房产限购政策，是对买房者进行了限购，因此在同一个城市一个人是不能购买两套或两套以上住房的。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。

“限购令”出自2010年4月30日北京出台的“国十条实施细则”，从2010年5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。此后，相继有49个地级以上城市实施“限购令”。

中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房。外地户籍和境外人士最多限拥有一套。两次购房时间需相隔两年以上。禁止公司购房。这就是房屋限购政策。

1月27日，广州重磅官宣，大幅放松限购政策，对全面市场化运作进行探索。在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围。

这也是自2015年以来，第一个对限购实现全面优化的一线城市。1月30日，上海官宣放开外环外非本市户籍单身购房。同一天，苏州全面放开限购政策，购房不再限面积及套数。

目前全国已有29个主要城市，包括19个超大特大城市的楼市限购政策，其中南京、合肥、济南、青岛、武汉、无锡、宁波等在内的20个城市已全面取消住房限购政策。

在这一波放开限购潮中，佛山、东莞是最早开启限购政策的。早在2022年的12月，两座城市就先后宣布全面取消限购的政策。此后，天津、南京、大连、济南、青岛等16个城市，也于2023年的9月纷纷仿效，执行了相关政策。

那么，放开限购能否拯救已陷入深度泡沫之中的楼市呢？笔者认为，放开限购虽然能够在短期内增加房屋销售量，暂时缓解房价下跌压力。但并不能从根本上解决中国房地产问题。主要原因如下：

一、楼市失去了流动性

因为，从目前情况来看，整个中国房地产面临的最大的问题，不是房子没有市场需求，而是房子已经失去了流动性。除了刚需群体外，限购所释放出来的这部分有限的流动性，根本不足以化解时下的楼市困境。

事实上，中国房地产已经陷入失去流动性的困境之中。除了房价的暴跌，更令人担忧的是，房子根本卖不出去。近期在3、4、5线城市已经出现了房子有价无市、流动性枯竭的局面。即使是小城市，限购政策放开、利率降低、首付减少，开发商甚至送车位、装修和家电，但仍无人问津。

现在许多房子挂牌后长期无人问津，有些房子挂牌半年甚至一年才能卖出去，而且还是在房价一降再降的情况下卖出的，

二、限购只是放宽了购房条件，房子却并没有降价

在目前楼市供过于求的大背景下，取消限购已经失去了意义，而且这一政策的出台也完全在人们的预料之中。对于有住房需求的广大消费者来说，他们最期盼的是降房价。

因此，不取消限价，不让房价下跌，其他政策出的再多，也不会对楼市回暖起到多大作用。而且，政府救市时间拖得越长，相关政策出台的越多，反而让人们对政策愈加不敏感，甚至失去了兴趣。

这一治标不治本的救市政策，让购房者成为楼市中的看客，作壁上观，任凭风浪起，稳坐钓鱼台，不该出手时，绝不出手。

三、取消限购并不能改变整个楼市供过于求的局面

中指研究院数据显示，2023年1-11月，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5％，市场仍旧面临下行压力。50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10％，可售面积小幅回落但仍处高位，短期库存出清周期延长至19.5个月。

实际上，我们必须清醒地认识到，当前楼市所面临的困境，绝非放开限购就能摆脱的。如今民众的住房需求已经在高房价的压迫下，变得极度萎缩，即使是刚需购房者，也不会急着入市购买房子，而是耐心等待房价的进一步下降，再考虑入手。

四、限购政策带来的负面效应，短期内难以消除

一线城市全面放开限购后，将会进一步加剧人口流入和资源分配不合理、不均衡的问题，目前一线城市已集聚了三、四千万人口，“大城市病”越来越突出，呈现出人口膨膨胀、交通拥堵、住房困难、环境污染、资源紧张、水资源短缺、物价过高等诸多症状。

例如深圳每天产生厨余垃圾1800吨左右，但实际处理能力只有830吨，近1000吨厨余垃圾要通过焚烧和转移来处理。2000多万人口的深圳，汽车保有量已超过400万辆，停车位缺口超170万。

尤为突出的是堵车这一大“症状”，正在快速从一线城市向二三线城市传递。中心城区的堵车状况一点也不亚于一线城市，例如南京上班高峰期从早晨6点半就开始堵，一些重点路段，200米的路程开车要走20分钟。

在此情况下，放开全面限购政策后，加快了人口由二三线城市和农村向一线城市流入的进程，这就加重了一线城市原来就十分紧张的住房、医疗、教育以及公共资源资源的紧张状况，给城市的管理、治安、卫生和环保造成了更大的压力。

鉴于一线城市的土地资源有限，城市扩张只能向周边地区延伸，最终的解决方案只能发展城市群和都市圈。然而，这又会带来另一个问题，那就是，那些人口持续净流出的三四线城市，未来的出路在哪里？

综上所述，放开限购只不过是解决房地产问题的权宜之计，它并不能促使中国房地产从根本上摆脱目前的困境，走上逐渐复苏和正常的发展轨道。苏州放开限购24小时内，房价惊现“疯跌”模式，超千套二手房降价，市场变局已经用事实说明了一切。

如今的中国房地产市场已经发生巨变，再也不是过去那个稀缺的市场了，购房者对房子的认知也随之发生了根本性转变，除了真正的刚需，没有人再会轻易入场！由此可见，指望依赖取消一线城市限购来解决房地产问题，只不过是管理层的一厢情愿，并不为市场所认可。

实际上，解决中国房地产的出路只有一条，那就是继放开限购后，逐步放开限价，这才是整个楼市关注的焦点，也是解决房地产问题的关键。

与此同时，加大改革力度，继续探索房地产发展新模式，寻找出更多适合中国国情、符合不同城市特点的新模式。通过这些新模式的推广和试点，见效后，再逐步向全国普及，只有这样，才能拯救供过于求、且处于严重泡沫之中的中国房地产。

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