川普又搞事情了。我们这边出口比重较高的上市公司，大A又一片绿油油，满屏的春天气息。

楼市自然不用说了，仍处于深度调整当中。有没有小阳春，以及小阳春能否持续，就看4-5月的数据了。

站在今天的节点回看楼市，大家发现没有：

楼市与股市其实并没有本质区别，都会有价格波动，只是两者波动的频率和周期长短不同而已。

01 不卖就不会亏？

有心人或许留意到，前些年楼市风光时，总有人吹牛逼：“买房是投资，炒股是赌博！”经过两三年的市场教育，当初持有这种认知的人现在风吹云散了吧。

现在回头一看，很多人买房所谓的保值增值，和炒股押代码涨跌并没什么区别。

无非一个赌得慢，一个赌得快，一个赌注大，一个赌注小，本质都是“老子觉得这东西以后更值钱”。

别扯什么房子有居住属性，对于绝大多数人来说，花三五百万买套房，真就只是为了睡那张床？心里想的不还是过几年翻倍卖？和股民盯着K线图意淫明天涨停一模一样。

非要说区别，炒股是天天被扇耳光，买房是十年甚至五年挨一刀。

也就是两个的波动频率和周期长短不同而已。

在癌A，涨几天如不及时逃跑，保准后几天哭成狗，刺激得跟坐过山车似的。

而在楼市，只不过把这个过山车的过程拉长，一旦跌起来比股市还狠。

股市只要不是跌停封板还能一键清仓，楼市跌30%你试试？

楼市进入下行通道，中介、买家上来就是大刀砍。等你好不容易割肉卖了，一算账：利息+税费+装修，惨不忍睹。这时候你还能嘴硬“买房是刚需”吗？

有人可能会反驳：“楼市周期长，拿得住就能赢！”

我发现，持这套逻辑的受众面还挺广。今天还有同事跟我说他打算处理一套位于三线城郊亏成狗屎的房子。他妈妈不同意割肉，直接甩他一句“不卖就不亏”。

看起来似乎有些道理，但有没有考虑时间成本、机会成本、涨跌分化呢？

甚至更极端的情况，比如像小日子房价跌了二三十年，跌到孙子辈都没解套，你拿什么赢？拿命吗？

实际上，“长期持有”本身就是伪命题。贷款30年买房，光利息就够再买半套房，更别说装修贬值、物业老化、户型过时。

10年后，即便所谓“黄金户型”，也会变成“老破大”，年轻人宁可多花20万买隔壁新盘，也不会接你的盘。你以为你在投资，其实是在给银行和开发商当长工。

在大A长期消费的人都知道，最惨也就是本金亏光，买房能让你倒欠银行一屁股债。

股市流动性再差，一天也能卖出。而房子流动性差起来，特别是远郊盘，接盘侠打着灯笼都难找。

02 自住买房不考虑涨跌？

还有一种论调值得大家警惕：刚需自住买房，就不用管涨跌。这种论调不仅荒谬，更可能让购房者沦为资本镰刀下的韭菜。

广州血淋淋的案例告诉你：天真害死人。

数据显示，仅2024年增城就有超7300套二手房以骨折价成交，新塘某小区房价三年暴跌60%。这些案例正在击碎“自住不惧跌”的谎言。

事实上，恰恰很多刚需买房，需要凑几个钱包才勉力上车。如果同样地段，买贵50万就等于未来五年给银行白打工。

在这个资本游戏里，天真和懒惰是最昂贵的奢侈品。当一些开发商、所谓大V用“自住不必看涨跌”的话术卸下你的防御，请记住：

没有金融属性的房产，终究是水泥钢筋铸成的债务牢笼。

如何尽量避免无谓的被收割？记住两条铁律：

第一条铁律：流动性第一。

尽量买地段好，以及产业规模大、产业质量高的区域的房子，这意味着购买力强劲，接盘群体大。

楼盘只要配套不差、产品没有明显硬伤，价格合适一般就能快速变现。

第二条铁律：把买房当买股票看待，研究楼盘基本面，找到合理价差，不要盲目追高，为高溢价买单。

看地段就像看行业趋势，看开发商就像看财报，看周边竞品就像看市盈率。

广州越秀有的老破小单价七八万，天河东、黄埔新房、次新才3-5万，你非说越秀有学区溢价。这不是自我麻醉嘛。

从投资角度来买房，盈亏多少，化繁为简，主要就是择时和择价的问题。

“择时”很容易理解：比如长周期维度，十年前和十年后买，多数情况下越早买，盈率越高。

今天你看一些二手盘价格腰斩，但对于十年前买入的首批业主，可能还是翻倍的。

所谓“择价”，就是找准同一时间、同一地段以及产品、配套差不多情形下，不同楼盘的合理价格差。这种情形，选择价格低的，相对抗跌一点。

择价的秘诀，在于识别高价陷阱，或者说价格泡沫，抓住同地段不同产品定位和配套的市场接受度/客群偏好。

比如，预算高的改善客与预算紧张的刚需客，对产品和配套的要求会有比较明显的不同。

改善客群更注重居住环境、产品力打造、物业服务水平，对教育配套反而不是首要需求，只是锦上添花，因为此类群体教育的途径比较多。

而刚需客群首要解决的是很实际的住房有无和教育配套问题，在有限的预算内尽量满足更多的刚性需求：功能空间越多越好，公摊越低越好，有地铁，有九年制名牌书包，楼下底商丰富附近最好还有大型商业。

所以我们在判断一个楼盘价格有没有泡沫，首先要判断这个盘是改善还是刚需。

比如大壮名城一期、合生中央城，整体定位实际是刚需偏刚改，那么它在中间塞一栋板楼大平层，就属于错配。开发商按改善盘的价格来卖，市场自然不会买账。

而在同样定位的楼盘之间，比如刚需盘，则要对构成刚需盘的核心价值要素的市场价格接受度，有一个基本认知。

比如万科东荟城与品秀星樾的高层洋房，都是刚需产品。前者超十年楼龄，配套小学牛，但小学目前一两年内学位紧张，初中直升的玉泉较远；后者是次新盘，配套九年制学校，小区内直升。

这种情况下，你要判断楼龄、小学和九年制、学校口碑、物业水平，反映在房价是各值多少？

比如不妨这样算账：

二手次新比超十年楼龄，贵3000元/平；

九年制学校比只有小学，贵3000元/平；

已有成绩口碑的王牌小学，比口碑尚可，但成绩尚未稳定的九年制学校，又可以贵2000元/平。但学位紧张读不了，这个溢价归0。

物业水平方面，万科比越秀，贵1000元/平？

当然，如果两个盘的户型设计和园林绿化有明显差别，也是加减分项。具体到东荟城和品秀星樾来说，我倒觉得可忽略不计。非要较真起来，东荟的绿化率比星樾要高得多。

但东荟城小区人车不分流，小电驴穿梭往来，且通道比较窄，又是减分项。

万科东荟城。图/谈房

这两项两个扯平。

当然，还有一些未来的变量因素也是要考虑的。比如东荟城今后学位预警解除，以及地铁四期23号线站点设置问题，也会影响楼盘的价值构成。

仅就目前比较确定的因素综合下来，品秀星樾高层组团洋房大概比东荟城贵5000元/平，算是合理价格差。

如果高过这个价格，是不是虚高？这是你要考虑的。