2023年无疑是中国房地产市场供求关系发生重大变化的一年，中国房地产市场继续底部调整。中央政策力度前稳后松，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。

但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。

国家统计局公开信息显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%，其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。

2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。

2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。

2023年，房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，下降9.1%。2023年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.36。

中指研究院发布的“中国房地产市场2023总结”从市场供求、需求结构和土地市场三个方面分析了全年楼市概况：

1、市场供求，1-11月，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%，1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落但仍处高位，短期库存出清周期延长至19.5个月。

2、需求结构，2023年以来，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。

3、土地市场，1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%，仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改。重点22城方面，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达50%，民企投资力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。

最近两年，国家提出了“探索房地产发展新模式”这一解决方案，试图用改革方法在实践过程中，寻找出一条中国房地产发展的新路径。这一新模式可以简单概括为：以“市场+保障，租售并举”为核心的多主体、多渠道住房供给体系。

要贯彻落实以“市场+保障，租售并举”为核心的房地产发展新模式，房地产市场需要实现以下二个转变：一是促使消费行为转变，由买房转向租购并举；二是房企行为转变，由追求速度转向追求品质；三是地方政府高度依赖于土地的财政政策需要转变。

然而，从目前我国房地产现状来看，要实现以上三大转变仍面临一定挑战，尤其是由买房转向租购并举的转变存在较大难度，它也成为房地产发展新模式能否推广成功的关键。具体体现在以下两个方面：

一、人们长期形成的传统观念难以逆转

中国房地产市场经过近20年的狂飙突进，目前房价已经到了天花板，在疯狂炒作下，房子的金融属性凸显，楼市泡沫严重，房产已成为我国居民家庭的主要资产，也成为货币蓄水池。

全国商品住宅销售均价从 1999 年的 1843 元/平方米上涨到 2022 年的 10185 元/平方米，年化增速 7.7%，23 年时间 上涨 5 倍。2009 年以来，个人住房贷款余额逐年稳步上升，增速最高时达 43.1%， 2022 年个人住房贷款余额达 38.8 万亿元，是 2004 年的 24 倍。

目前要实现从买房到租房的转变，仍存在很大难度。在中国的传统观念里，房子对于中国人来说，显得十分重要，正所谓“有房才有家”。在大部分中国人眼里，拥有属于自己的房子才算具备坚实的生活基础，才算拥有安身立命之所。

尤其是对于那些打算结婚的年轻人来说，房子已经成为结婚的标配，总不能凭借出租屋娶媳妇吧！这也是绝大多数家庭宁愿花光6个钱包去凑首付，也要贷款买房的原因。

二、目前国内住房租赁市场尚不成熟，制度不完善，难以有效替代购房需求

虽然从全球范围来看，租赁已成为发达经济体住房市场的重要供给力量。对比租赁人口比重，欧盟 27 国平均水平 30.1%（2020）、瑞士 57.8%（2021）、德国 50.9%（2021）、奥 地利 45.8%（2021）、美国 34.2%（2022）、日本 36.0%（2021）、韩国 44.8% （2018），租房住在一些国家甚至是主流。国际大都市租房住更为普遍。

发达经济体租赁住房在住房市场占比较高，主要原因在于：1、住房租赁制度较为完善，包括租购同权、立法保护租约、限制租金涨幅大小、税收优惠、租金补贴等， 保障租户权益，确保租赁市场规范健康运行。

2、专业化，市场化住房租赁机构 发挥了重要作用，避免“散客”为主的租赁市场存在租户权益难保障、行业难监 管等问题；3、合理的租金回报率。国际上 3%-5%的租金回报率被认为是合理 水平。

4、注重保障中低收入群体。例如德国，政府运用金融、税收、土地手段，支持市 场主体建设、持有和运营租金优惠的租赁住房来进行实物保障，同时，根据家庭 收入水平和人口规模，设定合理的租金负担水平，超额部分由政府予以补贴。

与其相比，我国的租赁市场供求市场秩序不规范，存在租金高昂且透明度不足，租赁相关法律不健全，存在多头管理，缺乏有效监管等问题。2022 上半年中国重点 50 城 租金回报率仅为 1.95%，过低的租金回报率大幅削弱市场化机构参与动力。

此外，租房者不能与购房者无法享有同等的权益，也是阻碍租售并举这一新模式推进的一大障碍。目前制度下，购房者可以拥有房屋所有权，而租房者却长期处于被动地位，无法享有相应的权益。

这种情况不仅导致租赁市场的矛盾不断加剧，也使租房者的合法权益受到了侵害。由此可见，实施租售同权，已经成为当前房地产市场改革的一个重要方向。

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