我个人直观感受，这一两年黄埔区房地产市场，官方层面特别是地方主官，越来越重视市场的需求，越来越注意倾听来自一线群众的声音。

这显然是天大的好事。

群众有需求，官方有回应，更有行动，这才是良好的官民共治生态。

比如说，当下群众对科学城核心区“好房子”的吁求，官方很快响应，积极调规，优化功能布局，及时补货。

最近调规的科学城映日路地块，由商业用地调整为二类居住用地，就是典型案例。

这块地出来后，其明显的优势——核心区+地铁+商业+环境，获得了群众的普遍认可。

但同时也表达了对该地块无配建学校的一些缺憾。

这一点可能会使该地块的潜在客群，以及价值天花板受限。

尽管改善客群对书包并不太感冒，但对于锦上添花的支撑因素，自然是多多益善。

对于市场的反馈，官方再次调规补短板。

4月16日，科翔路以南、映日路以北（AG0422、AG0423规划管理单元）控制性详细规划修改方案在市规自局官网公示。

方案显示，南方电网研究院南侧一宗消防用地(U31)，拟调整为中小学用地（A33），用地面积由0.49公顷增加至1.28公顷。原消防用地则调整至尖峰岭公园一侧。

调整后的中小学用地明确配建一所24班小学，用地面积12840平方米。

按公办小学45人/班标准，该新规划24班小学，预计提供1080个学位。每个年级4个班180个学位。

尽管，此次调规出来的这所小学，目前并没有明确为映日路住宅地块的教育配套。

但从周边住宅供应，包括存量和规划增量来看，我们猜测映日路地块极有可能会受益。

地图显示，映日路地块步行距离该规划小学也就六七百米，仅一个红绿灯，上下学还是比较方便的。

当然，也不排除周边其他小区受益，比如岭南山畔，步行距离该小学地块800多米，也是过一个红绿灯。比目前对口的科学城小学南校区、科学城实验小学和黄埔军校小学近了一半距离。

按学位供给来看，该规划小学也足够容纳不止映日路地块。

映日路地块占地面积34822平方米，容积率3.0，计容建筑面积104467平方米。如定位改善盘，预估货量也就700套+。

不妨大胆想象一下：如果映日路地块周边继续调规增加宅地，比如该地块东侧，即翡翠希尔顿酒店东侧绿地，仍有可观的增量空间，不妨称之为“映日路地块二期”。

两块地预估供货量，大概有个1400套左右吧，基本相当于岭南山畔的体量。

岭南山畔总户数1440户，科翔社区（岭南山畔+锦林山庄）近几年户籍入学适龄儿童仅100余名，且逐年下降至70多。

其中，岭南山畔户籍新生按50%比例计算，满打满算也就五六十个名额。

也就是说，映日路地块一二期+岭南山畔，对应此次调规的24班小学每年级180个学位，仍绰绰有余。

如果岭南山畔保持现有对口学校不变，则这所小学恐怕有一半的学位剩余。

剩余的学位怎么办呢？

我们再把脑洞开大一点，可不可以将这所24班小学再调整为一所36班九年制学校？

这样一来，就能满足周边小区的就近小升初直升需求了。

这对于映日路地块来说，显然是最好的结果，其价值天花板将再提升一个维度。

当然，以上全是基于目前有限的信息，作一番茶余饭后的猜想，一切以官方为准。

还要看到，目前黄陂片区现有多所小学，学位还很充足，再塞一个小盘进来，也能管饱的。仅仅是距离远近而已。

毕竟，映日路地块以及此次调规的学校用地，目前仍处于画饼状态。能不能落地，最终又花落谁家，都存在变数。

我们静待瓜熟蒂落。