临珠水近云山，可以说是广州人的居住信仰。二者得其一，便足以成为身份和财富的象征；而山水兼得者，更是凤毛麟角。

特别是珠江前航道20余公里精华段，向来是很多广州人进阶的梦中情地。

尤其珠江北岸一线南向临江地带，更是广州楼市天花板的存在。

过去20多年来，从越秀的爱群荟景湾，到珠江新城的汇悦台、广粤尊府，再到金融城新贵鹏瑞1号，单价从10万/平跃升至30万/平，不断突破世人想象。

不难发现，主导不同阶段豪宅定价体系的，无一不拥有CBD一线南向江景。

01|比天河楼盘更近天河核心

事实上，一流的区位地段+稀缺的生态资源，也是模糊行政边界，消弭刻板认知鸿沟的利器。

比如，央企中交四航局操盘的珠江村旧改项目——珠江春，区位虽在黄埔，却很“天河”——比很多天河的楼盘，更近天河的核心。

凭借CBD一线南向头牌江景资源，珠江春摆脱了区域属性，跃升为广州市场追捧的高端项目。

众所周知，一座城市的楼盘千千万，但绝大多数楼盘地缘色彩强烈。只有极少数楼盘，才会脱颖而出。

恰如汇悦台不仅仅是广州楼市的代表作，也在国内一线城市占据一席之地，进入全国性豪宅行列。

就珠江春而言，出场就是王者风范：紧邻一线珠江又就近承接CBD外溢，在天河东一众新盘中，一骑绝尘。

早在两三年前，我们就已断言：

珠江春项目是未来十年内鱼珠CBD最值得期待的江景盘。

珠江春所在鱼珠片区，是目前黄埔沿江含金量和颜值最高的区域。其与一河之隔的金融城，作为广州第二CBD的核心部分，成为接棒珠江新城的3.0版本。

过去十多年来，广州沿江东进的城建逻辑与高密度便捷的交通网络，形成绵延一江两岸十余公里的“珠金琶鱼金三角CBD”，汇聚了广州最核心的人才、资本、景观等资源要素。

随着临江交通的提质升级，鱼珠与珠金琶加速融合。

目前临江大道东延线金融城段已通车，鱼珠段正加快建设，其中鱼珠湾隧道、鱼珠隧道已完成主体结构，预计将于2025年底建成。

双线贯通，沿江两岸经济生活更为便捷，鱼珠CBD“一脚天河、一脚琶洲”，“珠金琶鱼”10分钟生活圈即将开启。

临江大道东延线鱼珠湾隧道（纵向）与鱼珠隧道（横向）交汇。图源/美丽黄埔公众号

就区域发展预期而言，鱼珠商务区既是黄埔区融入广州“一江两岸”核心功能城区，对外展示区域形象的门面，也是黄埔最新谋划建设海丝城的核心起步区。

优越的区位地段，也使得鱼珠CBD不断进阶。

前不久批复的鱼珠湾商务区专项规划设计方案明确提出，将统筹广州国际智总部中心、粤开资管大厦等新建地标项目，优化滨江天际线。

同时，塑造鱼珠湾岸线品牌，建设约30万方时尚消费地标集聚地，打造广州世界级商圈节点。

金融城-鱼珠CBD的区位优势，决定了珠江春较高的价值上限。

鱼珠商务区最新规划设计效果图。仅供参考。

02|珠江春的江景王牌

拥有片区最好的江景资源，是珠江春与其他楼盘拉开距离的杀手锏。

珠江春的江景资源，有3个相对优势：

其一，目前鱼珠CBD全新盘中，距离珠江最近。

有多近？看看下面这张航拍图：

珠江春最近珠江的融资地块，直线距离江边约250米，首开组团到江边约470米。

其二，南向望江面开阔，江景资源丰富。

珠江春所在的珠江最后十公里黄金位置，为珠江前、后航道交汇处，整体江面宽达1.5公里，长洲-洪圣沙-大吉沙-剑草围等4岛成链，岛上红色、农业等文旅资源丰富，浩浩珠江与金黄稻浪，高楼之上尽收眼底。

其三，楼栋布局设计优秀，大部分产品都有不错的江景面。

要成为区域天花板楼盘，稀缺的江景资源显然不够，还需要优秀的设计。

区别于其他楼盘常见的围合或阵列排布，珠江春规划9栋商品住宅，整体放在项目东侧，沿珠江涌“S”型布局。

这个布局的优势是，珠江春几乎每栋楼都能一线望江，视野景观的均衡性不错，大部分楼栋都可以称之为“楼王”。

开发商很有诚意，首开便拿出了最好的地块：6-7-8三栋中高楼层东南向江面开阔，基本无遮挡。

项目首开三栋楼，直接抛弃了刚需户型，仅设计三个面积段：130、143平四房两卫、180平四房三卫，均为新规户型。其中6-7栋3梯4户，8栋3梯3户。

尤为称道的是，最大的180平户型放在了位置最好的8栋最前排，而非其他楼盘常见的两翼。

最好的位置，给了最“豪”的户型，享受最开阔的江景面。每个户型都有不错景观面，又兼顾优点放大，这才是人性化的设计。

珠江春整体定位偏改善，避免了片区无序同质化竞争，居住氛围更纯粹，也为项目赋能加分。

03|诗意园林生活

当然，真正的改善盘，绝不仅仅流于表面将户型做大，更重要的是整个项目的设计是否优秀。

珠江春手里能打的王牌，除了区位优势+外部大尺度江景，还有内部滨河公园多层次景观+优质九年制书包加持。

项目规划范围内，山水资源同样丰富：拥有蟹山公园、瓦壶岗公园、狮山公园三个公园，以及约1.2公里珠江涌玉带环腰，集成了天河东沿江地带唯一的“三山一河”景观。

为此，珠江春的设计团队阵容强大，重金邀请梁志天设计集团、华艺设计、OPS观致设计、山水比德等国内一流设计团队联袂打造。

在内部功能设计上，项目以合理的布局和高效的资源利用，将每一处空间发挥到了极致，将为业主带来很好的居住体验。

设计团队结合沿江CBD难得的山水肌理，设计了约800米归家路、约1.2公里活力水岸、约8万方公园氧吧，以及3大酒店式水岸花园，打造下楼即享的自然生活。

城有山则秀，居有水则灵。我个人最期待1.2公里珠江涌滨河休闲带——

项目设计了2座网红廊桥、3个水岸健康加油站、1处龙船坞、1处音乐节草坪、8棵古树保护休闲平台等情景场域，以及水岸会客厅、雅致连廊、望远花园、林下会客厅、童享聚场、静享草坪等6个主题亮点。

不止于此，项目还特别设计了一条800米“最美归家路”：

从黄埔东路经狮山公园东侧，沿珠江涌河岸开设一条休闲步道，串联新建营销中心，以及凤凰木、紫花风铃木、蓝花楹等3条特色行道树道路。

沿着狮山公园以及1.2公里的珠江涌，还有一步一景的设计，包括水帘洞、露营基地等主题空间（建设中），营造独具特色的归家线路。

这么说吧，珠江春其实就是一个公园：岭南文化与现代多元场景，特色行道树与生态花镜体系，生态与烟火气，在这里交相融汇。

不妨想象一下，人行其中，移步景异，如在画中，游逛体验会相当惬意；若走累了，上楼归家，置身大阳台，一杯清茗，还可赏珠江落日余晖。

从自然禀赋到精巧设计，珠江之春呈现的山水诗意，激发了我们对于理想豪宅的想象。

这样优秀的稀缺产品，显然是值得等待的。

事实上，我身边有几个朋友，就守了这个项目一年多。期间，有朋友还退掉了周边其他楼盘，只为用有限的子弹，配置一个顶层资产。

上周末，珠江春新的营销中心已开放，首开户型、样板间也随同亮相。有兴趣的朋友，可以围观一下。

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04|珠江春的定价逻辑

最后说一下大家最关心的价格。目前项目价格尚未敲定，我们不妨来捋一捋它的定价逻辑。

有一点可以确定：至少它的改善户型，不会去跟周边其他楼盘卷。

毕竟，临江地段、景观丰富、圈层纯粹、货量又少（仅1400套左右），这些都是高含金量的价值支撑。何况还是南向一线望江产品。

事实上，翻翻广州沿江东进史，从白鹅潭到珠江新城，再到金融城、琶洲，珠江沿岸改善产品总价段均已步入千万级。

其中南向望江又比北向望江，更为稀缺，价值也更高。

有多稀缺？广州近8年间拨划超405宗地，南向一线望江只有罕见的3块，占比0.7%！

也就不难理解，金融城南方面粉厂地块，历经148轮角逐，最终成交溢价率高达33.4%。而隔壁的广州顶豪鹏瑞1号，单价高达30万/平。

但价格从来都是相对的。相对天河东沿江有限的一线望江项目，珠江春可能又显得更有性价比。

不妨简单对比。比如，距离珠江春不到3公里的鹏瑞1号，其大平层公寓已破30万/平，你说珠江春卖多少合理？

有人可能会说，鹏瑞1号是商业豪宅，定价逻辑跟住宅不一样。

那比对金融城新入市的两个住宅项目：南方面粉厂地块与绢麻厂地块，楼面价均为5万/平左右，市场预估12万-15万/平左右。

珠江春距离两个项目不到9公里，且是金融城-鱼珠沿江带，目前仅有的3个新规一线南向江景盘之一，你觉得应该卖多少？

再看珠江春对岸的琶洲CBD，比如琶洲南TOD项目，远离琶洲核心与珠江，只是南向看一条小河涌，也干到了超12万/平。

这样梳理下来，有助于我们摸清珠江春当前的价格坐标。

但更重要的是，需要风物长宜放眼量。

随着广州一江两岸的强势推进，我们判断珠江春的价值，不妨穿越未来，再回看当下，或许会更清晰。

鱼珠CBD规划效果图，仅供参考，以实际建设为准。