原创 刘晓博

一位朋友，最近去深圳“老前海”（桂湾、前湾、妈湾）考察后给我留言说：前海发展得不错，但人气仍然不旺。你觉得什么时候，才会变得有人气？

我的回答是：再等5年。

随后联想起最近1个月先后去过的雄安新区、滨海新区、南沙新区，觉得有必要给中国的新区写篇文章。

我想表达的意思是：随着百年不遇之大变局的到来，人口红利、开放红利都在衰减，未来能“修成正果”的新区将越来越少。

而各地兴建新区的雄心，一点都没有减弱。大家在投资各种新区的时候，需要画个问号、加点小心。

在这个时代，你应该回归中心，而不是贸然突入“新区”。

我们先看深圳的前海，它包括扩容之前的老前海（在深圳南山区，面积15平方公里左右，包括桂湾、前湾、妈湾），以及扩容之后的新前海（主要在宝安区沿江地区、蛇口，新增面积大约105平方公里）。

前海，是中央送给深圳特区30岁生日的礼物。2010年8月26日，国务院批复《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，明确把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区。

到今天，前海新区已经诞生13年了。如果再过5年，“老前海”那15平方公里的区域才“比较有人气”，就需要到2028年，也就是前海诞生18周年的时候。至于基本建成，大概需要到20周年的时候，也就是2030年。

熟悉深圳的朋友都知道，老前海属于深圳经济总量最高、最发达、上市公司数量最多、发明专利最多的南山区，夹在南山中心区和宝安中心区之间，位置非常好、总面积非常小（15平方公里）。

而且，国家对前海空前重视——领导曾三次视察前海。还以中共中央、国务院的名义印发《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，今年又出台了“前海金融30条”。

即便是这样一个位置近、体量小、含着金钥匙诞生的新区，发展起来都需要20到30年时间，可见建设一个新区是非常不容易的，需要战略定力，需要充分的耐心，用“炒”的心态是不行的。

半个月前，我还到访了雄安新区和滨海新区。

雄安新区诞生于2017年4月1日，至今已经6周年。目前建设正在轰轰烈烈地展开，启动区的核心区初具规模，建筑非常漂亮，但也存在人气偏淡的问题。

下图是雄安商务服务中心，我们到访的时候是周三的中午，看到的人不多，几家银行也只有招牌、店面，而没有开门。

天津滨海新区是19个国家级新区中第二个诞生的，时间是2006年；滨海新区正式成为行政区，是在2009年（合并塘沽、汉沽、大港、经济技术开发区）。

也就是说，滨海新区早于深圳前海4年出发。在我曾经工作过两年的“老弯道”及其附近，规划了“于家堡—响螺湾”CBD。媒体曾把这里称为“全球最大规模的金融商务区”，不过把金融中心和建筑面积挂钩显得比较可笑。

我所知道的是：原来计划放在这里的新三板，被北京拿走了，并衍生出了北京证券交易所，天津的金融中心好梦难圆。“于家堡—响螺湾”也一度成为空城。

最近两年，“于响片区”情况有所好转，开始有人气了，建筑物也很漂亮。但跟当初的设计相比，承载力还有比较大的闲置。

而天津汇聚的资金，也只有4万亿，大约是广州的二分之一、深圳的三分之一、北京的五分之一，城市实力偏弱。

我是上周去的广州南沙。南沙、横琴、马鞍岛这些大湾区的新区，我几乎每半年就会去一次。横琴核心区、南沙的灵山岛尖，基本上都建成了，非常时尚、现代、漂亮，但人气都很一般，跟滨海新区的区别不大。

南沙新区也是国家级新区之一，诞生在2012年，至今已经11年了。2022年南沙的经济增速在广州各区中名列第一，发展是非常快的，但由于远离传统的中心城区，所以汇聚人气尚需时间。

我觉得如果加快南沙的发展，必须要适当放开对深圳人的住房限购，并加大吸引深圳企业进驻。其实深圳人对南沙的认知、认可，或许超过了广州人。

上面我点到的几个新区，都堪称中国条件最好、最优秀的。它们至今人气不旺，不是自己不努力，而是规律就是这样：一个新片区崛起，往往需要很长时间。距离传统中心城区越远，发展新区的难度越大，需要的时间和资金投入就越多。

想想看，上海开发浦东，改变“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的观念，花费了多少时间！浦东浦西，仅仅一条黄浦江的距离而已。

所以在雄安新区设立之初，中央就指出，这是一项历史性工程，一定要保持历史耐心，有“功成不必在我”的境界。

而近年来，中国的发展出现了新的拐点，让各类新区遇到了更大的挑战。

上图是1998年全面房改以来，中国每年新增城镇人口数量走势图。2018年之前，每年新增城镇人口平均在2200万人以上。最近几年则大幅下跌，到2022年萎缩到了646万人。

这里面固然有疫情的冲击，更为重要的是：第一，中国城镇化率已经在高位，超过65%，未来提高空间有限了；第二，中国人口红利终结了，2022年总人口出现了下降，新生儿也只有1062万，是今年满60岁人口（1963年出生）的36%！

在这种情况下，全国成百上千个新区对人口的争夺空前激烈，很多新区注定无法完成原来计划中的人口数量，建筑物空置是必然的。

下图是第三方研究机构公布的、截至2022年四季度的内地主要城市甲级写字楼空置情况：

可以看出，空置率超过30%的城市比比皆是，其中南宁逼近了42%，武汉达到了37%，天津达到了35%。

这些数据都是全市的，如果具体到每个城市的新区，空置率将高得吓人。

早在7年前就曾爆出新闻：全国规划的新区，最多可以容纳34亿人。

其实绝大多数地级市、县和县级市规划的新区，如果到现在还没有建成的话，未来难度将非常大。如果新区跟老城区距离比较远，而且接近白手起家的话，基本上没有可能真正建成。

即便是直辖市、计划单列市、省会城市规划的新区，如果面积太大、距离太远，将来也很难实现。

比如中国“最瘦长”的新区——赣江新区，从南昌一直延伸到共青城，南北长65公里以上（下图）。

以江西省、南昌市的量能，要发展起这样一个地域广阔的国家级新区，没有几十年很难有效果。这种新区的不动产，一般不建议投资。

再比如兰州新区，选在了兰州机场旁边，距离兰州中心城区接近40公里。两地之间，隔着茫茫的黄土高坡。

兰州并不是一个经济中心城市，2022年经济总量不过3300亿元，大约是深圳南山区的一半，跟“百强县（市）”的张家港、晋江差不多。

这样量级的城市，要在自己近40公里之外搞一个新区，野心之大、令人叹服。不过，这可能也跟兰州范围内很难找到一块面积大的平坦的土地有关。

想想看，经济总量相当于兰州两倍的深圳南山区、相当于兰州1.5倍的深圳宝安区，两个强区之间、零距离搞一个前海（老前海），总面积15平方公里，都需要20年。我真不知道，兰州新区将来会是怎样的模样。

更何况，对外开放、全球化的红利也接近衰竭——逆全球化已经开始了。

另外，政府规划的多变，也带来投资风险。比如武汉之前规划了“武汉第四镇”的长江新区，计划提出才几年时间，又提出了武汉新城的概念。

或许对于大武汉来说，东北和东南方向，都需要发展。但在人口红利、开放红利变小的大背景下，全面出击一定会分散力量。

其实很多城市都存在发展方向多、力量分散的情况。

比如重庆之前是重点向北发展，成都是重点向南发展；最近两年为了实现成渝双城化，重庆开始向西，成都开始向东。而原来的天府新区、两江新区仍然需要发展，力量分散就不可避免。

广州表面上只提出了一个城市副中心——南沙，南向应该是主要发展方向。但广州还有一个市场力量主导的方向，从天河、琶洲向金融城发展，也就是沿江向东。而广州的机场在北面，新机场建到了跟肇庆交界处，兼顾北面和西面的态势也比较明显。

于是，广州变成了一个“被四个方向拉扯”的城市。

对于中国任何一个城市来说，全面、快速做大的时代都结束了。现在国家又提出要把县城作为城镇化的主要载体，因为大城市太贵、门槛太高，影响了城镇化进程。

在这种情况下，我们的投资应该回归中心、慎选新区。

不过像深圳前海这种，依托原来中心城区建设的小面积新区，还是比较确定的。危险的是那种背靠经济总量不大的城市、规划面积超大、远离中心城区，又没有国家战略加持的新区。

最后谈一下：雄安新区未来会不会成为一线城市。这也是很多读者希望我回答的问题。

我的看法是：可能性不太大。

中央虽然高度重视雄安新区的发展，称之为千年大计，但从来没有说过雄安新区定位是一线城市。说雄安新区会成为一线城市的，是白岩松等媒体人，或者部分专家。

雄安新区的主要使命，是分流北京过于旺盛的人气、财气，探索城市发展新模式（其实雄安的低密度、高投入模式，不太适合推广，中国的耕地太少，人口太多，这个模式很难复制）。

由于雄安新区自然条件的制约（缺水），城市承载力有限。新区远景规划人口也不过500万人。而中国（内地）的一线城市，实际生活的人口规模都是2000万量级，比如广深实际管理人口超过2000万，北京上海实际管理人口可能逼近3000万。

没有足够的体量，只有发展质量，很难说是一线城市。比如鄂尔多斯的人均GDP超过北京、上海、深圳，但我们不会认为它是一线城市，甚至不会认为它是二线城市。澳门的人均GDP更高，正常年份位居全球前五，但也没有人认为它是一线城市。

雄安未来主要分流北京的央企和大学，并没有分流北京的“权力”，再加上人口规模有限，未来能成为强二线城市就不错了。

从发展质量上，雄安可能会非常优秀，但要成为一线城市不仅要看经济质量，还要看总量。

目前北上港深汇聚的资金总量都在10万亿以上，广州在8万亿以上。未来雄安如果没有超过广州的资金总量，就不是一线城市。而北京如果真的把自己21万亿的资金，分流8到10万亿给雄安，则北京的实力将会显著弱于上海，也弱于香港和深圳，将出现沪、深、港、京的新排序。到那时，恐怕北京就快坐不稳一线城市了，财政收入、城市运转也会出现大问题。

北京一度限制人口流入，弱化金融中心、经济中心的定位。最近几年又再次放松落户门槛，设立了自贸区、交易所，很大程度上就是因为财政收入增长乏力的倒逼。

所以，北京能分流给雄安的主要是人口，而不是核心竞争力。雄安新区的核心竞争力，需要自己再造，而不是等靠要。

未来京津冀片区，很难支撑两个一线城市。