在中央政治局“促进房地产止跌回稳”的政策组合拳支持下，10月楼市实现了“止跌”，成交量迎来反弹。

中指院数据显示，10月核心城市市场活跃度明显提升，深圳、广州新房成交面积环比实现翻倍增长，均创下2022年以来月度新高。

其中，福州、武汉、苏州等新房成交面积环比涨幅超50%，宁波、温州等同比涨幅超30%。11月以来新房成交继续保持较高活跃度。

落点我们福州，克而瑞数据显示，10月五区认购环比上涨180%，同比上涨189.9%。闽侯认购环比上涨约230%，同比下滑6.7%。

二手房方面，不动产登记中心平台显示，10月五区成交2784套，环比上涨7.8%。

不论是新房，还是二手房，福州成交量都实现了大幅反弹。

尤其是五区，不论是环比，还是同比，近乎实现翻倍式增长。

不过当下楼市分化严重，并非所有楼盘都迎来复苏。

目前只有城市中心地段或板块核心，占据着优质配套，比如商业、地铁、产业、学校等优质资源的楼盘，因为稀缺，所以才更受市场欢迎。

比如省府圈的红盘——鲁能公馆三期，楼市大侦探最近发现，项目人气火热。

为了探明真相，前几天我专程去现场踩盘，发现热度确实不错，即使工作日上午售楼处就已经有好多人在看房了。

▲项目售楼处现场

鲁能公馆是福州知名网红盘，从当年一期开盘大卖，到如今三期再度爆火，每一次楼市关键节点，它都能率先破局而出，吸引目光聚焦。

很多人好奇，鲁能公馆三期为何能成为红盘常青树，它再次热销翻红的逻辑又是什么？

探盘后，楼市大侦探梳理总结了以下几点，供大家探讨！

天然优势

近鼓楼核心省府、五四路、华林路

鼓楼在福州人心中堪称“宇宙中心”，因为鼓楼是福州的政经中心、文化中心，城市发祥地，福州城市拓展都以鼓楼为中心，向外延展。

鼓楼地位价值高，之所以独特，楼市大侦探认为，其关键在于：

省府，鼓楼是省府所在地。

▲屏山镇海楼，图源网络

另外在我们这种体制下，资源往往跟着权利走，权利在哪，优质资源就在哪。

所以鼓楼核心主要集中在省府、华林路、五四路一带，这里聚集了顶级的教育、医疗、经济以及人文资源。

▲区位示意图，图源网络

比如，钱塘小、鼓实小、温泉小、鼓一小、中山小、屏东中、十九中、一中等公立名校都聚集于周边。

比如五四路CBD，福州最早最老牌的中央商务区，写字楼鳞次栉比，是福州经济的基石。

▲楼市大侦探手机拍摄

再比如，华林路上的省府以及众多省直机关单位，是全省的最高权利中心。

这意味着，离鼓楼核心越近，地段价值就越高。

从地理位置上看，鲁能公馆三期临近省府、临近五四路、临近华林路，临近鼓楼核心，与鼓楼仅一座琴亭高架桥的距离。

据百度地图显示，项目到五四路树兜，自驾约9分钟。

▲图源百度导航图

值得注意的是，鲁能公馆三期是目前五四北板块中离鼓楼省府、五四路最近的一个新房。

双核心

既能共享鼓楼核心资源

又占据着五四北核心配套

首先，站位五四北核心地段。

五四北地域广阔，发展并不平衡，核心区主要集中在泰禾广场+地铁1号线+稻田小镇+琴亭湖为中心的区域，因为这里有优质的商业、地铁、产业等配套，还有稀缺的湖泊资源，而鲁能公馆三期就位于此。

▲航拍实景图

具体来看，项目周边配套成熟优质，一路之隔就是划片的九年一贯制屏东中学象峰学校，孩子接送方便。琴亭湖公园步行即达，环境宜居。

2公里范围内，稻田创业小镇，地铁1号线秀山站、泰禾广场、福建省妇幼保健院、福州中医院（在建中）等核心配套一应俱全。

▲五四北泰禾广场实景图

其次，崭新的城市界面，高级的烟火气。

鲁能公馆三期周边的城市界面是五四北板块中最优质，最发达的，新的住宅、新的道路、新的学校、新的医疗设施，新的商业、新的产业园，城市界面焕然一新。

烟火气十足，周边有众多商业广场、商业中心，有大量商铺、餐饮、酒店等生活配套。不只是美食的烟火，还有熙熙攘攘的人气，肉眼可见的繁华热闹。

▲稻田创业小镇实景图

再者，优质的居住圈层。

周边有大量优质的改善小区，比如万科金域榕郡、琴亭湖畔、建发领第、鲁能公馆一二期等，居住人群统一，圈层纯粹。

实景现房

即买即住，品质超预期

最后项目热销也离不开：现房优势和超预期品质。

鲁能公馆三期是现房，即买即住，对于买房人来说很友好。一是可以实地勘察，品质眼见为实。以往买期房只能“看图选房”，存在不确定性。而买鲁能公馆三期可以去实地查看，到户内看户型，空间大小，采光朝向，一目了然。

二是，省钱。买现房，即买即交付，省去了期房等交付期的租房成本，随便一算也要好几万，这个钱拿下装修不好吗？你说是吧。

另外，在踩盘中楼市大侦探还发现，鲁能公馆三期的社区品质不错，甚至超过了我的预期。

1、气势恢弘的门头

▲实景图

小区大门采用干挂石材搭配仿铜不锈钢材质打造的新中式风格，中轴对称的造型，加上约两层楼的高度，呈现出大气磅礴之势，给人一种很强的震撼感。

2、最大楼间距约80米

▲实景图

社区楼栋采用围合排布，最大楼间距约80米，同时由于项目临近琴亭湖，小区内通风效果也比较好，在小区逛了一圈，整体感觉采光充足，视野开阔，非常透气。

▲实景图

3、首层全架空，打造泛会所空间

▲实景图

这一点甚至超过了不少市中心豪宅盘，小区一共9栋楼，全架空意味着牺牲了不少房源来提升品质，足见开发商的诚意。

同时，架空层泛会所与社区景观空间，共同组合出一个全社区、全通铺的活动场所，规模之大，市场罕见。

4、绿化率35%，媲美别墅社区

▲实景图

目前福州市场上大部分社区绿化率为30%，绿化率高意味着居住环境更宜居，绿化景观更丰富。

楼市大侦探有话说

当下楼市分化，楼市大侦探建议：

现在买房，有条件最好买城市中心地段或板块核心地段的房子

因为这些地方由于地段核心，配套优质，具有稀缺性，更能抵御市场波动。

而鲁能公馆就是这样一个楼盘，它临近鼓楼核心区，同时站位五四北板块核心地段，相当于上了双重保险，它既可以承接鼓楼外溢的购买需求，同时又能虹吸五四北板块的置换需求，在双重购买力的支撑下，加上社区品质不错，未来在二手市场上也更具竞争力。

毕竟，需求总是往核心流动。

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