2024年3月30日，福州迎来了首场土拍，位于金山浦上大道南侧的高宅F4入市，也有一定的关注度。

在土拍之前，有坊间传闻，某央企可能会有兴趣，但最终四个住宅地块中，建总拿下了三个，另外一个地块（宗地2024-05）由新榕竞得。

其实，这里也可以有这么一个猜测：

房企在拿地之前，会做一番评估，假设是优质地块，能成为快销品的话，他们才会入手。

后来，外来房企没有举牌，高宅F4均被市属国企底价竞得，说明他们并不看好这个地段。

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宗地2024-07地块：土地面积：45566㎡（约68.35亩）。容积率：＞1.0，＜3.0，地块属性：住宅、商服，建筑高度：100米以下，起拍总价：15.03亿元，起拍楼面价：约10995元/㎡。

建总底价竞得后，推广名为建总流花溪，预计会在最近一段时间进入市场，因为在多个平台上刷到这个项目的推荐。

我们实地踩盘，航拍了正在施工中的项目，从第三方视角来解析一下这个楼盘。

PART 1

图片为实地拍摄

了解一个楼盘，必先了解房企，因为企业的调性在一定程度上决定了一个楼盘未来的交付品质。

城乡建总是简称，全名是福州城乡建设发展总公司是1991年成立的福州市国有大型企业。

逢山开路、遇水架桥对于一家普通企业来说是一个褒义词，但是如果一家房企兼备了这些功能，似乎有点尴尬。

至少说明这并不是一个只做地产项目的企业。

但本质上说，修桥铺路和盖房子也没有太大区别，都需要钢筋水泥，后者只是多了一份销售的任务。

如果论资历，城乡建总还是有底气的，很早就开发房地产了。

二十多年前在白湖亭的金色康城在那个年代还比较有品质，当时带泳池的社区不多。

但是时隔二十年后的二期产品（建总领筑），在这个产品内卷的年代里只能算是中规中矩了，都卖到现房了还要中介帮忙吆喝。

至于江南尚璟，曾号称做改善型产品，如今看算实现一半了吧，那些简约式中式园林还过得去，曾经说是今年交付，实际上要等明年三月。

所以，你可以这么理解城乡建总，今天修条路，明天搭个桥，后天就拿地盖楼。

这家市属国企规模还算可以，只不过不能算垂直深耕房地产领域，尽管有二十多年以上的经验。

PART 2

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该项目位于仓山区洪湾南路东侧、高宅路北侧，如果对于这个地段没什么概念，可以参考周边楼盘分布。

项目东侧为在售的钱隆府，南侧为安置房金凤新苑，西侧为泰禾红树林，北侧是综合车场。

这个地段在金山不算核心片区，但距离核心区域的位置不算远，且周边有比较浓厚的生活气息，南面就是奥体板块。

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楼盘周边的商业配套还算丰富：

在建总流花溪南面，有起源于夏商周、晋、宋中原黄河流域中华饮食文化，在民间具有浓厚的历史文化基础，尤以品种繁多风味独特著称的沙县小吃。

简单点说，就是有基本生活所需要的配套，在土拍时地块内也有商业地块（不多于8300平米），但距离相对成熟的配套，如金山万达的车程预计在2.5公里。

在出行上，这里并没有地铁，小区北面有较多的公交线路。

自驾出行上看，北面不到400米就是浦上大道，能快速连接三环路，不过早晚高峰浦上大道的车流量很大，极易发生堵车状况。

因为当时土拍的时候，并没有承诺划片，但在该项目周边，也没有优质教育资源，这方面，在未来的竞争中可能是一个短板。

PART 3

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项目备案名虽然是建总流花溪畔，但严格说并不算全景水系社区：

我们模拟十楼左右的视野，现在还处于建设中的建总流花溪，在还没高楼层阻挡的情况下，也看不到流花溪。

但是该项目与流花溪就隔着一条洪湾南路，可以近距离享受到流花溪的休闲配套。

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流花溪本身就是一条内河，并不是以看河为景观资源，主打的是临近公园有健身休闲的场所。

在踩盘的时候，流花溪公园有较多的人群在此游玩，锻炼。

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这边有两个重要不利因素，可能会影响部分购房群体。

在该地块西北侧有建新基督教堂，虽然该教堂颜值颇高，吸引不少年轻人打卡，但对于部分群体来说还是有一定的抗性。

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在该地块西侧有一个香积寺。

全国一共有三个香积寺，分别位于西安，杭州和福州，香积寺寺名源于佛典中“天竺有众香之国，佛名香积”。

福州香积寺建于清朝初年，有一定的历史底蕴。

但是近几年，庙景房让人望而生畏，所以也可能引发一部分群体的抗性。

对于建总流花溪的销售团队来说，可能要准备好相关的说辞：

你看，建新基督教如此宏伟，是网红打卡地，香积寺历史悠久，守护着这片土地几百年了，不算不利因素。

两个宗教场所距离大约在200米，在体现了福州这座城市的包容性。

这样说，中不？

但实事求是地告诉购房者，应该更为重要，至少会获得更强的信任感吧！

PART 4

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这个楼盘未来的品质尚未知晓，但建总对其有较高的预期，要不然哪里敢做220平米的大平层啊！

从地块上看，其实也算挺方正的，约68亩的地块也是比较宜居。

但是从容积率上看，土拍时的要求是3.0以下，在城市非核心地段，这种容积率算是很高的，加之100米的限高，可能会有插蛏的感觉。

但是这种楼盘打出的标语是：

城市难得的都“芯”公园绿地，少数塔尖人群的珍藏；

流花溪，金山公园，乌龙江公园在旁；

每天都是一场微度假，这才是福州塔尖向往的生活。

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看到这种宣传，传达出一种人生感悟：成功第一步，就应该是脸皮要厚！

刚需或者首改群体选择到这个地段还是可以理解，至于城市的塔尖群体，怎么也得鼓台或者东二环的核心地段吧，能看上这里的有几个？

户型分布较广，这个项目户型为129-222平米。

该楼盘有16栋住宅，总层数为23层到31层，外围楼栋主要是小面积段产品，中庭为大平层楼栋，

值得注意的一点，这个地块本来是可以做第四代住宅，但实际上还是建三代产品。

小结

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其实，如果从户型的定位端来说，开发商是想做改善产品。

现在的楼市很卷，不仅仅是卷地段，产品力也很关键！

在金山片区内，未来还是会有很大的供应量；

这个地段如果对比城市之光可能有优势，但是金山片区内还有已经明确划片金山小的地块，且地段更好。

况且，自己手头上同地段，同时持有三个地块，会极大地消化地缘客户。

相较之下，建总流花溪并没有什么优势。

旁边的福晟钱隆府刚交房不久，看到成交房源中有中楼层的实际成交单价约为1.86万，这个可以做一个参考。

如果说社区品质的话，钱隆府算中规中矩，而建总流花溪属于新建的项目，应该会有一定的超越。

现在去分析定价的话，可能挺尴尬的，建总流花溪起步约129平米，最大户型约为222平米，一个非核心板块的改善户型，购房者会怎么看？

如果定价太低的话，那真的和那些所谓“塔尖人士”对不上号，定价太高的话，连地缘客户都会吓跑。

福州金山，新一波库存即将杀得天昏地暗，未来的定价，要在去库存和得利润之间做好取舍。