7月和8月注定是楼市的淡季，天气炎热愿意走出空调去看房，那是多么勇气可嘉的一件事。而上海楼市在7月二手房成交量并不少，共计成交20380套，相比于6月有所下滑。但在楼市淡季期，还能保持这样的成交量，这不仅是“以价换量”的结果，同时也是上海楼市政策护航之下的刺激。

上海楼市回暖

首先，上海目前房价来看，8月二手房单价均价为56732元/平方米，二手房成交价格从今年3月开始持续下降，但销量从4月份的15724套持续增长，5月成交量16631套，6月成交量23444套。数量上，7月下滑了近3000套，这和现在的淡季有一定关系，目前上海二手房挂牌在售有375297套。

上海楼市调控政策

其次，上海楼市政策护航之下，具体的调控政策是哪些呢？

上海在5月28日出台了“沪九条”的楼市新政策。

即非上海户籍人口社保、个税年限降低至3年。首付比例调整。上海购买首套房首付比例已经低至20%，二套房首付比例降低至35%。多子女家庭，可多购买1套房。非上海户籍得单身人士，可以购买上海外环的二手房，并且取消了离异购房合并套数。公积金的贷款额度提升至160万，多子女家庭提升至192万。符合条件的家庭，以旧换新购买房源的给予一定补贴。

楼市调控满足多元化住房需求

从上海楼市这些调控措施来看，主要体现了多元化的住房需求，针对不同家庭的问题同步解决，故在一定程度上刺激了楼市消费能力的释放。

而上海新房市场在政策扶持下，也出现了积极信号。6月上海新房成交量为6677套，但7月出现大滑坡，上海7月新房成交量仅为4815套，环比销量上下降了1862套。新房价格在8月有所回暖，当前新房均价为66025元/平方米，环比涨幅0.06%。

上海二手房销量上涨

那么，也就是说上海楼市目前的新房销量下降，但价格有所回暖。二手房价格下降，但销量增长，形成两极分化局面。

有人说未来房产税实行，那么楼市就无法继续回暖了。那么实际上从2011年1月28日开始实行房产税，如今已经有接近13年了，但是该涨价的还是涨了，楼市在政策扶持之下，其下跌只是一个周期性的波动，房价整体上是跌中慢涨的状态。

房产税征收按面积计算

就拿上海房产税来说吧，计算方式是：应应纳房产税税额=新购住房应征税的面积 （建筑面积）x新购住房单价×70% x税率。同时，个人住房房产税的适用税率暂定为0.6%。那么一家三口人，哪怕买个150平米的房子，人均不过50平米的居住面积，实际上未达到人均60平米的征税条件，那么是不用交税的。

所以，无论是房产税还是其他税收，都是有一定征收条件的，这就是政策方面考虑的问题。对于上海目前楼市而言，重要的还是从销量上做提升，以价换量将库存不断去化。

那么未来楼市调控之下，房价会涨还是跌呢？

个人认为，当前已经进入8月，预计楼市“金九银十”将会迎来一波小高潮，也就是9月10月之间。而目前各地都在“翻新”调控新政，湖南、沈阳、兰州、郑州、宁德等城市，都直接不干预新建商品销售价格指导，即取消销售限价。

金九银十楼市将迎来一波购买力

其次阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如取消楼层之间的差价限制等。并且，杭州和上海土拍环节对新房销售限价进行调整，杭州大部分区域也取消了限价政策，唯独比较核心区域进行新房销售限价。

很明显，楼市政策还是在进一步优化放宽，市场后期具备一定的松弛感，没有政策捆绑对楼市过多的干预，房价回归市场自主调整，未来市场乐观程度将比现在更好。

对此，你认为上海楼市的回暖，是短期的波动，还是在政策扶持下长期回暖走强呢？