【案例】

2015年7月2日，上海某某物业服务有限公司与上海市青浦区某某某郡小区10业主委员会签订物业服务合同，约定物业费标准为决1.7元/平方米/月。2015年10月23日，上海市青浦区某某某郡小区业主大会(以下简称“某郡业主大会”)就关于调整物业服务管理费召开业主大会，会议通过了物业费上调0.5元/平方米的决议，并决定从2016年1月1日起实施。随后，某某物业、某郡业主大会及小区业主委员会三方签订《物业服务合同》补充协议，约定物业费上调至2.2元/平方米/月，自2016年1月1日起执行。2016年10月，某郡业主大会就涨价事项重新表决，多数业主不同意涨价，某某物业随后即将收费标准改为涨价前的标准。

小区业主林先生认为2016年10月份召开的业主大会已经撤销了补充协议，故其多支付的上涨的物业费，某某物业应予以退还。故林先生向法院起诉要求确认某某物业、业委会签订的《物业服务合同》补充协议无效并要求某某物业退还涨价期间的上涨部分费用。

法院观点：某某物业、某郡业主大会与小区业主委员会三方于2015年12月7日签订的《物业服务合同》补充协议在小区业主大会会议表决通过下签订，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。某某物业按该补充协议向原告收取物业管理费，合法有据。原告要求确认补充协议无效并要求退还相应的物业费，缺乏依据，不予支持。据此，法院判决驳回原告的全部诉讼请求。

律师观点：

该案事实清楚，法律上的争议主要在于：2015年10月业主大会表决同意涨价，2016年10月业主大会表决不同意涨价，两次业主大会表决结果不同，上涨部分物业费是否需要退还业主?

律师认为，前后两次业主大会均经过合法程序召开，表决结果均合法有效，因此依据2015年10月表决结果签订的补充协议有效，某某物业依据此补充协议根据调整后标准收取物业费依据充分。2016年业主大会表决不同意涨价，某某物业随后即将收费标准改为涨价前的标准。业主大会体现的是多数体业主意志，前后两次业主大会表决结果不一致，只是多数业主意志的变化而已，并不能拿后一次的业主大会决议否定前一次业主大会的决议效力。因此法院判决正确，某某物业不需返还涨价部分费用。

业主大会决议的合法性对于物业服务合同及补充协议的效力至关重要，因此物业公司签订合同前，应当对业主大会的程序是否合法、表决票送达是否合法、表决结果的人数和面积统计结果、相关公告的公示等作出进行核查，确保签订的物业服务合同及补充协议合法有效。

就业委会而言，在召开业主大会时，在程序上应当保证合法，即一定要达到“面积过半、人数过半”的法定要求，在选票送达上也不要出现瑕疵。在实体上，应当保证表决的内容合法有效，本案中涨价行为显然不应认定为侵害业主利益，也不能讲是侵害业主利益的表决内容，本案中，业委会两次表决从程序和实体上均未出现违法情况，故法院认定其在此基础上与物业公司签署补充协议的行为也应属有效。