当她想到以后能和高净值群体入住同一个小区的时候，很快就心动了。

2020年6月份，这位阿姐以2.53万元的单价买入这个楼盘的三楼，关键是她买的那个楼栋楼间距并不理想。

不知道当时有多少人和那位阿姐一样，根本不明白福州的板块分布，只看园林景观和区位图就草草下定了。

悲哀，真的悲哀！

PART 2

图片为销售对话

后来，一个女粉丝咨询这个楼盘能不能买，时间点为2020年的11月。

在那年的6月份，不是太好的楼栋，三楼的价格为2.53万，但是过了几个月，这个楼盘就降价了，均价为2.4万。

很庆幸的是，当时粉丝还是很理智的，咨询后并没有在这个楼盘下手。

其实，就单从这个职业顾问的话术来说，就觉得有点浮夸。

首先，置业顾问无形间暴露了楼盘的不利因素，说在螺洲大桥旁，这不意味着未来要面临噪音和粉尘污染吗？

其次，确实承认这个楼盘的得房率比较高，不过95平米的户型根本没有达到130%的使用率，大概相当于其他楼盘105平米的户型，但有一个暗卫。

国仕府离4号线螺洲温泉站的地铁口C出口确实在200米左右，但这主要是指离得近的楼栋，比如17,18号楼，3号楼楼栋，到地铁口的距离大概为400多米。

当时告诉她不能买的原因，主要还是在价格上，2.4万左右的单价，有很多地段更好的二手次新房可以选择。

PART 3

图片来源于中介朋友圈

之前和大家说过，那位阿姐买入国仕府单价为2.53万，时间点为2020年6月。

在今年2月份的时候，中介朋友圈就刷屏了国仕府的“特价房”，三楼的单价不到1.9万。

同样是三楼，2020年6月入手，对比一年半后入手，每平米的真实价差已经达到6千了。

实际上，地产老炮都知道当时拿低楼层是想试探一下市场的结束度，如果卖得不错的话，那么未来好一点的楼层，可以适当加价卖。

前两天，朋友问有没有考虑国仕府的客户，现在入手很划算，中间楼层的只要两万出头。

其实，国仕府现在剩下的房源不多了，网络上只查到可售房源为21套，刨开低楼层外，还是有少量的中间楼层可选择。

即使不算上资金持有成本，假设用最小的95平米计算（现在95平已经售罄），也亏了60万左右。

看到这里，不知道早期入手国仕府的业主心里是何感受？

你们觉得4号线开通，房子就能升值吗？其实，开发商在已知4号线分布的时候，早已经把地图的溢价算进去了。

小结

图片为实地拍摄

至于现在少量的余房，还值得买吗？那就客观分析一下！

如果两万出头的单价，对比此前入手的业主来说，至少在心理层面是比较好受的，未来和邻居唠嗑的时候，显得自己有多么英明神武。

那么对于这个楼盘的缺点可能知之甚少了！

该楼盘周边城市界面稍差，周边的安置房有大量的外来人口租住，环境略微复杂；

开发商定位段稍欠妥当，在一个刚需地段，硬要做改善型产品，导致普通人够不着，改善群体看不上；

楼盘西侧紧邻螺洲大桥，这里常有大货车出没，稍微有点神经衰落就难以睡个安稳觉。

优点也是有的：

这是目前为止南三环板块内唯一一个拥有中式园林景观的楼盘；

楼盘周边有地热资源，所以当初开发商能抛出温泉入户的卖点；

40多年前，我就住在那边，感觉一切都没怎么变化，是一个保留原汁原味的古镇；

帝师陈宝琛的故居就在附近，还有一些其他名流的故居以及孔庙等建筑。

话说回来，即将开通的4号线对于楼盘来说并不会有太多的升值空间，只能说出行能更方便了而已，但是其他配套并没有太多的改变。

不得不感叹，时也命也运也，当年风光无限的地位，其下场基本都令人唏嘘不已！

得亏是实力雄厚的国企，民营房企可经不起四年的等待，载不动四年的悲哀！