近日，福州五区普通住宅3个项目取证，预售面积4.98万㎡，预售套数225套，其中鼓楼区高工地块项目首次取证，预售均价81722元/㎡。

这价格就很令人瞩目了，配合项目取证，随之而来的是铺天盖地的宣传文案。

既然看到了，肚子君也凑凑热闹说几句。

一、地块拍卖

2023年底，经过90轮竞价，福州宗地2023-40号以23.75亿拍出，楼面地价38524元/㎡，溢价率23.31%，成为2023年度福州地块价格的天花板。

该地块即福州市鼓楼区高工小区旧改出让地块，位于东水路东侧、福新路北侧，住宅用地70年、商服（商业）用地40年，地块面积24660平方米（合36.99亩），容积率2.5以下，其中商业不超过3000平方米，建筑限高80米，住宅建筑高度21米以上。

二、项目情况

从地块上看，地块不算方正，地块西南角有旧楼盘遮挡，对项目整体布局有一定影响

从出行上看，无论到地铁2号线水部站还是到4号线东门站都要步行1000米左右，不过相对于楼盘的高端定位来说，公共交通配套并不需要太多关注。

从交通组织上看，项目位于东水路东侧、福新路北侧，东水路道路较为窄小，主要通过福新路串联起至五一路、六一路的干道交通。

从周边界面来看，项目北侧是宜发得贵城，接近20年的房龄，30层左右的高度一定程度影响视野。项目东侧是成片的旧屋区，观感不佳。往南福新路沿线城市界面略显破旧，双子星也是一栋上了年纪的高楼。

从商业氛围来看，项目西北方向不远有M17广场，不过规模有限，人气一般。

从休闲来看，周边缺乏大型公园。不过高端楼盘内部自成园林体系，影响降低不少。

从容积率来看，2.5的容积率不高，不过对于高端楼盘来说，感觉就有些拥挤了。

虽然说了这么多，不过总的来说地块的位置在鼓楼区都属于中上，作为鼓楼区稀有的初具规模的纯商地块，地块拍卖价格也是鼓楼区配套资源价值和市场的稀缺性的体现。

三、肚子君观点

对于高工地块，肚子君还是有接触一些信息。

现有的高工地块，分为一、二两期实施征迁。

一期时，仅有原高工小区列入改造范围。

如果地块仅有东水路出口，交通组织不佳，而且地块较小，势必影响项目布局和品质。

紧接着二期上马了，打通了福新路出口，扩展了地块空间，明显提升了地块价值。

2023年11月，福州取消土拍限价令，理论上只要市场接受，楼盘价格可以有不小的想象空间。

那么作为福州2023年度地王项目，楼盘最终会定价多少，这在当时也引起不少猜测。

项目均价8万的定位，在拿地后就有所耳闻。

当时肚子君好奇的是如何按照这样的定价赋予足够的价值。

彼时，项目开发商手握市中心的高工和汽车南站地块，不久后也将相隔约600米的晋安地块转化为共同开发。几番操作下来，一定程度上在这一开发周期的项目定价上有了更多空间。

另外2024年下半年房地产市场暖风频吹，对未来的预期也有了一定的提升。

回到项目文案，除了宣传地块位置，楼盘户型，文案更多在文化氛围、名木古树、非遗技艺、精工艺、高品质材质上下功夫，意图赋予更多的奢华定位。

总之就是告诉大家这是奢侈品，小众的，均价8万物超所值。

至于这个价格值不值？地块的位置和配套肚子君在上文中分析了，尽管没有十全十美，但是鼓楼区的地段和配套价值在那。至于楼盘本身的附加品质，只有高端人群自己去品味了。

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