进入2024年以来，陷入危机的中国房地产，又有多家大型房企先后传出来了呈请、重整、债务延期等消息，当下楼市仍正面临行业大洗牌的局面。
数据显示，2023年房地产债务违约趋于严重，逾期房企近千家。2024年房地产外债面临的偿还压力超过2023年，未完工预售房资金缺口，将加剧房地产企业的债务压力。2024年房地产筹资能力与偿债压力成反比，市场持续萎缩将进一步挤压开发商。
事实上，目前房企的日子越来越不好过了。随着楼市跌入低谷，销售极度低迷，房子卖不出去，巨大的偿债压力接踵而至，房企在债务违约的压力下备受煎熬，许多房企都在濒临破产的边缘上拼命挣扎、苟且偷生。
继恒大倒下后，碧桂园也遭遇清盘呈请，地产界“四大巨头”之一的金地也在债务危机中疲于应对，甚至连被视作我国房地产信心底线的万科也深陷债务流言。
2023年末，继碧桂园、远洋、阳光城、建业地产之后，又一家昔日千亿房企正式宣布境外美元票据出现违约。总部位于上海、在港股上市的宝龙地产，在12月10日公告超1500万美元利息无法支付。
2023年，我国房地产业债务违约十分严重，逾期房企近千家。从恒大一众高管被抓，就开启了2023年房地产债务违约，从民事纠纷走向刑事案件的趋势。2023年，至少有10家中国开发商未能偿还海外债务。例如，碧桂园控股和远洋集团这两家最知名的开发商，今年8月未能偿还离岸债务，从而加剧了人们对楼市复苏的担忧。
截至2023年12月，共有905家房地产企业发生票据违约情况。根据上海票交所2024年1月8日公布的名单，2023年12月共2355家主体出现承兑人逾期现象，持续逾期数量为3419家。其中发债城投承兑人逾期51家，地产商承兑人逾期多达905家。
相比于国内债务，外债暴雷问题突出的原因在于，外债非常公开、透明，没有人可以隐瞒，也没有哪个地方的领导有能力要求境外债权人，与房企达成长时间的债务分期和利息减免，或指令房企债务诉讼突破诉讼法的一般规定，集中于一家法院以控制债权人的诉讼对房企债务恶化的推波助澜效应。
所以房地产企业债务爆雷，往往都是从无法偿还外债开始。不过外债在房地产行业中占比很小，房企债务的大头还是在国内。
3月21日，融创中国发布盈利预警，预计2023年公司亏损为70亿元至90亿元。融创中国称，2023年亏损减少主要由于公司完成境外债务重组录得其他业务收益所致。
剔除前述其他业务收益的影响后，2023年亏损主要由于受行业持续下行的影响，集团物业销售业务经营亏损，且基于审慎考虑，针对市场变化进一步对若干资产及物业项目计提减值拨备及投资性房地产公允价值变动录得损失等综合因素所致。
从数据看，中国上市房企整体资产负债率，已经从 2005 年的 59.98%上升至 2021 年的 79.19%、2023年3季度的86.25%。仅次于金融业，18 年间上升近30个百分点，已有8家上市房企资产负债率超过 90%，已面临资不抵债的风险。
实际上，中国的房地产商的负债率基本上都到90%的天花板了，再过10年也不会变成105%。
与发达国家房地产业作一横向对比，2020 年，英国、法国、德国、美国、日本上市房企资产负债率分别为 37%、38%、54%、57%、69%。由此可见，我国房企资产负债率不仅远超部分发达国家，也远超其他行业，高于大多数行业 15-40 个百分点不等。不论从国际维度还是行业维度，我国房企资产负债率均处于较高水平。
对于当前房企所面临的债务困境，该如何破局？从经济发展的规律来看，任何行业都有其生命周期，房地产业也不例外，有着复苏、扩张、过剩、衰退4个周期。
事实证明，中国房地产市场供求关系已经发生逆转，房子从过去的供不应求转变为供过于求，由卖方市场转化为买方市场，我国房地产行业已经进入衰退期了。
笔者认为，目前政府应该把经济发展的重点和对产业支持的力度，放在那些有发展前景的战略新兴产业上。而对于已处于夕阳产业的房地产，应该采取逐步降低投入并退出的策略，而不应该为了拯救房企，而把资金继续投入到错误方向。
这样做，不仅无助于楼市平稳过渡，实现软着陆，反而还会延长房地产泡沫破灭的时间，不利于中国经济的复苏。
房地产行业陷入困境以来的近3年时间里，尽管房企在竭尽全力自救，积极推进债务重组，但也仅有融创中国和中国奥园取得了实质性进展，可见房企自救的的难度。
不仅如此，面对房企的暴雷或退市，消费者不太可能再对企业抱有足够的信任，倘若房企再有一些负面新闻，如房屋停工、烂尾、工程事故、项目维权等，届时购房者对房企的信任度则会降至冰点，导致企业销售业绩得不到保证，其自救目标也就更难以实现。
对于处于衰退期的夕阳产业——房地产业，国家应对房企状况作出具体分析，予以区别对待，有以下三个战略可供选择：
1、保持战略。如果企业仍能够获取足够的现金流，则继续沿用过去的策略，投资维持现状，目标是保持现有的市场占有率，甚至可以兼并和重组同行业企业，扩大市场占有率，以使它们尽可产生更多的收益。比如，当下的万科可以采用这样的策略。
2、收割战略。对于部分衰退期企业，虽然仍可以产生现金流维持，但处境不佳，没有进一步发展前景，应尽早收割，控制投资降低成本，在短期内尽可能得到最大限度的现金收入。3、放弃战略。对于无利可图的“鸡肋”类及“问题”类企业，必须当机立断，果断放弃经营。比如，恒大、碧桂园等。
中国房地产业经过20多年的野蛮生长，现在已经膨胀为一个庞大臃肿的行业。统计数据显示，我国目前房企数量大约有近10万家。而作为全球经济最发达的美国，其房企数量也不超过500家。
从目前情况来看，拯救房企已经没有任何实际意义了，破产和兼并重组无疑是我国房地产业的唯一出路。政府除了对于少量具有影响力的优质房企实施救助外，其余房企都应该尽快进入到兼并重组流程，实际上，只有尽快清理整顿房地产业，才能促使中国房地产业早日摆脱困境，恢复到正常的发展轨道上来。
对于楼市问题的处理，必须下定决心，拿出壮士断腕的勇气。否则，结果将会是“当断不断必有后患”。当下房地产市场中，存在着大量的僵而不死的僵尸房企，他们占着很多的土地资源、烂尾楼，销量和利润却一直在下降，亏损越来越严重，已经不具备市场化融资的条件了。
在此情况下，如果政府还继续帮助他们融资，为它们续命，整个企业都靠融资输血度日，且没有一点儿“活力”。这种占据着巨大资源，却没有能力通过开发和利用资源来生存的企业，无疑会进一步加大楼市风险，时间拖得越久，风险就越大。
实际上，国家救房企只是手段，目的是为了救土地财政和银行，但是，处理方式需要认真考量，只能把有限资金投入到值得救助的优质房企之中，其余房企均应走上破产和兼并重组之路。笔者认为，这才是目前政府化解房企债务危机的正确处理方式。
总之，通过破产和兼并重组，既可化解房企债务危机，又可实现房地产业的优胜劣汰，顺应该行业进入衰退期的发展趋势。按照当前中国房地产的市场状况，未来我国房地产业只需保留700-800多家房企足矣，其余房企应尽快通过破产和兼并重组，从行业中剥离出去。
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