正式定调!国家已经动真格了,未来房价走势基本清晰

个性装修风格 2024-12-23 14:39:42

其实总的来说,房地产一共就只有两个发展周期,一是野蛮期,二是稳定期。

顾名思义,所谓野蛮期就是造得出卖得掉,也就是咱们常说的“供小于求”;而稳定期就是卖不掉,自然就会供大于求。截止到8月底,2024年就已经有7.3亿平新房卖不掉,要是保持这个速度不变,那到12月底就会增加到10.9亿平。

这是什么概念?

要知道就算是2011年一整年,全中国也就卖掉这么多房子。

所以啊,压力这么大,有的人就担心当年的去库存战略会不会重演?我觉得基本不会,原因非常简单,就是9个字:已经失去了时代背景。

然而,这些房子总得卖掉,其实我倒不担心这个,而我真正担心的是另一个问题。

01房价到底有没有下限?

首先,我说过很多次了,要是以2014年中国有15.5亿平的住房需求为基础来算,2024年确实降了不少,目前只剩下9.4亿平,可并没有降到0,所以还是能消化一部分库存。

其次,中国正在大力发展保障房,途径之一就是收购还没卖掉的商品房。

国家为什么这么做,你还不明白吗?目的大概就是两个:

第一就是防止硬着陆,这点也说明房价绝对有下限;

第二就是优化楼市结构,彻底调整“重商品轻其他”的发展模式,这是大手笔。

你想想看,有库存压力的城市太多了。

就拿去化周期来说,18个月是合理范围的最高值,然而一线城市就高达19.2个月,二线城市21.6个月,三线城市33.1个月,光靠卖肯定不行,所以国家就必须要发展保障房。你要是能理解这点,那你就肯定能懂央行为什么要专门设立3000亿元保障房再贷款了。

而且咱们还要明白,保障房有两个优势,一是“国家项目”,二是绝不允许进入市场流通。

讲白了,这就直接卡住了资本炒作的通道。

5月底贵州省会贵阳就下发了文件,里面说的清清楚楚:配售型保障性住房的价格为周边商品房的65%左右。

什么意思?

你商品房卖一平2万块,那周边的保障房大概就是1万3,这么大的价格差,哪个开发商还敢轻易下场?请问资本还怎么炒商品房?房价还怎么暴涨?

这几乎就是阳谋。

能买保障房的人肯定首选保障房,而不能买保障房的人只能买商品房。

这样就能从两头解决库存问题,从而帮助中国楼市不会硬着陆,所以结论非常明确,房价有下限。

不过呢,这个过程也有很多问题。

我觉得目前发展保障房的一大困难就是资金不足,甚至是很不足。

02中国发展保障房整整需要7万亿?

虽然这个数字不是我算的,但我觉得有道理。

上面我提到过,一旦商品房超过18个月没有卖掉,那就是库存。

咱们以这个水平作为标准,换算成面积就大概是7亿平,再按照目前中国新房均价9900元一平来算,所以采购商品房用作保障房确实需要7万亿。

不过呢,我觉得计算多了。

原因有两个,一是不可能采购全部库存商品房,二是国家大批量采购,价格肯定会比市场价低。

结论就是,大概率不需要7万亿,有可能6万亿,也有可能5万亿等等。

可不管是多少,有一点可以确定,那就是相比央行给出的3000亿,差距确实很大。

当然还有一点,就是国家首次提到这句话,“深刻认识房地产工作的人民性、政治性。”业内人士就表示,这句话的意思就是提前打消地方城市的顾虑,为继续加码发展保障房做准备。

03未来中国楼市可能会出现一个“意外”?

乍一看,这句话完全违背了我之前的观点,但其实并不是。

因为这个时候我说的“意外”指的是利率,而非整个中国楼市,目前已经有了这个苗头。

就连首套和二套房商贷利率下限都取消了,你觉得还只是常规政策那么简单?当然不是,你要明白什么是取消下限,其实就是前几天银行给你3个点,过几天就敢给你2.8,要是大家竞争再激烈点,有的银行都敢给你2.5。

这可是实实在在的利好,而且这就可能产生一个问题。

公积金还有没有存在的必要性,尤其是对于收入不高的人群来说,这点值得思考。

因为我之前就说过,广州的某家银行已经降到了2.89%,这就是信号,就是中国楼市可能大变的信号。

咱们还是按照贷款80万且30年还清来算,利率是3%,一年本息也只有4万块,这简直比过去公积金贷款还划算,所以我才会有“公积金有没有必要继续存在”的想法。

取消有两个好处,第一是直接提高收入,间接刺激消费,第二就是把这部分资金用来发展保障房。

毕竟3000亿和7万亿差的太多了,怎么补缺?

要是换成GDP,按照2023年的数据来算,7万亿都能直接排全国第四,仅次于广州13.5万亿、江苏12.8万亿、山东9.2万亿、浙江8.2万亿。

而紧随其后的四川仅有6万亿,也差了整整1万亿。

毕竟当年设立公积金制度就是惠民,前几年商贷利率高达5.88%,而公积金只有3.25%,好处确实很大,可是现在商贷利率都这么低了,公积金还能低到哪去?

总不能“0利率”吧,那银行不得疯?

这也就是为什么我会把“超低利率”称为史诗级政策,也是意外的重要。

这明显是和发展保障房共同落实,毕竟涉及14亿国人的庞大行业,肯定要多方位调整。

对此,你怎么看呢?

0 阅读:1