房地产发生新变化了，还盼着房价上涨的朋友要考虑好了，

8月9日，央行公布了2024年二季度《中国货币政策执行报告》，

这份报告里面罕见的提出：租金是影响住房价值的核心变量！并且报告认为，住房的价值主要来源于未来房租折现，其决定了房产的底价和基础，

这个定调就比较有意思了，表面上这是在告诉大家未来的房地产市场还是有一定价值和前景的，可以依靠租金回报来盈利，

因为上面已经说了，房子的价值主要来源于房租的折现。

并且报告里面也给大家举例子了，现在一线城市的租售比已经接近2%，二三线城市的租售比已经达到3%，未来租金还会上涨，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

同时很多人看到央行如此表态，就更加确信房价会上涨，房地产还有投资收益，又开始吹了，也不看看现在租金回报率上升是什么样的原因造成的？

根据诸葛找房数据统计，今年6月，全国40个大中城市租金挂牌均价为34.81元/平方米/月，同比下跌1.82%，并且大家不要忘了，6月份还是毕业季，租赁市场相对是旺盛的，

租金是在下降的，而租金回报率却得到了一个提高。造成这样的原因很明显，房价下跌更厉害。

包括前一段时间，一些重点城市的老破小非常火热，原因就是房价快速下跌以及房贷利率下调导致租金和月供之间的差距不断缩小，而一些不想投资，只想要居住属性的购房者也就选择了买入。

所以现在租金回报率的提升以及房价收入比的下降是一样的道理，不是你的收入提高了，而是房价下跌了。

因此现在要想房地产的各个评估指标回到合理的水平，房价下跌是不可避免的。

并且过去买房你说有几个人是在乎租金回报率的？过去买房的思路不是看重租金的回报，而是房价上涨的回报。

因为你要是看租金，100%是赔的。不提长远的，就2021年左右，很多城市的房贷利率普遍超过5%， 而租金回报率连2%都达不到。所以这两者根本就没有任何的可比性。

而租金回报如此之低，房贷利息如此之高，大家依然愿意买房，而不是选择租房。是因为市场有预期，大家坚信房价上涨，也愿意拿出一部分高利息来搏一个房价上涨，收获一个更丰厚的回报。

然而现在央行忽然提到租金以及租售比，背后透露出的信号，肯定是以后的房地产市场还是一个庞大的金融市场。肯定还有一定的投资收益，

但是玩法变了，不可能再像过去一样依靠买房出一个高利息，从而赢得房价快速的暴涨，得到一个高回报。也就是说房地产随便买，随便赚的时代彻底过去了。

并且这份报告里面也明确的表示：在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下，我国存量住房规模已然很大，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。

记住这一句话，特别是开头强调供需关系的那一句话，咱们已经强调过很多次了，高层的各大会议和文件也都在强调这句话，供需关系变了，这才是当下房地产的问题，

一个供过于求的市场，你还动不动就指望着房价上涨，甚至依靠某一个政策就让整体供需关系扭转，你感觉现实吗？

所以开头我就说了，房地产发生新变化了，还动不动就盼望着房价上涨的朋友要考虑好了。

即使你们看好的一二线城市，认为这些城市未来依然有很高的价值，但是你想一想他未来的价值和现在的调整有没有冲突？

就单纯房价而言，我认为没有太大的冲突，未来有价值并不影响现在的价格下跌，现在的价格下跌主要是由于过去透支的太厉害，泡沫太大，导致现在供需失衡。

然而就关系而言，我认为还是有一定冲突的，因为现在你不调整好，不让他安稳着陆，短期内你肯定是看不到未来的。

这就好比一个重病的病人，你不忙着给他找ICU，你只在那不断的强调过去他跑得多快，过去他涨多高，未来他应该多好，这有什么用呢？哪怕你提前给他找一片止痛药，他也不会像现在这么痛苦。