最近，南京的规划正在激烈重构，一大批规划用地正在快速调整性质，逻辑真的变了！

就在最近，江心洲出现了重大规划调整！一些学校用地，变更为住宅用地！

江心洲的规划，大家关注度很高，毕竟豪宅遍地。最近有多块教育用地的性质，变化很大。在官方给出的调整地图中，起码有5处地块的性质出现了调整，力度惊人。

我们来看下具体的调整内容：

原16-018 地块用地性质由中小学用地(A33)调整为公建预留用地(Ak)；

原16-026 地块用地性质由中小学用地(A33)调整为小学用地(A33a)，规划建设48班小学。

这两块地，是挨在一起的。都是中小学教育用地，现在砍一个，保一个。小地块变成公建预留地块，现在还没想好搞什么，先空着。大地块直接变成48班小学，规模也不小了。

更关键的是，这两块地，原来规划的是国际学校。包含小学、初中、高中，总规模高达1600多人，可以说目标高远。现在规划调整了，说明这个国际学校，应该泡汤了。留下的小学用地，应该也会同步调整为公办了。

原18-001地块用地性质由小学用地(A33a)调整为初中用地(A33b)，规划建设24班初中。

这个地图有点看不清，再细化一下：就在江心洲教堂西侧，洲岛兴园的北侧一块三角地带的空地。这块地，从小学用地，改为初中用地了。

重点来了，调整力度最大的，在江心洲西南侧的两个组团：

原23-004地块用地性质由小学用地(A33a)调整为二类居住用地(R2)，容积率由≤0.78 调整为≤2.53，建筑密度由≤30%调整为≤25%，建筑高度由≤24 米调整为≤70 米，绿地率由≥35%调整为≥30%。

原23-013地块初中用地(A33b)切分为两个地块，其中——

南侧地块用地性质为小学用地(A33a)，用地编号为23-013，容积率≤0.8，建筑密度≤30%，建筑高度≤24 米，绿地率≥35%，规划建设18班小学；

北侧地块用地性质为二类居住用地(R2)，用地编号为23-030，容积率≤2.53，建筑密度≤25%，建筑高度≤70 米，绿地率≥30%。

也就是说，本来两块很大的地块，有四分之三变成住宅用地，留四分之一搞小学。75%的教育用地，都变成住宅了。

而且这边的住宅，容积率高达2.53，不出意外还是安置房。你说江心洲搞那么多安置房干嘛...岛南那么多滞销盘，不能学习江宁搞点房票安置下嘛，还能解决库存问题...

江心洲整体的规划调整，是两个思路：

1. 教育用地，大规模改成住宅用地；

2. 国际学校，可能要取消了；

有人说，孩子少了，学校也跟着变少，这个可以理解，但你搞成住宅，住宅不也过剩了吗？怎么说呢，现在都过剩，但急迫性不一样。人成年了不会再上学，但住宅的需要从生延续到死，需求周期更长，所以学校变住宅，也是大势所趋。

另外就是国际学校的问题。曾经南京规划了不少国际学校，尤其江北，当时很多住宅地块的出让条件是：办国际学校。现在想想原来开发商真卑微啊，政府想着办法让开发商解决各类问题：

解决招商引资问题，想拿地，比如引入500强总部；解决民生问题，想拿地，必须无偿配建社区中心，建好交付；想拿地，必须配建国际学校，提升国家化水平...

现在：滚犊子....

另外，国际学校的整体需求剧烈下降，中产阶层也没钱了，孩子上国际学校，一年学费几十万，能承担的寥寥无几，后面还要国外上大学，没大几百万，甚至小1000万，孩子毕不了业，又有多少家庭能支撑得了？手上为数不多的筹码—房子s，也成了烫手山芋，这样的需求消失的很快。

富裕阶层，数量很少，否则南京2000万以上的房子，也不至于这么难卖...

所以这个调整，大势所趋，很正常。不但江心洲要调整，其他区域也要调整。为了应对住宅地块过剩的现状，只能降低容积率了。当然，安置房不在讨论之列。

还有一个办法，就是修改住宅用地的规划，一批住宅，改成其他用途，比如工业！

这种情况发生在江北比较多，比如在盘城这个区域，一大片住宅用地，直接改成工业，相当彻底，没有一丝犹豫。总用地面积高达74.70公顷，体量惊人。

这样的案例，比比皆是，已经发生了多次。另外原紫东核心区，有一块住宅用地，改为大学用地。原来南京不舍得把好地段给大学，拼命把他们赶到龙袍、溧水、高淳，结果很多大学都跑到外地了，悔不当初。

规划这个东西，瞬息万变。很多人抱怨规划变化太快，朝令夕改，其实这是误解，主要是现实情况变化太快，让很多人措手不及。

而很多规划，过去一直比较极端。无论主政者还是市民，有意无意强调自己的面积小，强调南京是全国省会面积倒数第二，土地非常珍贵，绝不能浪费，在规划中不自觉地贪高求全，追求高端化、金融化、国际化，最后结果可想而知。

在规划者眼中，脚下的土地异常珍贵，已经有N个区域的操盘手感叹：

XX是大衣的料子，绝不能浪费了，要好好裁剪！

问题是，十几年过去了，大衣在哪呢？你可倒裁啊！规划最大的原则不是国际化、高端化，而是市场化。规划的东西能不能实现，实现之后能否养得活，这个很关键。

整体而言，南京的规划调整比较及时，也很有必要。顺势而为，不与趋势为敌。买房也是一样！

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