3年前的南京“万人摇神盘”，正在亏本卖。

11月初，江畔都会上城在链家网上连续成交了2套房源，建面约89㎡的三房房源，成交单价分别约为3万/㎡、3.1万/㎡。

这个价格，甚至赶不上3年前的开盘均价，对于卖家来说纯粹亏本生意。

站在买房人角度，用3年前的价格，买当下全新未入住的精装“现房”，抄底江核到底行不行？

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“神盘”光环不灵！价格不降卖不掉

8成首付、223套房源，11890组买房人报名摇号，整体中签率约1.9%。这是江畔都会上城在2020年6月份拿下的“神盘”光环。

彼时楼市行情热度高涨，江核地价、新房、二手房价格攀升，在一万多人里拿下幸运号码牌的买房人，抱有非常乐观的心态：约3.1万/㎡的开盘价，拿房后破4冲5（万/㎡）都不在话下。

但事实却是，开盘3年后，二手房价格“低”破买房人预期。

截图自链家

链家二手房显示，江畔都会上城在11月3日首次出现成交记录，两套建面约89㎡的三房户型，成交单价分别约为3万/㎡、3.1万/㎡。

这个价格，卖家亏了多少？

江畔都会上城9栋开盘价

要知道，建面约89㎡、中高楼层的房源开盘价，多在3.3万/㎡以上、近3.4万/㎡。

也就是说拿房1年后，在不算物业费、税费等其他费用，仅房源本身就亏了近34万。

截图自链家

有着“神盘”光环，江畔都会上城在最一开始的挂牌价，也冲击过4.5万/㎡甚至更高，哪怕是现在，仍有不少房源在4字头高位不曾动摇。

部分投资客在经过挂牌试水之后，不得不逐步降价以试探市场底线，或有急需资金周转的卖家，也打上“急售、捡漏”标签，多次降价以提高房源关注度。

截图自链家

江畔都会上城业主老张总结了一下：“江核新房供应充足，新入市的次新房小区越来越多，品质、口碑上乘的二手房小区价格也在降。这样大的竞争压力，‘神盘’也扛不住。”

一句话：不降价就卖不掉。

截图自链家

老张还发现，就在本月初卖掉2套房源之后，小区挂牌房源又迎来了一波调价，着急卖的继续降，挂牌试水的小涨。当然也有业主“力挺”自己小区，顶住压力站稳4字头。

这让曾经是“幸运儿”之一的朋友老张，也忍不住吐槽：或许等小区商业建成、山姆超市开业、学校开学，房价才能真正开始往上走。

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江核“2”字头霸屏

“神盘”亏本卖的不止江畔都会上城。

悦辰府首次成交一套建面约99㎡房源，成交单价仅约3万/㎡，与江畔都会上城不相上下。

而2020年6月悦辰府的最后一次加推，销许均价约3.15万/㎡。

在江核新房市场热火朝天的那几年，不少投资客顶着5成首付、8成首付“下注”。如今拿着3年前价格，买全新未入住的精装次新房，理论上来说诱惑力足够大。

但事实上，江核二手房市场并不乐观，不仅成交周期拉长，单价“2”字头的房源也开始霸屏。

先来看江核几个主力小区的基本情况：

华润国际社区

挂牌均价：35022元/㎡

90天内成交：15套

最新成交单价：约2.5万/㎡

扬子江金茂悦

挂牌均价：36644元/㎡

90天内成交：2套

最新成交单价：约3.3万/㎡

正荣润锦城

挂牌均价：36561元/㎡

90天内成交：12套

最新成交单价：约2.9万/㎡

还有雅居乐滨江国际、保利西江月、中海左岸澜庭等小区，近期成交单价在2.6万-2.8万/㎡的房源较为多见，3万/㎡以上成交房源则成为个例。

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抄底江核，行不行？

江核从“万人摇号”到2字头霸屏，不断刺激着卖家和买家。也让老张每隔一段时间，就在好友圈里喊话“赶紧来抄底”。

从卖家角度来看，江核部分全新未入住的次新房，在当年都是首付5成、8成，且摇号才能买的优质楼盘，用当年开盘价、甚至是低于开盘价的价格就能拿下，实属“血赚”。

从自住买家角度来看，小区的配套成熟度同样是考虑的重点因素。

江核多数次新房刚刚交付，入住率不高，周边商业、交通、学区等配套亟待完善；配套成熟的二手房小区，则需要考虑户型是否过时、物业管理是否满意等等。

更重要的是，买家永远不嫌房价低。只要房价降到了预期内，不用中介吆喝自然就会“抄底”。

当下的市场和价格，你认为是抄底江核的好时机吗？