上海16区各自挑出一个领头盘，大概各个区都有争议，但在虹口，反正我心中只有一个答案——瑞虹新城。

两年前，瑞10入市，瑞虹新城大境已成，完美收官的口号还历历在目。如今，这座大城要迎来新的成员了。

瑞虹板块还有全新住宅？是的！还是不是瑞虹？尚是未知数。

新增约7.6万方住宅

近期，虹口区官网公示了嘉兴社区C080302单元hk329、hk341街坊规划调整的初步成果。其中，hk329街坊涉及到3宗地块的调整，内容如下：

之前规划性质为商办用地的hk329-01地块，拆分为hk329-11，hk329-12地块；其中，hk329-11地块规划为Rr3类住宅用地，容积率3.95，限高100米。

简单看，就是下图中原来红色的商办用地，变为了黄色的住宅用地，加一些绿化。此次规划调整之后，瑞虹新城板块将新增约7.6万方的住宅。若以120㎡的新市中心中小套面积计算，大约能提供600套房源。

规划调整前后对比图

该新增住宅地块，从规划图中看，位于招商云玺的东北角，再往东就是瑞虹新城10期，我们也制作了一张大图，来看看该地块在整个瑞虹板块中的位置。

整个瑞虹新城，东面是虹镇老街和飞虹路，南侧是临平路，北侧是新港路。西侧比较曲折，是四平路和曲阳南路形成的一个S湾。新地块就在S湾四平路地铁站这边，紧靠瑞虹10期。

因为弯曲的曲阳南路，和一条沙泾港，这块地已经不能用不方正来形容了，对于未来开发有一定难度。但一边是地铁，一边是瑞虹商业的“宇宙”三件套，便捷成熟度对于开发商来说吸引力又太强。

170万方大城

瑞虹新城显然不是虹口单价或总价最贵的豪宅代表，却是虹口的标杆名片。因为，这里整体体量达到170万方，是内环内最大的城市旧改项目之一。

现在的瑞虹赫赫有名，或许很多人不知道，它的前身叫做虹镇老街。虹镇老街，位于上海市虹口区嘉兴路街道，是一个历史悠久的地区。旧时，虹镇老街的居民多为苏北等地逃难来的农民，他们在这里建立了自己的社区。虹镇老街内部道路七拐八弯，居民楼上搭楼，向天要房，棚户堆叠，房房相连，成了不折不扣的“滚地龙”。

二十余年内，虹镇老街从虹口版图上渐渐消失，瑞虹新城拔地建起，城市见证了这里通了地铁、多了商场，人气越来越旺，不少新老上海人在此定居，也有越来越多的外国面孔出现。曾经的滚地龙，摇身一变成了国际社区。

在上海人心中，港资开发商瑞安房地产仿佛拥有一双魔术手，它塑造了新天地、瑞虹新城，焕新了蟠龙……怪不得，此次地块调整新增住宅后，人们第一反应还是期待瑞虹11期的闪亮登场。

当然，在瑞虹大城东西两块，已布局了虹玺、云玺的招商蛇口，在虹口还有临近北外滩的外滩玺，再来一玺也顺理成章。

该地块，大家更期待瑞虹11期？还是招商“玺”系？

2000万起的新房迸发期

虹口在瑞虹9、10期完美收官，以及招商双“玺”落幕后，其实经历了一段时间的新房供应冷淡期。

整个虹口内环2023年以来的供应，掰着手指数，只有3个。风貌别墅——弘安里、天潼里，耽搁多年才上市的虹口源717。要是把动辄大几千万甚至上亿的风貌撇开，虹口两年内的纯公寓盘，只有虹口源717一个。这稀缺度，和市中心另一个长宁区有的一拼。

虹口源717效果图

北外滩的恢弘序幕已拉开，这样的供应速度，其实有点迟缓。

好在，近期的虹口地块推介会上，针对北外滩核心区商办体量过大，67、93、103、104等四幅地块功能均做了进一步优化改进，目标就是增加住宅供应。此次瑞虹板块的地块调整，也是这个思路。

可以看到未来一定时间内，虹口内环将迎来一波新房热潮。比如，续销的天潼里、弘安里、海泰北外滩、虹口源717。比如近期亮相的碧云北外滩，项目将首开建面约180、200、235㎡大平层。例如，中粮的116街坊项目，有少量风貌，也有130-350㎡的高层公寓，进程也快了。

和受中小套限制的其他城央区域不同，虹口的新房高度，更接近于当下的黄浦，以高总价的风貌别墅，和大平层公寓为主，整体的入驻门槛已跃升到2000万级以上。

加之，瑞虹新城板块开始的腾笼换鸟，北外滩世纪规划的五年后，虹口将迎来一波大爆发。